강력한 주택금융 규제, 수도권 아파트값 얼마나 내릴까

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스

6억원 초과 주택담보대출이 제한되고 ‘갭투자’가 사실상 전면 금지되는 등 강도 높은 ‘가계부채 관리 강화 방안’이 발표된 가운데, 주택담보인정비율(LTV) 10% 강화 때 수도권 아파트 매매값이 장기적으로 0.42% 하락한다는 국책연구기관 실증 분석이 주목을 받고 있다. 이번 대책 가운데 생애최초 주택구입 때 적용되는 엘티브이를 기존 80%에서 70%로 강화하는 내용이 포함돼 있어서다.

수도권 아파트가격 안정을 위해 정부가 동원할 수 있는 정책수단은 크게 주담대와 정책대출 등을 죄는 가계부채 관리와 부동산 관련 세제 등 수요관리와, 주택공급 확대라는 시장공급 정책으로 나뉜다. 이밖에도 기준금리와 소비자물가, 주가 흐름 등 각종 거시경제 지표가 또 다른 시장변수로 영향을 미친다. 특정 거시경제 환경에 어떤 정책조합이 실제 집값을 잡는데 가장 효율적이었는지를 살피는 일은 그래서 늘 주목받는 연구 영역이다.

먼저 6일 국토연구원이 수도권 아파트시장을 중심으로 부동산 거시계량모형을 구축한 뒤 부동산 정책(외생변수 충격)의 장·단기 파급효과를 분석(시뮬레이션 대상 기간 2014~2016년)한 결과를 보면, 수도권 지역에 엘티브이를 10%포인트 강화하면 향후 3년간 연간 평균으로 주택담보대출은 2.421% 감소하고 수도권 아파트매매가격은 0.421% 하락하는 것으로 분석됐다. 지난달 정부가 발표한 대책에도 ‘생애 최초 주택 구입시 수도권에서 엘티브이 10% 강화 및 6개월 내 전입의무 부과’가 포함돼 있다. 시장 상황 등에 따라 정책 효과가 상이할 수 있지만 상당 폭 시장 안정 효과가 실증적으로 입증된 셈이다.

또 수도권에서 총부채상환비율(DTI) 규제를 10% 강화하면 향후 3년에 걸쳐 수도권 아파트값을 연간 0.239% 하락시키는 효과가 있는 것으로 나타났다. 양도소득세가 10%포인트 강화되면 수도권 아파트 거래는 연간 2.062% 감소하고, 수도권 아파트값은 0.553% 하락하는 것으로 나타났다. 반면 주택건설 인허가 실적이 수도권에서 10% 감소하면 3년간 수도권 아파트값을 연간 0.397% 상승시키는 것으로 실증 분석됐다. 동일하게 10% 포인트씩 충격을 줬을 때 양도세＞엘티브이＞공급물량＞디티아이 순으로 파급효과가 큰 셈이다.

국토연구원, 주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점, 2023년.

국토연구원은 또다른 분석 보고서(주택시장과 통화금융정책의 영향관계 분석)에서 2011년~2021년에 걸쳐 한국부동산원 아파트매매가격지수 월 변동률에 영향을 미치는 개별 변수들(금리, 대출규제, 주택공급, 인구구조, 경기)의 기여도를 살피기도 했다. 변수별로 분석한 결과, 기준금리를 통한 통화정책이 아파트값에 미치는 결정요인 기여도가 가장 강한 것으로 추정됐다. 기여도는 금리(기준금리) 60.7%, 대출규제 17.9%, 주택공급(준공물량) 8.5%, 인구구조(세대수) 8.5%, 경기(경기종합지수) 4.4% 순이었다. 기준금리는 대체로 모든 시기에 아파트가격 변동에 50~60% 수준으로 높게 기여했고, 대출태도지수(주택금융 규제)는 2019년에 40%까지 증가했으나 대출총량 규제를 유예했던 2020년을 전후해 대략 18% 수준으로 줄어들었다. 보고서는 “금융위기 이후 우리나라 주택시장에서 금리의 영향이 확대되면서 기준금리가 가장 큰 기여도를 보이고 있고, 그 다음으로 대출규제, 주택공급 순으로 영향 요인이 큰 것으로 나타난다”고 설명했다.

황관석 국토연구원 부연구위원은 “코로나19 전후로 주택시장 주요 정책을 보면, 세제 측면은 규제지역에서 훨씬 강화됐고 주택금융도 강력한 총부채원리금상환비율(DSR)중심으로 바뀌어 이미 규율되고 있다”며, “수요도 ‘똘똘한 한 채’로 바뀌었는데 이런 달라진 조건에서 이번 6·27 부동산대책에 주담대 6억 한도 도입과 ‘갭투자’ 금지가 이뤄지면서 대략 10억 이상 수도권 아파트의 매매가는 과열 양상이 수그러들 것으로 보인다”고 평가했다.

조계완 선임기자 kyewan@hani.co.kr

▶▶[한겨레 후원하기] 시민과 함께 민주주의를!

▶▶민주주의, 필사적으로 지키는 방법 [책 보러가기]

▶▶한겨레 뉴스레터 모아보기