대법 "임차권 등기 전 이사한 세입자 권리는 소멸"

세입자가 임차권등기가 끝나기 전 이사했다면 권리가 후순위가 된다는 대법원 판단이 나왔다./더팩트 DB

[더팩트ㅣ장우성 기자] 세입자가 임차권등기가 끝나기 전 이사했다면 권리가 사라진다는 대법원 판단이 나왔다.

11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 B 씨에게 제기한 임대차보증금 반환 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다.

A 씨는 2017년 2월 보증금 9500만원으로 주택 임대차계약을 맺었다. 2년 뒤 계약이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않자 서울보증보험에 보험금을 청구하고 보증금 반환 채권을 넘겼다.

서울보증보험은 2019년 3월12일 A 씨를 대신해 임차권등기명령을 신청해 20일 명령이 내려졌다. A 씨는 4월5일 보증보험에서 보증금을 받고 이사를 갔다. 그뒤인 4월8일 임차권등기가 완료됐다.

보증보험은 집주인을 상대로 보증금 9500만원과 지연손해금 지급명령을 받고 강제경매에 진행돼 B 씨가 집을 사들였다. 이후 B 씨를 상대로 경매 과정에서 받은 배당금을 뺀 나머지 보증금과 지연손해금을 지급하라고 소송을 냈다.

이 재판의 쟁점은 임차권등기가 끝나기 전에 이사를 간 A 씨가 대항력을 가질 수 있는지였다. 임대차보호법은 등기가 끝나야 대항력이 생긴다고 규정한다. 대항력은 제3자와 권리 다툼이 있을 때 자신의 권리를 우선 주장할 수 있는 법적 능력을 말한다.

1,2심은 모두 원고 승소로 판결했다. 세입자를 보호하기 위한 임차권등기 제도 취지를 볼 때 임차권등기 완료 전 집을 비웠더라도 대항력을 갖는다고 봤다.

대법원 판단은 달랐다. A 씨가 임차권등기 전에 집에서 나갔다면 대항력은 없어지며 등기 완료 후에는 새로운 대항력이 생긴다는 것이다. A 씨가 살던 집에는 입주 후 근저당권이 설정됐다. 이로써 근저당권이 A 씨의 임차권보다 선순위가 된다.

대법원은 주택이 경매에 넘겨지면서 근저당권과 그 후순위인 A 씨의 임차권도 소멸됐다고 봤다. 이를 넘겨받은 서울보증보험도 B 씨에게 임차권 효력을 주장할 수 없다는 것이다.

leslie@tf.co.kr

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