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서울시와 정부가 토지거래허가구역(토허제)을 해제한 지 한 달 만에 확대 지정했다. 토허제 해제 후 강남권 집값이 치솟자 결국 다시 규제 카드를 꺼낸 것이다. 송파구의 아파트 가격이 하락세로 전환했지만, 이는 일시적인 현상일 것이란 분석이 지배적이다. 급매 물량이 소화되고 나면 시장 가격이 이전처럼 회복될 것이란 이유에서다. 그렇다면 송파 등 강남권 외 다른 지역은 아파트 가격이 어떻게 변할까. ☞머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 토허제 확대 지정 이후 서울 부동산 시장을 전망해봤다.
토허제 확대 지정 효과에 대해 먼저 말씀드리자면, 지난 주를 기준으로는 확실했습니다. 지난 영상에서 2018년 이래로 강남권의 아파트 가격 상승률이 최고치를 기록했다고 말씀드렸죠. 송파구의 경우 3월 17일을 기준으로는 0.79%의 상승률을 보였습니다. 그런데 토허제가 다시 시작된 24일 기준으로는 아파트 가격이 전주보다 0.3% 떨어졌습니다. 상승폭만 줄어든 게 아니라 아예 하락 전환을 했는데요, 한 달 사이 아파트 가격 변동률이 이렇게까지 출렁일 수 있나 싶습니다. 그게 실제로 일어났네요.
우선 왜 이런 일이 벌어졌나를 이해하려면 영상 표출일을 기준으로 2주 전 상황을 짚어볼 필요가 있어요. 3월 19일에 서울시와 정부가 토허제를 확대 지정하겠다고 밝혔죠. 그런데 시행 시점은 5일 뒤인 3월 24일이었습니다. 매수자들은 3월 19일을 포함하면 5일 동안만 강남 3구와 용산구에서 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능하게 됐습니다. 매도자 입장에서도 다른 강남권 아파트에 갭투자를 하려면 지금 보유한 아파트를 5일 안에 팔아야 하는 상황이 찾아왔습니다.
그래서 이번 토허제 해제로 가장 관심을 많이 받았던 잠실이 토허제 시행 직전 주말에 아주 정신없었다고 합니다. 공인중개사들은 거의 전쟁통과 같았다고 설명했습니다. 한 공인중개사는 토허제 확대 지정 후 5일 동안 평소 한 달 치 매매 계약이 체결됐다고 해요. 이건 실거래가가 실제로 올라오는 걸 확인해 봐야겠죠. 하지만 급하게 집을 팔아야 하는 사람들도 있었으니 기존에 올려놨던 호가보다 2~3억원 낮은 가격으로도 거래가 이뤄졌다고 합니다. 토허제 해제 직전 주말에 급하게 집을 팔았던 분들이 많았던 점이 이번 주간 아파트 동향에 반영된 것 같습니다.
그런데 토허제로 인한 상승률 하락 효과가 얼마나 갈진 의문입니다. 제가 토허제 확대 시행 날인 24일에 잠실 리센츠와 엘스 아파트 공인중개사 분들을 만나봤는데요, 이날부터는 급매가 다 빠져서 호가를 기준으로는 다시 평당 1억원 수준으로 올라왔다고 해요, 이제는 갭투자가 안 되니까 집을 파는데 서두르지 않는 매도인들이 대부분입니다.
송파구 말고 다른 자치구들도 한 번 보면요, 강남구와 서초구의 상승폭도 확 줄어들긴 했습니다. 강남구의 상승률은 0.83%였고 서초구는 0.69%였는데요, 각각 0.36%, 0.28%로 떨어졌습니다. 상승폭이 크게 줄긴 했는데, 절대적인 상승률만 놓고 보면 낮은 수준은 아닙니다.
이번 부동산원 발표에서 또 눈에 띄는 점은 송파구 빼고는 서울 25개 자치구 중에서 아파트 가격이 떨어진 곳이 없다는 겁니다. 강북구 노원구 동대문구 중랑구는 보합세를 기록하긴 했지만 말이죠. 토허제 해제로 매수세가 서울 전역으로 퍼졌는데, 확대 지정으로 인한 억제 효과는 국지적인 모습입니다. 종로구 중구 강서구는 전주보다 오히려 아파트 가격 상승률이 소폭 높아졌습니다.
그럼 앞으로의 서울 집값 추이는 어떻게 될까요, 전문가분의 목소리를 한 번 들어보겠습니다.
▶ 함영진 우리은행 부동산리서치 랩장
토허제 재지정 이후 매매가 주춤한 모습입니다. 3월 19~23일까지 막판 거래가 더러 있었으나, 최근엔 매수 관망세가 큰 편입니다. 전세를 낀 아파트는 못 사니 가격 상승도 주춤한 것으로 보입니다.
적어도 상반기까지는 관망세가 이어질 것으로 보입니다. 당분간 서울 전체의 거래 소강과 가격 숨고르기가 나타날 전망입니다. 집을 사려는 사람은 가격 조정을 기대합니다. 하지만 매도자는 공급 희소성이나 금리 인하 기대로 호가를 낮출 생각이 없어서 거래가 잘 안 되는 분위기가 이어질 수 있습니다. 다만 상급지로의 갈아타기나 서울 신축 공급의 희소성 등을 고려하면 큰 폭의 가격 조정을 기대하기는 어렵습니다.
출연 이용안 기자
촬영 서은지 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용
이용안 기자 king@mt.co.kr 이상봉 PD assio28@mt.co.kr 서은지 PD sej1130@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr
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