 |
김미영 씨는 최근 아버지가 갑작스럽게 돌아가시면서 단독주책 한 채를 상속받았다. 상속재산이 10억원 이하면 따로 신고하지 않아도 된다는데, 괜히 불안한 마음이 든다. 심지어 주변에선 “나중에 상속받은 집을 팔 계획이라면 상속세를 신고하라”라는 조언까지 들으니 혼란스럽기만 하다. 상속세가 ‘0원’인데도 왜 절세 고수들은 신고하라는 걸까. |
#. 김미영 씨(가명·42)는 최근 부친상을 당하면서 예상치 못한 고민에 빠졌다. 아버지가 갑작스럽게 세상을 떠나면서 재산을 파악하는 일부터 쉽지 않았다. 그가 알고 있는 아버지의 상속재산은 경기도에 있는 단독주택 한 채뿐이었다. 하지만 공시가격(4억원)만 알고 있을 뿐, 실제 시장 가격(시가)이 얼마인지 몰라 상속세 계산 기준조차 막막했다.
더 큰 고민은 상속세 신고 여부였다. 주변에서는 배우자가 있는 경우 상속재산이 10억원 이하라면 굳이 신고하지 않아도 된다고 했다. 하지만 “낼 세금이 없더라도 신고해 두면 나중에 집을 팔 때 절세할 수 있다”라는 조언도 들으니 혼란스럽기만 하다. 미영 씨가 최적의 상속세 전략을 알기 위해 ‘절세미녀’를 찾아갔다.
A. 상속세는 돌아가신 분(피상속인)의 모든 재산을 합산해 계산하는 세금입니다. 따라서 상속세를 정확하게 계산하려면 피상속인의 모든 재산뿐만 아니라 빚(채무)까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 상속세는 재산에서 빚을 차감한 순재산을 기준으로 부과되기 때문입니다.
그런데 갑작스러운 사망이나 생전 재산 공개를 하지 않은 경우, 남겨진 가족들이 상속재산을 파악하는 것이 쉽지 않을 수 있죠. 이럴 때 유용하게 활용할 수 있는 서비스가 ‘안심상속 원스톱 서비스’입니다. 이 서비스를 이용하면 클릭 한 번으로 숨겨진 재산이나 채무까지 한눈에 확인할 수 있습니다. 사망신고 이후 시청·구청·주민센터를 방문해 조회할 수 있으며, 온라인 정부24를 통해서도 확인 가능합니다.
Q. 조회해 보니 아버지의 상속재산은 경기도 단독주택 한 채뿐이네요. 정확한 시장 가격을 알기 어려운데, 어떤 기준으로 상속세를 계산하면 될까요?
A. 상속재산은 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 세법에 따르면, 상속 개시일(사망일)을 기준으로 재산의 시가를 산정해야 합니다. 여기서 시가란 자유로운 거래에서 형성되는 가격을 의미하는데, 매매가액뿐만 아니라 감정가액, 수용가액, 공매·경매가액도 모두 시가에 포함됩니다.
하지만 단독주택처럼 최근 매매 사례가 없어 정확한 시가를 산정하기 어려운 경우도 있죠. 이럴 때 세법에선 ‘보충적 평가방법’을 사용하도록 규정하고 있습니다. 보충적 평가방법이란, 시가를 직접 산정하기 어려울 때 적용하는 대체 평가 기준을 의미합니다.
따라서 아버지의 단독주택 시가를 직접 산정하기 어렵다면 공시가격을 기준으로 상속세를 계산할 수 있습니다.
Q. 저는 이미 집 한 채를 갖고 있어서 상속받은 집을 몇 년 내에 팔려고 해요. 이번 상속으로 ‘2주택자’가 되면서 양도세 부담이 커질까 봐 걱정됩니다.
A. 보통 1세대 2주택자는 먼저 양도하는 주택에 대해 무조건 양도세를 부담해야 합니다. 그러나 몇 가지 예외가 있는데요, 그중 하나가 ‘상속주택’ 특례입니다.
상속이란 게 본인의 의사와 관계없이 발생하는 일이잖아요. 그래서 상속주택은 본인이 의도적으로 취득한 주택이 아니라는 점을 고려해 특례를 적용합니다. 즉, 상속 전부터 보유했던 기존 주택에 한해서 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 미영 씨처럼 기존주택이 아닌 상속주택을 먼저 매도하는 경우 특례를 적용할 수 없기 때문에 양도세를 내야 합니다. 이때 양도가액에서 상속 당시 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 세금이 부과됩니다.
