[작아도 될까요?]①공급 외치는정부에…소규모정비도 '들썩'

새 정부 '공급책' 요구…정비사업 활성화 기대
재건축·재개발 규제 완화…소규모정비사업에도
중견사뿐 아니라 대형사도 수주…시장확대 전망

건설경기 침체와 사업비 부담으로 주춤하던 '소규모 주택 정비사업' 시장이 다시 주목받고 있다. 부동산시장 안정을 위해 주택공급 확대가 새 정부의 주요 과제로 부상하고, 이재명 대통령이 기존 신도시 공급속도 가속화와 도심 내 고밀화 개발 방안을 언급하면서 재개발·재건축 등 정비사업 규제 완화 기대감이 커지고 있기 때문이다.

수도권, 특히 서울 시내 공급 확대가 시급한 만큼 재건축·재개발 요건을 충족하지 못한 노후 주택지 정비사업 방식인 소규모 정비사업에도 온기가 번질 것이라는 전망이 나온다.

소규모주택정비사업 종류 및 개요/그래픽=비즈워치

소규모정비사업이란?

소규모 주택 정비사업은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'상 용어로 대규모 재건축·재개발이 어려운 지역의 노후 저층 주거지를 소단위로 정비·개량해 주택을 공급하는 방식을 뜻한다. 유형은 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모재건축 △소규모재개발로 나뉜다. 각각 규모와 방식, 요건 등에 차이가 있다.

자율주택정비사업은 2명 이상의 토지소유자가 주민합의체를 구성해 소규모 단독·다세대 주택을 스스로 개량·건설하는 방식이다. 가로주택정비사업은 기존의 도로, 철도 등 가로망을 유지하며 노후 주택지의 주거환경을 개선하는 사업이다.

소규모재건축은 정비기반시설이 양호한 지역의 200세대 미만 공동주택을 재건축하는 사업이다. 가로주택정비사업과 소규모재건축은 면적 1만㎡ 미만, 노후·불량 건축물이 전체 건축물의 60% 이상이어야 추진할 수 있다. 소규모재개발은 역세권·준공업지역 등에서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다. 사업면적 1500~5000㎡ 규모가 일반적이다.

모아타운 개념도/자료=서울시

소규모사업 모으면 '모아타운'

서울시는 2022년부터 이러한 소규모정비사업을 하나의 단지로 묶는 '모아타운(소규모주택정비 관리지역)' 제도를 운용 중이다. 대지면적 1500㎡ 이상 '모아주택'이란 이름의 소규모정비사업을 모으거나, 기존 가로주택 등 소규모주택정비사업을 모아타운 내에 지정해 모아주택으로 추진할 수도 있다.

개별 사업구역을 통합해 지하주차장 등 기반시설과 커뮤니티 공간을 갖춘 단지형으로 개발하는 게 특징이다. 규모가 커지는 만큼 다양한 시설을 함께 누릴 수 있고, 주변환경도 함께 개선할 수 있다. 대지면적 10만㎡ 미만, 전체 건물의 노후도가 50% 이상이면 추진이 가능하다. 윤석열 정부에서 추진한 '뉴빌리지'도 비슷한 개념이다.
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살 만한 저층 빌라촌 '뉴빌리지' 만든다(2024년 3월19일)

노후 저층 주거지가 혼재된 지역을 체계적으로 정비할 수 있으며, 용도지역 상향, 종상향을 비롯해 소규모정비사업과 비교해 층수 제한 완화 등의 인센티브가 주어진다. 예를 들어, 노후·불량 건축물 비율 기준은 일반 소규모정비사업(60%)보다 완화된 57% 이상으로 인정된다. 가로주택형 사업면적도 일반 1만㎡에서 모아타운은 2만㎡, 공공참여형의 경우 4만㎡ 미만으로 확대된다.

또한 관리계획 수립비와 기반시설 조성비 지원 등 서울시에서 행정·재정 지원도 이뤄진다. 일반 재건축에서 필요한 정비계획·관리처분계획 인가 단계가 생략돼 사업 기간 단축 효과도 기대된다.

대형사도 가세하는 소규모 정비사업

서울시에 따르면 2025년 5월 말 기준 25개 자치구 내 모아타운 지정 대상지는 총 111곳이다. 자치구 공모 91곳, 주민제안 20곳이 포함됐다.

강북구는 1호 사업장인 번동(1~10구역) 외에도 올해 미아동 일대를 추가 지정해 총 9곳에서 모아타운 사업을 진행 중이다. 중랑구는 면목동, 중화동, 망우동 일대 14곳이 관리계획 수립 단계에 들어섰다. 강서구에서도 등촌동, 화곡동, 방화동 등 일대에서 총 10곳의 모아타운 사업이 추진 중이다.

최근 들어 정비사업 인센티브 확대와 규제 완화 기대가 커지면서 중견 건설사뿐 아니라 대형사들도 사업에 적극적으로 참여하는 모습이다.

금호건설은 지난달 구로구 '동삼파크빌라' 소규모재건축(779억원 규모)을 수주했고, 호반건설은 자양 1~4구역 가로주택정비사업(908억원 규모)을 따냈다. 시공능력평가 3위인 대우건설은 지난달 부산 수영구 광안동 373블록(2305억원 규모) 가로주택정비사업을 수주하며 대형사 참여 사례를 확대했다.

서울 내 정비사업 수주 틈새시장을 노리는 중견사의 움직임은 더욱 활발하다. 동부건설은 이달 1일 석수역세권 모아타운 1·2·3구역과 천호동 일대 등 서울에 총 4곳의 가로주택정비사업을 수주했다. 석수역세권 모아타운은 공사비 약 1900억원 규모 대형 프로젝트다.

지난 5월 말 열린 고척1구역 가로주택정비사업 현장설명회에는 동부건설, 호반건설, 두산건설 등 중견건설사 15곳이 참여하며 뜨거운 열기를 보였다. 사업규모가 상대적으로 작아 미분양 리스크가 적은 데다, 서울 내 브랜드 홍보 효과까지 기대되는 점이 강점으로 꼽히기 때문이다.

정비업계 관계자는 "수요가 높은 수도권에 공급을 확대하기 위해서는 재건축, 재개발 등 정비사업 규제 완화가 필수적"이라며 "정비사업 규제 완화 시 소규모정비사업 시장에도 긍정적 영향을 미치며 시장이 확대될 수 있을 것"이라고 전망했다.

다만 소규모정비사업은 시장 확대 기대감이 커지는 것과 달리, 사업비 부담과 주민 동의율 등 현실적 한계도 분명하다. 다음 편에서는 소규모정비사업과 모아타운의 한계를 짚어본다.

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