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서울 시내의 한 공인중개사 사무실에 매물 전단이 붙어있다. /뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자 |
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 = 서울 토지거래허가구역에서 아파트를 살 때는 여러모로 조심할 게 많다. 무엇보다 허가권자인 구청이 서로 다른 기준을 적용하는 경우가 적지 않아서다. 토지거래허가제(토허제) 관련 법규인 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'에 구체적으로 명시되지 않아 구청이 재량권으로 판단하고 있다.
일단 9월 30일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구에선 허가 대상은 아파트(대지면적 6㎡ 이상)로 한정된다. 허가구역이라도 다세대, 연립주택, 단독주택, 상가빌딩 등을 살 때는 제외된다. 토허제이지만 사실상 아파트거래 허가제인 셈이다. 관리처분계획인가를 받는 용산구 한남 3구역 등 아파트 입주권이나 분양권을 살 때도 허가 대상이다. 매매예약 가등기 방식으로 아파트 소유권을 취득할 때도 해당한다. 허가를 받지 않고 체결한 거래계약은 무효(유동적 무효)이므로 구청에 확인한 뒤 거래하는 게 바람직하다.
그러나 법원 경매나 신규 분양, 대가 없이 거래가 이뤄지는 무상 증여는 허가를 받지 않아도 된다. 허가증은 허가신청일로부터 15일 이내 나온다. 건축물대장 용도 기준으로 아파트만 토허제를 적용하다 보니 같은 단지에서도 희비가 엇갈린다. 가령 600가구로 구성된 용산구 한남더힐의 경우 103동을 비롯한 일부 동은 연립주택이어서 허가를 받지 않아도 된다. 하지만 아파트인 101동 등은 허가를 받아야 취득할 수 있다.
문제는 유주택자의 갈아타기다. 대부분 구청은 거래 허가신청일로부터 종전 집(주거용 오피스텔 포함)을 처분하지 않으면 불이익을 준다. 기존 주택 소유 여부는 등기부등본으로 판단한다. 상가주택을 자녀들이 상속받아 공동 소유해도 종전 주택 지분은 처분해야 한다. 지분은 현실적으로 제3자에게 매각하기 어려우므로 자녀끼리 증여 또는 양도하는 방식을 이용할 것으로 보인다. 또 새로 산 아파트를 미이용하거나 방치할 때는 취득 당시 토지 가액의 10%, 타인에게 임대할 때는 7%의 이행강제금을 각각 내야 한다.
다만 서초구에선 종전 주택을 매각하는 것 외에 임대를 놔도 된다. 서초구청 관계자는 "기존 주택을 소유하고 있는 경우 서초구에서 아파트를 취득해야 할 사유를 구체적이고 객관적으로 소명해야 한다. 기존 주택은 매매, 임대 등 계획서를 제출해야 한다"고 밝혔다. 기존 주택을 팔지 않고 임대할 때는 세 부담이 늘어날 수 있다. 기존 주택보유자가 조정대상지역(강남 3구, 용산구)에서 새 아파트를 산 뒤 기존 주택을 팔지 않으면 취득세를 중과(8%)하기 때문이다.
영등포구는 좀 더 유연한 편이다. 허가 대상인 여의도동 아파트를 살 때는 종전 주택 매각과 임대, 중개 의뢰 등 3가지 계획서를 제출해도 된다. 용산구청 관계자는 "기존 주택을 임대해도 허가를 내줄지 좀 더 검토해서 결정할 계획"이라고 말했다.
구청별로 기존 주택의 처분기한도 제각각이다. 강남‧송파구와 양천구(신시가지 아파트)는 1년이 적용된다. 서초‧영등포구, 성동구(성수동 전략정비구역)에선 6개월, 용산구는 4개월로 짧은 편이다.
토허제 아파트를 안전하게 거래하려면 기존 집을 팔고 매수하는 게 바람직하다. 토허제 지역이 아닌 곳에선 양도세나 취득세 중과를 당하지 않으려면 기존 1주택자의 경우 집을 사고 난 뒤 종전 집을 3년 이내 처분하면 된다. 하지만 토허제 지역에서 기존 집 매각기한 4개월~1년은 시간상으로 너무 촉박하다. 특히 거래 회전율이 떨어지는 단독주택, 전원주택, 상가주택, 주거용 오피스텔 보유자는 '선매도 후매수 원칙'을 지키는 게 좋을 것 같다.
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ⓒ News1 윤주희 디자이너 |
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