<김기록 법무사의 쉬운 경매> 근저당권 2개 경우 소액보증금 배당은?

[Q] 설정 시기를 달리하는 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당에 관해 궁금합니다.

[A] 2개의 근저당권이 있는 경우의 소액보증금의 배당 사례입니다.

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서울특별시 소재 주택의 경우 2021년 5월1일부터 2023년 2월20일까지는 임차보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 2023년 2월21일부터 현재까지는 임차보증금이 1억6500만원 이하일 때 5500만원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.

기준 시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권) 설정일자 기준입니다.(대법원 2001다84824 판결) 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 최우선변제를 받습니다.(주택임대차보호법 제8조).

경매개시결정의 등기 전에 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하며, 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지해야 합니다.

갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 을(보증금 1억5000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 있습니다. 갑(2022년 3월5일자 근저당권자)에 대해 병(보증금 1억6000만원)은 소액임차인임을 주장할 수 없습니다. 정(2023년 3월5일자 근저당권자)에 대해서는 을과 병 모두 소액임차인임을 주장할 수 있습니다.

그러므로 배당은 1순위 을의 소액보증금 5000만원, 2순위 갑의 근저당권 3억원, 3순위 을의 소액보증금 증가분 500만원·병의 소액보증금 5500만원, 4순위 대항요건 및 확정일자를 먼저 갖춘 을에게 4000만원을 각 배당합니다.

수개의 확정일자부 임차권과 근저당권과의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 갖춘 날짜와 근저당권의 등기일자를 비교해 그 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다. 만약 을이 확정일자를 받지 않았다면, 확정일자를 받지 않았더라도 소액보증금 최우선변제는 받을 수 있지만, 확정일자 순위에 따라 받게 되는 4000만원은 받을 수 없습니다.

을과 병의 임차권은 모두 대항력이 없으므로 배당받지 못한 보증금은 매수인(낙찰자)에게 인수되지 않습니다. 정은 배당을 전혀 받지 못했지만 근저당권은 매수인에게 인수되지 않고 소멸합니다.

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