집값 급등에 전세 끼고 집 장만 힘들어졌다… “갭투자도 본인 자금 있어야”

서울 집값이 최근 빠른 속도로 오르면서 강남 3구의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 나란히 30%대까지 떨어졌다. 서울 전체 지역의 전세가율도 45%대로 낮아지면서 이른바 ‘갭투자’가 어려워졌다는 평가가 나온다.

23일 부동산R114가 서울 25개 자치구 아파트 1006만가구(임대 제외)의 평균 가격을 표본 삼아 분석한 결과, 지난달 서울 서초구의 전세가율은 37.1%로 집계됐다.

서울 전체 지역의 전세가율이 45%대로 낮아지면서 이른바 ‘갭투자’가 어려워졌다는 평가가 나온다. 연합뉴스

전셋값이 매맷값의 3분의 1 수준이라는 의미다.

송파구는 38.4%, 강남구는 39.1%로 각각 조사됐다. 용산구가 40.9%로 네 번째로 낮았으며 양천구(44.2%), 영등포구(45.6%), 강동구(46.3%), 성동구(46.4%) 등도 전셋값이 매맷값의 절반에 못 미쳤다.

서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 금천구로 60.9%를 기록했다.

성북구와 중랑구가 나란히 59.5%를 나타냈으며 강북구(58.3%), 관악구(57.8%) 등의 순으로 뒤를 이었다.

서울시 평균 전세가율은 45.2%로 집계됐다.

서울의 전세가율은 2017년 초 70%대 였으나 이후 집값 상승과 함께 하락하면서 2018년 5월 50%대를 기록했다.

지난달의 전세가율 45%대 기록은 2017년 1월 이래 최저치다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 주택 단지. 연합뉴스

강남, 서초, 송파 등의 전세가율도 마찬가지로 2017년 이래 최저치다. 이들 지역의 전세가율은 올해 들어 급격한 하락세를 보이고 있다.

강남구의 지난달 전세가율은 1월 대비 2.8%포인트 하락했다. 같은 기간 송파구는 2.7%포인트, 서초구는 2.4%포인트 내렸다.

이는 이들 지역의 매매가격이 더 가파르게 올랐다는 의미다.

서울의 경우 전세가율은 주택의 기대 수익률과 관련이 있다. 따라서 전세가율이 낮은 지역은 그만큼 투자 가치가 높게 평가된다는 것이 전문가들 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “통상 매매가격은 투자 가치, 전세가격은 사용 가치를 나타내는데 전세가율이 낮아진 것은 사용 가치가 투자 가치를 못 따라간다는 의미”라며 “전세가율 하락에 따라 전세 레버리지(갭투자) 기능이 약화해 이제 서울은 갭투자도 본인 자금이 있어야 가능한 시장이 됐다”고 말했다.

김기환 기자 kkh@segye.com

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