"서울에선 신축, 경기에선 구축 사세요"...10년 시세차익 살펴보니

집토스, 아파트 10년 시세차익 분석
서울에선 '신축 국평', 경기에선 '낡은 국평'이 효자

19일 서울 남산에서 바라본 서울 아파트의 모습. 사진=뉴시스

[파이낸셜뉴스] 서울에서 지난 10년간 '10년 이하 신축 아파트'의 평균 시세차익이 7억2000만원에 달한 것으로 나타났다. 경기도에서는 '21~30년차 준구축 아파트'가 3억2563만원의 시세차익을 내며 경기 시장을 이끌었다.

24일 부동산 중개업체 집토스가 서울과 경기 지역의 전용 59㎡와 84㎡ 아파트(41년 이상 초고령 아파트 제외)의 집값 추이를 분석한 결과, 높은 투자 성과를 낸 아파트의 연식이 서울과 경기도에서 다르게 나타났다.

서울 최고의 투자처는 신축이었다. 10년 전 신축(10년 이하)이었던 84㎡ 아파트가 10년간 7억2478만 원의 시세차익을 기록하며 전체 1위에 올랐다. 투자금 대비 상승률이 가장 높았던 것은 59㎡ 준구축(21~30년)(161%)이었으나, 실제 벌어들인 돈의 규모는 자본이 더 많이 투입된 신축 국평이 컸다. 서울이라는 최상위 입지에서는 신축이라는 강력한 상품성이 더해졌을 때 자산 증식이 극대화 된 것이다.

반면 경기도 최고의 투자처는 준구축이었다. 10년 전 준구축(21~30년)이었던 84㎡ 아파트가 3억2563만 원의 시세차익으로 1위를 차지했다. 1기 신도시 등 재건축 기대감이 있는 지역의 아파트가 투자를 주도한 것으로 풀이된다.

특히 주목할 점은 서울과 경기 모두에서 준신축(11~20년)보다 준구축(21~30년)의 평균 매매가상승률이 월등히 높았다는 점이다. 단순히 연식이 젊은 아파트보다 재건축 기대감이 본격적으로 반영되기 시작하는 20년차 이상의 아파트가 더 높은 투자 가치를 인정받은 셈이다. 10년 전 재건축을 앞둔 준구축 아파트를 매수한 것이 지난 10년간 가장 효율적인 가치 투자 전략이었던 것이다.

서울 및 경기 아파트 연식, 평형별 10년 시세차익 및 매매가상승률. 집토스 제공

다만 입지의 중요성은 여전했다. 서울에서 10년간 가장 적은 시세차익을 기록한 59㎡ 준신축(4억7520만 원)이 경기도에서 가장 높은 시세차익을 기록한 84㎡ 준구축(3억2563만 원)보다 약 1억5000만원의 수익을 더 냈다.

이같은 격차는 시장 전체의 평균에서도 명확히 드러났다. 평형과 연식을 모두 포함한 서울 아파트의 10년 평균 상승률은 143%로, 경기도의 70%를 두 배 이상 압도했다. 10년 전 약 4억2714만 원이었던 서울 아파트가 10억3765만 원으로 상승할 동안 약 2억6759만 원이었던 경기 아파트는 4억5516만 원이 되는 데 그쳤다.

한편 실제 투자금 대비 얼마나 올랐는지를 보여주는 '매매가상승률' 측면에서는 다른 결과가 나타났다. 서울에서는 시세차익 1위였던 신축 국평(144%)이 아닌, 59㎡ 준구축(21~30년)이 161%라는 가장 높은 상승률을 기록하며 최고의 '가성비' 투자처였음을 증명했다. 낮은 가격으로 진입해 재건축 기대감까지 반영된 결과다.

서울에서 59㎡의 평균 상승률(150%)은 84㎡(148%)보다 높았으나, 경기도에서는 84㎡의 평균 상승률(71%)이 59㎡(70%)를 근소하게 앞질렀다. 초고가 시장인 서울에서는 진입 장벽이 낮은 소형 평수가 가성비 높은 투자처로 부상한 반면, 경기도에서는 여전히 가족 단위 실거주에 적합한 국민평형의 가치가 안정적으로 유지된 셈이다.

집토스 이재윤 대표는 "서울에서는 신축의 상품성이 가장 큰 부를 창출했지만, 상승률 측면에서는 재건축 기대감이 있는 저평가된 아파트가 더 효율적인 투자였다"며 "성공적인 투자를 위해서는 입지라는 대전제로 투자 목표와 아파트의 생애주기에 따른 가치 변화를 함께 고려하는 입체적인 시각이 필수적"이라고 조언했다.

ming@fnnews.com 전민경 기자

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