“7월 되기전에 돈 빌리자”...실수요자 많이 사는 지역, 대출규제에 직격탄

상공에서 바라본 노원구 상계·중계동 일대 아파트 단지 전경. [매경DB]

3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행되면 중산층이나 저소득층 실수요자가 관심을 갖는 서울 강북과 수도권 외곽지역의 주택 거래부터 위축될 것이란 전망이 나온다. 건설 업계는 대출 규제가 본격화하는 7월 이전 분양을 마치기 위해 서두르는 모습이다.

20일 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “대출 한도가 줄면 수도권 아파트 거래량은 줄어들 것”이라며 “특히 실수요자 중심인 이른바 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽지역은 더욱 타격을 입을 수 있다”고 설명했다. 실제 국토교통부에 따르면 2단계 스트레스 DSR 규제가 본격화한 작년 9월 수도권 주택 거래량(2만5829건)은 전월(3만2776건) 대비 21.2%가 줄었다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “같은 수도권이라도 주택 시장 양극화가 더욱 심해질 것”이라면서 “외곽지역은 거래량이 줄며 가격 조정이 이뤄질 수 있다. 하지만 강남권에 미치는 영향은 작을 것”이라고 내다봤다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역이라 대출 한도가 적은데도 신고가가 계속 나오고 있기 때문이다.

경기 남부의 평택·이천 등은 더욱 울상이다. 두 곳은 수도권임에도 신축 아파트가 좀처럼 팔리지 않아 ‘미분양관리지역’으로 지정돼 있다. 대출 한도가 줄어들면 더욱 외면받을 가능성이 높다. 고 주임교수는 “수도권이라도 미분양관리지역은 제외해야 하는 것 아니냐”고 지적했다.

제도 시행 전 수도권 분양을 서두르는 모습도 보인다. 7월 전에 입주자 모집공고가 나온 단지는 3단계 DSR 규제 대상이 아니어서다. 부동산인포에 따르면 이달 수도권 분양 예정 물량은 총 1만9400가구로 올해 최대 수준이다. 통상 대선 국면엔 홍보 효과가 떨어질 걸 우려해 분양에 적극적이지 않은 것과는 사뭇 다른 분위기가 감지된다.

오히려 수도권 정책대출이 늘어날 수 있다는 우려도 나온다. 무주택 서민들의 주택자금을 지원하는 디딤돌·버팀목 대출과 출산가구에 제공하는 신생아특례대출은 DSR 규제 대상이 아니기 때문이다. 실제 최근 부천 대장 A5·6블록에서 나온 공공분양 단지는 아예 ‘규제 미적용 대상’이라고 홍보하기도 했다.

지방 부동산 시장은 일단 한숨을 돌리는 분위기다. 당초 계획대로 지방마저 3단계 규제가 이뤄졌다면 대출 한도가 또다시 줄어 가뜩이나 위축된 부동산 매수심리가 아예 꺾일 뻔했다. 다만 부동산 업계에선 최악을 면했을 뿐 상황이 개선될 여지는 적다고 본다.

지방 5대 광역시조차 집값 하락세가 계속되고 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양이 쌓이고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지방 5대 광역시 월별 매매가격지수는 2023년 10월(0.05%) 이후 1년7개월 연속 하락세를 기록하고 있다. 지난달(-0.19%)에도 하락세가 확연했다.

다 짓고도 팔리지 않는 지방 악성 미분양은 지난 3월 2만543가구를 기록했다. 대구(3252가구), 경남(3026가구), 경북(2715가구), 부산(2438가구) 순으로 많았다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “차등 금리 적용은 지방에 유리한 조치긴 하지만 시장 수요 영향은 미미할 것”이라며 “현재 언급된 내용만으론 집을 사야겠다는 생각을 갖게 만들기 어렵기 때문”이라고 설명했다.

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