다주택자 세금 덜어주면… 집값 자극하는 공약의 '뻔한 딜레마' [공약논쟁前 11편]

[최아름 기자]

6ㆍ3 대선에 나온 부동산 공약엔 특징이 하나 있다. 시장을 규제하겠단 공약보단 재건축ㆍ재개발을 지원하겠다는 공약이 많다. 다주택자의 세금 부담을 덜어내겠다고 약속한 대선후보도 있다. 하지만 이번 대선에선 왜 '부동산 활성화'에 초점을 맞춘 공약이 많은지는 따져봐야 한다. 부동산에 한번 자금이 쏠리면 집값이 꿈틀댈 수 있다는 점도 고민해야 할 변수다.

☞ 참고: 6ㆍ3 대선 에디션 '공약논쟁前'의 취지는 공약을 논쟁하기 전前에 논쟁해야 할 이슈를 살펴보자는 겁니다. 더스쿠프 데스크와 현장의 관점+을 읽어보시면 취지를 쉽게 확인하실 수 있습니다. https://www.thescoop.co.kr/news/articleView.html?idxno=305804

부동산 대선 공약은 후보별로 큰 차이가 없다. [사진 | 뉴시스]

20대 대선의 승패를 가른 변수 중 하나는 부동산이다. 집값에 따라 후보 득표율에 분명한 차이가 있었기 때문이다. 하지만 3년 만에 치러지는 21대 대선에서는 부동산이 그만한 무게감을 갖긴 어려워 보인다. 거대 양당 후보가 모두 엇비슷한 공약을 내놨기 때문이다. 특히 주택 보유 부담을 덜어준다는 측면에서 공통점이 컸다.

이재명 더불어민주당 대선후보는 1기 신도시 재건축ㆍ재개발에 분담금 완화 카드를 내걸었다. 이전 문재인 정부에서는 재건축ㆍ재개발로 인한 집값 상승을 막기 위해 분담금을 크게 높였다. 부동산으로 벌어들이는 불로소득 자체를 위축시키기 위한 시도였다. 그랬던 분담금을 덜어준다는 건 기존 집주인들이 계속 살 수 있도록 해주고 노후 주택 개발을 독려한다는 뜻이다.

특히 김문수 대선후보의 경우 양도소득세 중과 폐지에 이어 종합부동산세(종부세) 부과 기준을 완화하겠다는 약속을 내걸었다. 지방주택 취득세도 면제하겠단 입장을 밝혔다. 침체의 늪에 빠져 있는 부동산 시장을 어떻게든 막아보겠다는 시도다. 이준석 개혁신당 대선후보는 생애 주기에 따라 취득세와 양도세를 감면하는 정책을 제시했다. 제대로 된 처방들일까.

■ 논쟁➊ 더 커진 지역별 간극 = 왜 대선 후보들은 부동산 시장 규제를 줄이는 방향으로 움직이고 있는 걸까. 이런 공약이 나오는 이유는 분명하다. 부동산 시장의 양극화가 뚜렷해졌기 때문이다. 특정 지역은 부동산 시장이 과열하고 다른 지역은 시장이 완전히 굳어버리다 보니 시장을 활성화해야 한다는 요구가 나오고 있다. 특히 서울 강남과 그렇지 않은 지역의 편차가 크다.

한국부동산원에 따르면 강남의 아파트 매매가격지수는 2024년 7월 95.22에서 2025년 4월 100.44로 5.22포인트 상승했다. [※참고: 2025년 3월 100 기준.] 강북지역 역시 같은 기간 97.31에서 100.21로 2.90포인트 높아졌다. 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구(강남 3구)를 포함한 강남 지역 아파트값이 다른 곳보다 급격하게 오른 셈이다.

전국 단위로 봐도 차이가 컸다. 99.72였던 아파트 매매가격지수는 같은 기간 99.94로 매우 소폭 오르는 데 그쳤다. 강남에는 여전히 수요가 넘치고 돈이 몰리는데 지방에서는 집을 사기는커녕 집을 보러 오는 손님도 없다.

■ 논쟁➋ 쌓여가는 지방 미분양 = 미분양 지표로 확인해도 서울과 서울이 아닌 지역의 부동산 시장은 분위기가 크게 다르다. 국토교통부에 따르면, 서울의 미분양 주택은 2023년 3월 1084호에서 2024년 3월 968호, 2025년 3월 942호로 차츰 감소했다. 반면 같은 기간 부산의 미분양 주택은 2526호, 3222호, 4489호로 조금씩 늘었다.

서울과 가까운 경기도 역시 부산과 마찬가지였다. 경기도 미분양 주택은 2023년 3월 6385호에서 2024년 3월 8340호로 늘었고 2025년 3월엔 1만3527건으로 더 증가했다. 오르는 서울 집값과 쌓이는 지방 미분양을 동시에 해소할 방법이 필요하단 얘기다. 지방에서 주택을 매입할 때 세금을 경감해주려는 이유가 여기에 있다.

다만, 재건축 분담금 완화나 양도세 부담 완화 정책은 실질적으로 공급 효과는 적고 다주택자의 부담만 낮춘다는 지적도 많다. 아울러 민간 건설사가 만든 미분양 주택을 감당하기 위해 정부가 세금을 낮춰줘야 한다는 주장도 따져볼 필요가 있다. 수요를 고려하지 않고 인허가를 내준 지자체의 문제도 있지만 시장이 한창 좋을 때 지방 부동산 시장에까지 우후죽순으로 주택을 지은 건 민간이 선택한 일이기 때문이다.

■ 논쟁➌ 가계 부채 줄이겠다는 특단 = 부동산 시장에 자금이 다시 쏠리도록 유인하는 공약도 그 함의와 위험성을 따져봐야 한다. 김문수 후보는 '지분형 모기지' 도입을 공식화하기도 했다. 지분형 모기지란 정부와 개인이 일정 비율대로 값을 치르고 주택을 매입하는 방식이다.

부동산에 과도하게 쌓인 가계부채 부담을 덜어낼 수 있다는 점에서 의미는 있다. 지분형 모기지 구조에서 집값이 오르면 개인에게 상승분만큼의 이득이 돌아가고, 집값이 떨어지면 그 부담은 한국주택금융공사 등 정부기관이 안는다. 그래서 이 방식을 쓰면 집값이 떨어져도 가계 부채는 크게 증가하지 않는다.

대선 주자들의 부동산 공약에는 다주택자 부담 완화 정책이 포함됐다.[사진 | 뉴시스]

하지만 이를 발판으로 부동산 시장에 다시 자금이 쏠리면 집값이 다시 뜨겁게 달아오를 가능성이 높다. 거품이 곧 빠질 부동산 시장에 자금을 끌어다 넣는다는 비판도 거세다. 지분형 모기지를 적용할 수 있는 주택 가격은 서울 기준으로 10억원인데 애초 8억~9억원이던 주택의 가격도 10억원이란 한도치까지 치솟을 수 있어서다.

이번 대선에 출사표를 던진 후보들이 부동산 시장을 향해 날을 세우지 않은 이유는 간단하다. 부동산 정책을 발표할 때마다 시장에서 강한 반발이 일었기 때문이다. 하지만 시장에 과도한 자금이 흘러들어가게 내버려둔다는 비판은 피하기 어렵다. 대선주자들의 공약 대부분은 이런 딜레마에 빠져있다.

최아름 더스쿠프 기자

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