'월세 40% 더 비싸도 괜찮아?'… 서울 코리빙 수익성의 비밀, 서비스와 커뮤니티에 달렸다

[최진홍 기자] 서울시 1인 가구와 유학생 수가 급증하면서 새로운 주거 형태로 각광받는 '코리빙(Co-Living)'. 과연 매력적인 외형만큼 실제 수익성과 지속 가능성도 담보할 수 있을까? 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 그 해답을 제시하는 분석 결과를 2일 공개해 주목된다. 핵심은 일반 임대주택과 비슷한 수익률을 내지만, 그 과정과 전략은 확연히 다르다는 것이다. 이는 코리빙 사업의 성공이 단순한 공간 제공을 넘어선 차별화된 가치 제안 능력에 달려있음을 시사한다.

알스퀘어 리서치센터(RA)가 발간한 '2025 서울 코리빙 리포트 Part 2'는 서울 마포구의 한 오피스텔(연면적 약 2,000평, 매입가 500억원)을 코리빙과 기업형 임대주택으로 각각 운영했을 때를 비교 분석했다. 놀랍게도 자기자본수익률(CoC)과 소득수익률(NOI/Value)은 두 방식 모두 유사한 수준으로 나타났다. 연간 영업이익 약 19.8억~19.9억원, 당기순이익 약 13.4억원으로 숫자상 수익은 동일했다.

하지만 속을 들여다보면 운영 방식은 판이했다. 코리빙은 공용 라운지, 코워킹 스페이스, 헬스장 등 커뮤니티 시설을 조성하느라 객실 수가 129실로 줄었다. 반면 기업형 임대주택은 커뮤니티 시설 없이 객실을 최대한 확보해 163실을 마련했다. 동일한 수익률을 맞추기 위해 코리빙은 기업형 임대주택보다 전용 평당 월 임대료를 약 40% 높은 21만 500원으로 책정해야 했다 (기업형 15만원, 보증금 1000만원 동일, 렌트프리 1개월 조건은 코리빙에만 적용 가정).

보고서는 이처럼 객실 수의 불리함에도 코리빙이 수익성을 유지하는 비결로 '전문 운영사(PM)의 서비스'와 '커뮤니티 시설의 효용성'을 꼽았다. 단순한 방 쪼개기나 셰어하우스가 아닌, '서비스 기반 주거 상품'이라는 본질에 충실해야 한다는 것이다. 즉, 더 높은 임대료를 지불하더라도 그 이상의 만족감을 줄 수 있는 생활 편의, 네트워킹 기회, 쾌적한 공용 공간 등이 뒷받침되어야 한다는 의미다.

최규정 알스퀘어 연구원은 "코리빙의 핵심 경쟁력은 화려한 커뮤니티 공간 뿐 아니라, 역세권 입지와 쾌적한 시설 관리, 생활 밀착형 편의 제공에 있다"고 진단했다. 실제 코리빙 현장 실사 결과, 다수 시설은 90% 이상 높은 객실 점유율을 보이며 잘 운영되고 있었지만, 일부 노후 시설은 고시원 같은 인상을 주거나 시설 결함이 발견되기도 해 철저한 관리가 중요함을 시사했다.

한편, 2024년 기준 약 7만 4천명으로 역대 최고치를 기록한 서울시 유학생 수와 꾸준히 증가하는 1인 가구는 코리빙의 든든한 수요 기반이 될 전망이다. 특히 서대문구, 성북구, 동대문구 등 대학가 주변으로 향후 코리빙 공급이 확대될 가능성이 크다.

그러나 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 보고서는 미국·영국 등 해외 코리빙 오퍼레이터들의 파산 사례를 언급하며, 외형 확장에 치중하기보다 수익 구조와 재무 건전성을 확보하는 것이 중요하다고 경고했다. 최 연구원은 "점차 챗봇이나 스마트홈 기술, 계약 자동화 등 입주자 친화 서비스가 차별화 열쇠가 될 것"이라며 기술을 통한 운영 효율화와 서비스 질 향상의 중요성을 언급했다.

결론적으로 최규정 연구원은 "코리빙은 결국 입주자에게 '지불할 만한 가치'를 얼마나 설득력 있게 제시하느냐가 성패를 가른다"며 "AI 기반 관리와 고객 중심 운영이 뒷받침된다면, 코리빙은 단순 임대상품을 넘어 브랜드화된 주거 서비스로 진화할 것"이라고 강조했다. 코리빙 시장이 지속 가능한 성장을 이루기 위해서는 차별화된 서비스와 안정적인 운영 능력 확보가 필수적이라는 분석이다.

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