임대수익보장 위탁관리계약의 법리와 실무사례[김용일의 부동산톡]

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대인이 관리업체와 임대차관리 위탁계약을 체결하고 임대차 업무 전반을 맡기는 경우가 있다. 상가를 분양받고 공실을 대비하여 관리업체로부터 임대수익을 보장받는 내용으로 위탁계약을 체결하는 경우가 있는데, 관리업체의 불법 사기 또는 부실 등의 문제로 법적 분쟁이 생기기도 한다. 관련하여, 이번 시간에 관련 법리와 구체적 사례를 정리해 보겠다.

임대차 위탁관리계약의 문제점과 법리

부동산 소유자가 임대관리업체에게 부동산의 임대 관련 업무 전반을 위탁하는 계약을 하는 경우, 임대관리업체는 임대홍보, 임차인 물색 및 선정, 임대차계약 체결 및 관리, 임대보증금 수금 및 관리, 임대차기간 동안의 임대료 등 임대관련 사항 전반을 임대인으로부터 위임받는다는 내용으로 한다.

이때 관리위탁계약서의 주요 특징을 보면, ①관리업체가 임대인에게 위탁수수료를 받는대신에 “임대인에게는 약정된 보증금과 월세를 보장해준다”는 것, ②관리업체는 사전에 임대인과 약정된 보증금 금액을 한도로 임차인과 임대차계약을 체결하며, 임대차종료시 관리업체가 임차인에게 보증금을 반환한다는 것, ③관리업체가 임차인과 임대차계약시 받는 보증금 및 월세는 관리업체가 임대인에게 보장하는 금액과 상이할 수 있다.”등을 들 수 있다.

즉 관리업체가 임대인에게 지급하기로 한 월세보다 적은 금액의 월세로 임대차계약을 체결하고, 그 월세분만큼은 자신이 손해를 부담하는 대신에 임차인에게 더 많은 보증금을 받는 계약을 할 수 있다는 것인데, 만일 관리업체가 임차인에게 보증금을 반환해주지 않는 경우 임대인이 그 책임을 부담해야 하는지가 문제된다.

예를들어, 관리업체가 임대인에게 보증금 500만원, 월세 60만원을 보장하여 지급해주는 것으로 관리위탁계약을 하고, 임차인과는 보증금 4,000만원, 월세 20만원으로 임대차계약을 하는 경우, 임대차계약 종료시 관리업체가 보증금을 반환해주지 않는다면, 임차인이 임대인에게 보증금 4,000만원을 요구할 수 있는지 여부이다.

이 경우 법원의 입장은, 일단 임대차계약서에 부동산의 소유자가 임대인으로 명시되어 있고, 임대관리업체가 대리인으로 기재된 경우, 소유자가 임대인으로서 임차인에게 보증금반환의무가 있음이 원칙이라는 것이다.

아래에서는 법원이 임대인에게 보증금반환 의무를 인정한 사례를 구체적으로 소개해 보겠다.

임차인과의 임대차계약서에 관리회사가 보증금반환 책임이 있다고 기재되었지만, 임대인에게도 보증금반환 책임이 인정된 경우

1. 수원지방법원 2024가단537422 판결

피고(건물 소유자)가 A와 임대관리위탁계약을 체결하여, A가 원고와 임대차계약을 체결했고, 임대차종료시 원고가 건물소유자인 피고에게 보증금반환청구를 하였는데, 임대차계약서 특약사항에 “임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 관리회사인 A에게 있다.”는 조항이 있지만, 임대차계약서의 임대인란에 피고의 기명날인이 있고, 대리인란에 A의 기명날인이 있던 사안에서,

건물 소유자인 피고는 자신의 임대차보증금반환 채무가 면책되어야 한다고 주장했는데, 법원은, 임대차계약서의 특약사항에 “임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 A에게 있다”는 기재가 있기는 하지만, 위 특약사항에는 임대인인 피고가 면책된다는 것이 명확하게 기재되어 있지 않고, 임대차계약서를 보면“피고가 임대인이고, A는 피고의 대리인이라는 점이 명확히 드러난다.”고 하면서, 건물 소유자인 피고에게도 임대차보증금 반환책임을 인정하였다.

2. 서울중앙지방법원 2023가단5419173 판결

피고(건물 소유자)가 A와 임대관리위탁계약을 체결하여, A가 원고와 임대차계약을 체결했고, 임대차종료시 원고가 건물소유자인 피고에게 보증금반환청구를 하였는데, 위 사안과 마찬가지로, 임대차계약서 특약사항에 ”임차인의 보증금 반환에 대한 책임은 관리회사인 A에게 있다.”는 조항이 있지만, 임대차계약서의 임대인란에 피고의 기명날인이 있고, 대리인란에 A의 기명날인이 있던 사안에서,

법원은, ①임대관리위탁계약에서 A가 원고에게 임차인과의 계약 체결을 전후하여 계약 내용을 보고하고 임대차계약서를 교부하도록 정하고 있고, A가 임대차계약을 체결할 때 정할 수 있는 보증금 상한이 정해져 있는 점 등을 고려하면, 원고는 A에게 원고를 대리하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 수령할 권한을 부여했다고 볼 수 있음, ②임대차계약서에 원고가‘임대인‘으로 명시되어 있고, A는‘대리인’으로 기재되어 있으므로, 임대차계약은 원고가 A에 부여한 대리 권한의 범위에서 임대인인 원고와 임차인인 피고 사이에서 유효하게 체결되었다고 판단함, ③임대차계약의 특약사항에 A가 보증금반환의 책임을 부담한다는 취지의 기재가 있으나, 이는 원고와 A 사이의 내부적 관계에서 A가 보증금반환 책임을 진다는 취지일 뿐이며, 원고의 임대차보증금 반환채무를 면제하거나 A가 원고의 채무를 면책적으로 인수하기로 하는 약정이 체결되었다고 평가하기 어려움 등을 근거로, 결국 임대인에게 임차인에 대한 보증금반환의무를 인정하였다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사