차기 정책 방향성 불투명…단기간 관망세 지속
공급 확대 이어지겠지만…양극화 심화 우려
지난해 12·3 계엄 사태로 촉발된 윤석열 대통령의 파면 결정이 4일 이뤄졌다. 헌법재판소는 이날 오전 11시22분 윤 대통령의 탄핵소추안을 전원일치로 인용해 윤 대통령을 파면했다. 비상계엄 선포 후 122일 만이다. 이로써 그동안 탄핵 정국 장기화에 따른 정치적 불확실성은 해소될 전망이다.
다만 그동안 '부동산 정상화'를 기치로 윤석열 정부에서 추진하던 부동산 정책들은 다시 불확실성 위에 놓였다. 주택공급 확대는 정권 교체와 무관하게 추진될 것이란 전망이 우세하지만 속도 조절, 세부 방안 수정 가능성이 커짐에 따라 혼선이 빚어질 수 있어서다. 정책과 시장의 방향성은 여전히 안갯속이란 의미다.
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윤석열 대통령 탄핵심판 선고일인 4일 서울 종로구 인사동 거리에서 탄핵 찬성 집회 참가자들이 헌법재판소의 파면이 결정되자 환호성을 지르고 있다./사진=이명근 기자 qwe123@ |
'규제 완화' 연속성은?
윤석열 정부는 2022년 이후 부동산시장 정상화를 목표로 주요 규제를 완화하는 정책을 추진해 왔다. 하지만 탄핵 판결로 정책 동력이 떨어졌다.
당초 폐지를 추진했던 '임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)' 중 계약갱신청구권·전월세상한제 등 임대차 2법은 지난달 들어서야 개편 논의 과정을 본격화했다.
임차인 권리보호 강화를 강조하는 야당으로 정권 교체가 이뤄질 경우 개편 논의 방향이 재검토될 가능성도 있다. 이에 국토교통부도 제도 유지에 방점을 두고 추가로 전문가와 시장의 이야기를 들어보겠다는 신중한 입장을 내놨다.
공시가격 현실화 폐지도 상황이 반전될 수 있다. 윤 전 대통령은 지난해 3월 문재인 정부가 추진한 공시가격을 시세의 최대 90%까지 끌어올리는 공시가격 현실화 계획 폐지를 발표했다.
현실화 진행 과정에서 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전 현상 등 부작용이 발생하자 현실화 이전인 2020년 수준으로 제도를 되돌렸다. 실거래가 등 시장 변화를 반영하는 새로운 공시가격 산정방식도 내놨다.
그러나 이 때문에 현실화율 추진 당시 문제로 지적된 형평성 개선은 원점으로 돌아갔다. 더욱이 더불어민주당이 공시가격 현실화 폐지가 '고가주택 감세안'이란 입장을 밝힌 바 있어 향후 정책 방향을 지켜볼 필요가 있다.
270만가구 공급은?
3기 신도시, 그린벨트 해제를 통한 공공택지 개발, 노후계획도시(1기 신도시) 재건축 등 공급 확대 방안도 제 속도를 내기 어려울 것이란 전망이 나온다.
정권 교체 시 정책 추진 동력이 약해질 수 있는 데다, 초기 정권 안정을 추진 과정에서 부동산 정책의 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있어서다. 1기 신도시 재건축 등은 주민 간 이해관계가 첨예해 규제 완화 등 정책 추진에도 진척이 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다.
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/사진=이명근 기자 qwe123@ |
김규정 한국투자증권 부동산 전문위원은 "주택공급 확대 방향은 유지될 것이나 정책적 규제 완화 영향보다 공급원가 급등, 사업성 저하 등 실질적 사업 변수가 시장에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집권 여당이 바뀔 경우 공공성 강화, 투기세력 규제 등 이전 정부의 부동산 정책에서 상당 부분을 차용할 가능성이 있다"며 "3기 신도시, 1기 신도시 재정비 등도 공공, 임대, 이익환수 등 세부 내용이 바뀔 가능성이 있다"고 전망했다.
단기 공급 지연 가능성도 점쳐진다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "정책 방향의 불확실성과 여름철 비수기, 금리 인하 시점 지연 가능성 등으로 분양시장이 위축될 수 있다"면서 "정치·정책 불확실성이 해소되는 9월 이후로 공급이 집중되는 등 공급지연 가능성이 있다"고 전망했다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "초기 정권 안정에 정책이 집중될 경우 부동산 정책 등이 우선순위에서 밀릴 수 있다"며 "재건축·재개발 사업이 당초 정부가 예상한 것보다 오래 걸릴 가능성이 이미 존재했던 만큼 실질적인 추진 기간이 더 연장될 수 있다"고 분석했다.
시장은 '혼란 지속 불가피'
부동산 시장 자체에 대한 영향은 크지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 계엄 사태 이후 불확실성이 커지면서 시장이 잠시 관망세로 돌아섰으나 기준금리 인하 기대, 공급 부족, 봄 이사철, 토지거래허가구역 해제 등 요인이 집값, 거래량 등 시장에 미친 영향이 더 컸기 때문이다.
이은형 연구위원은 "공사비 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 등 건설 경기 악화를 둘러싼 환경이 그대로인 만큼 탄핵 선고가 건설경기와 부동산 시장에 미치는 단기적 영향은 미미할 것"이라고 말했다.
양지영 수석은 "정치적 변동성에 따른 영향은 금융시장 대비 부동산 시장에는 상대적으로 제한적"이라며 "금리·규제·수급 등 영향이 큰데 토지거래허가구역 해제에 따른 거래 급증으로 가계부채가 급등할 가능성이 있어 금리 인하 시기 조절, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 추가 강화 등 조치가 나올 가능성도 있다"고 봤다.
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/사진=이명근 기자 qwe123@ |
양극화 심화 등 시장 혼란을 우려하는 목소리도 나왔다. 김규정 위원은 "경기 침체 등 불확실성과 불안 심리가 확산하면 유망투자지역에 대한 부동산 집중투자로 유동성 집중, 양극화 심화가 발생할 수 있다"며 "서울 강남 일부 신축 아파트, 재건축지구 중심의 강세와 기타 지역 하락이 심화할 수 있다"고 우려했다.
송승현 도시와 경제 대표는 "단기적으로 매수 심리가 위축되고 거래가 급감하면서 시장 전반이 관망세로 돌아설 것"이라며 "특히 투자수요가 몰린 지역 타격이 더 클 수 있으며, 일부 지역에선 실질적인 가격 조정이 나타날 가능성도 있다"고 봤다.
이어 "시장 참여자들이 향후 대선을 통한 정책 변화에 따른 기회와 리스크를 동시에 고려하게 될 것"이라며 "새로운 정권이 규제 완화와 공급 확대를 내세울 경우 정비사업지, 역세권, 저평가 지역을 중심으로 선제적 매수세가 재유입될 수 있는 반면, 공공 주도 또는 시장 개입 강화 기조로 방향을 틀면 실수요자 중심의 선택적 수요만 유지될 수 있을 것"이라고 전망했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정국불안과 경기둔화 우려, 미국의 관세 부과에 따른 경제 불확실성이 높아져 경기 위축 가능성이 있다"며 "부동산을 투자자산의 하나로 볼 때 경기위축이 수요자의 부동산 구매나 사업자의 업황에 악영양을 줄 것으로 판단된다"고 분석했다.
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