6·27 대책 규제 피한 오피스텔, 서울 주거 및 투자 대안으로 급부상

올 상반기 서울 오피스텔 시장 상승 흐름…대출 규제 속 대안책

오피스텔도 선별적 접근이 중요…우수 입지 자랑하는 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 주목

정부의 강도 높은 대출 규제가 시행되면서 서울 오피스텔 시장이 주거 및 투자 대안으로 주목받고 있다. 아파트 시장에서 자금 마련이 어려워진 수요자들이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔로 유입되며, 올해 들어 상승세를 보이던 오피스텔 시장에 추가적인 상승 동력이 될 것으로 전망된다.

올해 상반기 서울 오피스텔 시장은 매매가, 거래량, 임대수익률 등 주요 지표 전반에서 뚜렷한 회복세를 나타내고 있다. KB부동산에 따르면, 6월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가는 3억20만 원으로, 1월(2억9,827만 원) 이후 5개월 연속 상승세를 기록했다. 또한 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석해 보니, 올해 상반기 서울 오피스텔 매매 거래량은 총 6,985건으로 집계됐다. 전년 동기(5,633건) 대비 24% 증가한 수치로, 거래가 활발했던 2022년 이후 최대 규모다.

이 같은 지표들은 오피스텔 시장이 정부의 부동산 정책 변화 이전부터 회복 흐름을 타고 있었음을 보여준다.

이러한 흐름에 더해, 지난 6월 27일 정부가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’이 시행되면서, 시장에 반사이익으로 작용할 가능성이 높아지고 있다. 이번 대책은 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고 대출 후 6개월 이내 전입신고를 의무화하는 것이 핵심이다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지돼 전세 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 이른바 ‘갭투자’가 어려워졌고, 다주택자는 주담대가 원천 봉쇄됐다.

소득이나 주택 가격과 무관하게 주담대 총액 자체를 제한하는 전례 없는 초강도 대책으로 인해, 서울 아파트 실수요자들의 자금 마련 부담은 크게 늘었다. 부동산R114에 따르면, 7월 셋째 주 기준 서울 아파트 평균 시세는 약 14억7,961만 원이다. 단순 계산으로 기존에는 LTV 70%를 적용해 약 10억3,573만 원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 최대 6억 원까지만 받을 수 있다. 대출 가능 금액이 약 4억 원 이상 줄면서, 8억7,000만 원 이상을 자력으로 마련해야 하는 상황이다.

특히 고가 아파트 밀집 지역인 서초구와 강남구의 경우, 평균 시세가 30억 원을 넘어선다. 규제지역으로 이전에는 LTV 50%를 적용해도 15억 원 이상 대출이 가능했지만, 현재는 동일하게 6억 원으로 제한돼 25억~26억 원 이상의 현금이 필요하다.

반면, 이번 대출 규제는 주택법상 ‘주택’으로 분류되는 아파트, 다세대, 연립 등에만 적용되며, ‘준주택’으로 분류되는 오피스텔은 규제 대상에서 제외됐다. 이에 따라 오피스텔은 6억 원 초과 대출 제한과 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 주요 규제에서 자유로워, 상대적으로 대출 조건이 유리한 주거 상품으로 주목받고 있다.

이러한 가운데 마곡지구 내에서 분양중인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 우수한 입지여건이 강점으로 꼽힌다. 지하철 9호선ㆍ공항철도 환승역인 마곡나루역과 5호선 마곡역을 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지를 갖췄다. 특히 단지 지하2층에 마련된 통로를 통해 마곡역(5호선)과 마곡나루역(9호선 및 공항철도)을 오갈 수 있다.

마곡 마이스(MICE, 기업회의ㆍ관광ㆍ컨벤션ㆍ전시) 복합단지에 들어선 이마트 트레이더스와 LG아트센터, 영화관 등 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있다. 단지 앞에는 서울 서부권 최초의 전시ㆍ컨벤션센터인 ‘코엑스 마곡’과 랜드마크 오피스 빌딩 등이 들어서 있다.

또 서울시가 연구개발 중심지로 조성한 마곡산업단지가 도보권이다. 이 곳에는 LG사이언스파크를 비롯해 롯데, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어 등 국내 유수 기업이 밀집해 있다. 향후 40여 개 기업이 입주를 마치면 오는 2027년까지 상주인구만 17만명에 달할 것으로 예상된다.

‘롯데캐슬 르웨스트’는 신축 브랜드 단지에 걸맞은 차별화된 상품성도 갖췄다. 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했다. 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.

지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 휘트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.

현재 분양홍보관이 롯데캐슬 르웨스트 AVENUE 일원에서 운영 중이다.