Q. 자녀가 10억원 이하의 상속재산을 받을 경우, 상속세 신고를 하지 않아도 된다던데 저도 신고하지 않아도 되겠죠?
A. 일반적으로 상속세를 계산할 때 10억원까지 공제받을 수 있다고 말하죠. 그 이유는 일괄공제(5억원)와 배우자 공제(5억원)를 합하면 총 10억원이 되기 때문입니다.
먼저, 일괄공제(5억원)는 기초공제(2억원)과 자녀 공제(인당 5000만원)를 합친 금액이 5억원보다 작을 때 적용됩니다. 통상 이 합계가 5억원을 밑돌아 ‘일괄공제’를 적용하는 경우가 많은 편입니다. 여기에 피상속인에게 배우자가 있는 경우라면 배우자가 상속재산을 직접 받지 않더라도 추가로 5억원의 공제가 가능합니다.
미영 씨의 경우, 상속재산(단독주택 4억원)이 상속공제금액(10억원)보다 적기 때문에 과세표준도 ‘0원’으로 나와 낼 세금도 없습니다. 상속세를 신고해야 할 의무도 없으니 나중에 가산세 등 불이익을 받을까봐 걱정하지 않아도 됩니다.
Q. 낼 상속세가 없더라도 신고하면 나중에 절세할 수 있다는 조언을 들었어요. 어떤 경우에 유리한가요?
A. 나중에 상속주택을 팔 때, 양도세를 아낄 수 있는 절세 포인트가 있기 때문입니다. 상속주택을 팔 때 양도차익이 발생하면 세금을 내야 하잖아요. 취득가액이 낮을수록 양도차익은 커지고 세 부담도 증가합니다. 반대로 양도차익을 줄이려면 취득가액을 높게 인정받는 게 유리하다는 의미이기도 하죠.
그렇다면 왜 상속세를 신고할 때 양도세 절감 효과가 발생할까요? 같은 주택이라도 상속세 신고 여부와 감정평가 활용 여부에 따라 양도세 부담이 크게 달라지기 때문입니다.
먼저, 상속세를 신고하지 않고 상속주택을 판다면, 이 경우 취득가액은 상속 당시 공시가격로 정해집니다. 하지만 공시가격은 시세보다 낮은 경우가 많아 양도차익이 커지고, 결과적으로 양도세도 늘어날 수 있게 됩니다.
반면 상속세를 신고한 뒤 상속 주택을 매도하는 경우, 취득가액은 ‘신고 당시 평가된 가액’으로 인정됩니다. 이때 감정평가를 활용하면 시세를 반영한 감정가액이 적용될 수 있어 공시가격보다 높은 취득가액을 인정받을 가능성이 큽니다. 결과적으로 높아진 취득가액만큼 양도차익이 줄어들고, 양도세 부담도 감소할 수 있죠.
따라서 현재 상속세를 낼 필요가 없더라도, 상속주택의 시세가 공시가격보다 높다면 감정평가 후 상속세 신고를 적극 검토해 보는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 감정평가를 받더라도 상속세 공제 한도를 초과하지 않는 경우에만 추가적인 상속세 부담 없이 신고할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.
Q. 실제 절세효과는 얼마나 되나요?
A. 상속받은 주택을 3년 이내에 10억원에 양도하는 경우를 가정해 보겠습니다. 만약 상속세를 신고하지 않았다면, 해당 주택의 취득가액은 상속 당시 공시가격(개별주택가격)을 기준으로 평가돼 4억원으로 산정됩니다. 이후 10억원에 양도하면 양도차익 6억원이 발생하고, 이에 대한 양도세는 약 2억3651만원을 부담해야 합니다.
반면, 상속세를 신고한 경우는 어떨까요. 이때 감정평가를 받아 감정가액이 8억5000만원으로 산정되었고 이 금액을 기준으로 상속세를 신고했다고 가정해 볼게요. 상속세 계산 과정에서 상속공제 10억원을 적용하면 납부할 상속세는 ‘0원’이 됩니다.
즉, 상속세 부담 없이 신고할 수 있는 상황인 것이죠. 이후 주택을 10억원에 양도할 때, 취득가액은 신고 당시 평가된 가액인 8억5000만원으로 인정됩니다. 따라서 양도차익은 1억5000만원으로 줄어들면서 양도소득세 세율도 42%(상속세 미신고 시)에서 35%로 줄어들면서 약 3980만원의 세금만 부담하면 됩니다. 즉, 감정평가와 상속세 신고만으로 약 2억원에 달하는 세금을 아낄 수 있지요.
 |
또한, 감정평가 비용이 몇백만 원 수준이라는 점을 고려하면 절세 효과가 훨씬 크다고 볼 수 있습니다. 공시가격이 10억원 이하라면, 1개 감정평가 기관에서 평가한 금액으로 신고가 가능합니다. 공시가격이 10억원을 초과하는 경우, 2개 이상의 감정평가 기관에서 평가한 금액의 평균값을 기준으로 과세 대상이 결정됩니다.
상속받은 주택을 양도할 계획이 있다면, 절세 전략의 하나로 감정평가를 활용한 상속세 신고를 적극 고려해 보세요.
[유혜림 기자 / 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀]
 |
