"수도권 주거난 심각…재건축·리모델링 활성화로 공급 늘려야"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 집을 구하고 싶은 사람은 늘어나는데 정작 주택 수는 줄어드는 현상이 점차 심해질 것이라는 전망이 나온다. 이에 대비하기 위해선 정비사업 활성화와 임대주택의 적절한 활용이 필요하다는 의견이 제기됐다.

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 박용규 알투코리아 부동산경제연구소장이 '주택시장의 현황과 정책방향' 주제발표를 하고 있다. 2025.05.19 chulsoofriend@newspim.com

19일 박용석 알투코리아 부동산경제연구소장은 '주택시장의 현황과 정책방향' 발표를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 전국 주택건설 인허가는 2015년 대비 49%, 주택착공은 42% 줄었다. 인허가는 향후 1~2년 후 착공에, 착공은 2~3년 후 공급 물량에 각각 영향을 주기에 주택 공급이 실질적으로 축소될 가능성이 매우 크다.

전국 미분양 아파트는 2015년 6만1000가구에서 2021년 1만7000가구로 감소했으나, 지난해 7만 가구로 다시 늘었다. 2015~2021년 수도권은 95%, 지방은 48%가 소진돼 지방의 미분양 물량이 더 많다. 악성으로 분류되는 준공 후 미분양은 2022년 7000거규에서 지난해 2만1000가구로 급증했다.

2015년부터 2023년까지 전국과 수도권 주택 수요는 연평균 1.8%과 2.1% 만큼 늘었으나 주택공급량은 12.7%, 13.4% 줄었다. 박 소장은 "향후 수급에서의 불균형 격차가 심화되면 주택 시장의 불안정성은 높아질 것"이라며 "특히 서울과 수도권은 수요는 많은데 주택보급률이 낮다"고 말했다.

수급불균형 심화를 막기 위한 대책으로는 ▲도심 공급 확대 ▲노후주택 리모델링 활성화 ▲공공임대주택 확대가 제시됐다.

박 소장은 서울과 수도권에서의 공급은 기존 신규택지 공급 사업의 차질 없는 추진과 도심 낙후 지역을 중심으로 한 정비사업 활성화, 역세권 소규모 정비·도심복합개발 등을 통해 추진해야 한다고 봤다. 이를 위해선 다각적인 규제 개선이 필요하다는 의견을 덧붙였다.

2023년 기준 국내 주택의 약 25.8%(504만 가구)가 노후주택이다. 현실적으로 모든 아파트의 재건축은 불가능하기에 환경과 경제를 고려한 리모델링이 활성화돼야 한다는 주장도 제기된다. 올 2월 기준 리모델링 기본계획을 수립한 서울·부산 등 15개 지역 단지의 총가구수는 161만7000가구로, 리모델링 후 가구수 15% 증가를 가정하면 총 24만2000가구의 신규 주택 공급이 가능하다.

박 소장은 "신규 주택 공급규모·노후도·경제성·시급성 등을 고려해 재건축이 필요한 곳은 재건축, 리모델링이 유리한 곳은 리모델링을 추진해야 한다"며 "수직증축을 허용하고 용적률 인센티브를 높이면 지을 수 있는 집이 늘어나고 조합원 분담금도 줄어들기에 수직 증축, 내력벽 철거 등에 대한 명확한 기준부터 마련돼야 한다"고 말했다.

해외 국가 대비 적은 공공임대주택 또한 수급불균형의 원인 중 하나로 지목됐다. 2023년 통계청 조사 결과 전체 주택 가운데 공공임대 비율은 약 8.5%에 그쳤다. 공공임대주택은 저렴한 임대료와 전세사기 등 위험이 적어 경제적으로 어려운 계층에게 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있다.

반면 한국 임대시장은 개인이 제공하는 전세(반전세)와 월세에 크게 의존한다는 특징이 있다. 같은 해 기준 전국 임대사업자는 총 26만7501곳(개인 26만1986명, 법인 5515개)였다. 외국의 경우 공공임대주택이 차지하는 비중은 한국 대비 크다. 네덜란드(34%) 오스트리아·덴마크(20% 이상) 영국(15% 이상) 등이다.

박 소장은 "공공임대주택 공급에 있어서 민간 기업의 다양한 참여 확대를 검토해야 한다"며 "미분양 주택 확대는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실, 건설사 부도 등을 초래할 수 있으므로 미분양 주택의 임대 주택으로 활용 검토도 활발히 이뤄져야 할 것"이라고 설명했다.

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