과열 경쟁 끝에…분당 선도지구 '양지마을' 재건축 갈등 커진다

지번 공유돼 '통합재건축' vs 역세권·초품아 '제자리 건축'

주민 대표단 구성 필요하나 주민 갈등이 커 난항

국토부, 노후계획도시 특별정비계획 수립 지침 제정안 고시

[이데일리 최정희 기자] 작년 1기 신도시 재건축 선도지구 선정에서 가장 경쟁이 치열했던 분당의 잡음이 커지고 있다. 분당 수내동 양지마을은 5개 아파트 단지와 주상복합 등 4392가구가 7000가구 이상의 규모로 재건축을 추진하는 곳인데 분담금을 높일 주요 변수들을 주민들에게 제대로 알리지 않고 동의서를 받아 선도지구를 신청했다는 의혹부터 통합재건축을 할 것인지, 제자리 건축을 할 것인지를 놓고도 갈등이 커지는 분위기다.

양지마을 선도지구

통합 재건축이냐 제자리 건축이냐

양지마을 선도지구 내 가장 큰 갈등은 재건축 방식이다. 재건축준비위원회 측은 양지마을이 재건축되기 위해선 ‘통합 재건축’ 방식밖에 없다고 주장한다.

재건축준비위원회측 관계자는 “양지마을은 금호, 청구, 한양 등 각 단지의 필지가 명확하게 구분돼 있지 않고 지번이 샴쌍둥이처럼 공유돼 있어 노후계획 도시특별법(1기신도시 특별법)이 아니면 재건축이 어려운 상황”이라며 “금호 1단지처럼 지하철역에 가까운 곳이라도 위치는 거기이지만 등기부등본을 떼어보면 뒤에 있는 땅을 같이 갖고있는 식”이라고 설명했다. 이어 “어떤 단지는 2개 단지, 어떤 단지는 3~4개 단지가 서로 얽히고설켜 복잡하게 돼 있다”며 “택지 분할 방식도 쉽지 않다”고 덧붙였다.

반면 수내역에서 가장 가까운 금호1단지나 초림초등학교를 끼고 있는 청구아파트는 역세권과 초품아를 유지하기 위해선 ‘제자리 건축’을 주장하고 있다. 재건축이 된 후 새 아파트를 받게 되더라도 현재의 위치를 유지하고 싶다는 바람이다. 선도지구 신청 당시 ‘제자리 합의서’까지 작성됐다는 게 이들의 주장이다. 이들은 독립 정산, 독립 분양을 원한다.

지번이 공유됐더라도 재건축이 불가능한 것은 아니지만 지번 공유 문제를 해결하는 데만 상당한 시간이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 국토교통부 관계자는 “지번이 공유돼 있으면 독립 재건축을 하기 어렵다. 독립 재건축을 한다면 독립 정산을 해야 하는데 대지 지번이 섞여 있으면 (어떤 결정을 할 때) 토지 등 소유자의 전원 동의가 필요하다”며 “가이드라인에서 밝혔듯이 지번을 정리하려면 이것만 2년 6개월 정도 소요된다”고 밝혔다. 이럴 경우 2027년 착공 목표는 물 건너간 셈이다. 이해관계가 첨예하게 다르기 때문에 토지 등 소유자의 전원 동의를 이끌어 내기도 쉽지 않을 수 있다.

양지마을은 재건축이 추진되는 구역 가운데에 초림초와 분당고를 끼고 있다. 또 하나의 과제는 학교를 그대로 두고 재건축을 할 것이냐, 학교를 한쪽 구역으로 옮길 것이냐다. 재건축준비위원회에선 ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따라 학교 일조권을 유지하면서도 사업성을 높이려면 한쪽으로 옮겨야 한다고 주장한다. 그러나 학교 이전은 청구아파트에서 반대하고 있다. 현 상태를 유지하면서도 학교 주변으론 공원을 조성하는 등 공공기여 방식으로 도시를 설계하면 된다는 얘기다. 국토부 관계자는 “학교는 교육부 자산이기 때문에 학교 이전은 교육청과 협의가 돼야 하고 국토부도 이를 정책적으로 지원하려고 한다”고 밝혔다.

분담금 7억원도 넘는다는데...

분당은 선도지구 선정에 있어 경쟁이 치열했다 보니 양지마을도 사업성을 낮추는 선택들을 감행했다. 문제는 선도지구 신청에 동의한 주민들이 이러한 사실을 얼마나 잘 알고 있었느냐다. 갈등의 시작점이기도 하다.

분당은 주민 동의율이 대부분 95점을 넘는 상황이기에 더 높은 점수를 받기 위해서 성남시가 요구한 △전체 세대 수의 12%를 이주대책으로 임대(분양 불가) △공공기여 추가 제공(부지면적의 5%) △장수명(오래 사용하도록 튼튼하고 유지·보수가 쉬운 구조로 만든 주택) 인증으로 각각 2점, 6점, 3점을 따기 위한 경쟁이 벌어졌고 이 부분에서 최대치를 써냄으로써 일명 ‘풀베팅’에 나섰다.

해당 조건을 모두 지켜야 선도지구 자격을 유지할 수 있게 된다. 문제는 주민들은 이러한 사실을 제대로 인지하지 못했다는 데 있다. 예컨대 이주대책으로 전체 세대 수의 12%를 내놓을 경우, 장수명 ‘최우수’ 인증 주택을 선택할 경우 분담금이 얼마나 늘어날지에 대한 부분이다.

한 금호1단지 주민은 “이주대책 12%로 가구당 분담해야 하는 금액이 2억원 정도 늘어나는데 12%라는 말만 있었지, 각 가구의 부담이 어떻게 늘어날지는 몰랐다”며 “한국토지신탁(예비사업시행자 후보)에서 작년말 전용면적 133㎡의 경우 분담금이 약 7억 5000만원 정도(350%)라고 했는데 (주민들이) 너무 높다고 하니까 2월엔 5억원대로 낮아진 숫자를 가져왔다”고 말했다. 이어 “장수명 ‘최우수’ 인증의 경우 공사비가 19% 더 늘어나는 데 이 역시 분담금 증가로 이어진다”며 “분담금이 증가하는 데도 주민들에게 제대로 된 설명이 이뤄지지 않고 있다”고 덧붙였다. 금호1단지 중심으로 재건축정상화위원회가 꾸려진 상황이다.

연말 특별정비구역 지정을 위해선 선도지구들은 주민대표단을 먼저 구성해야 하는데 양지마을은 재건축 준비위와 재건축정상화위로 나눠진 상황이라 주민대표단 구성도 쉽지 않다. 성남시는 주민대표단을 단지별 1인 이상을 안배하는 방식으로 재구성할지 또는 기존 재건축추진위를 주민대표단으로 전환할지 등의 방법을 제시하는 공문을 발송했다. 양지마을은 주민대표단 구성을 위한 투표를 진행한 후 도시계획업체를 통해 통합재건축 또는 제자리 건축 여부 및 이에 따른 분담금을 비교한 후 최적의 방식을 선택할 계획이다.