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PF연체율 1% 오르면 건설투자 5200억 감소·건설사 부도율 0.04%↑

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김갑진 아주대 교수, 6일 경제학공동학술대회서 논문 발표
건설사 부도율 1% 증가하면 건설투자 3.5조 감소
시공사가 떠안은 신용보강 바꿔야…시행사 자본비율 높일 필요
[이데일리 최정희 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 1% 오를 경우 건설투자가 5200억원 감소하고 건설사 부도율은 0.04% 상승하는 것으로 분석됐다. 건설사 부도율이 1% 상승하면 건설투자는 무려 3조 5000억원 감소하고 은행의 고정이하여신비중은 0.9% 증가했다. PF연체율, 건설사 부도율 증가가 서로 상호작용하며 실물 경제 악화는 물론 금융시장 부실 위험을 키우는 모습이다.

이데일리

(그래픽=김정훈 기자)


건설사 부도율 상승시 은행 고정이하여신비중 0.9% 증가

김갑진 아주대 건축학부 겸임교수는 6일 ‘2025 경제학 공동학술대회’, 한국금융공학회(학회장 조훈 카이스트 교수) 주최의 세미나에서 이 같은 내용의 ‘경기침체기 건설부동산 PF위험의 시스템 위험 전이 현상 분석과 정책 대안’이라는 제목의 논문을 발표할 예정이다.

김 교수는 PF위험이 시스템 위험으로 전이되는 현상을 분석하기 위해 2008년부터 2019년까지 건설사 부도 자료 8만 7293개를 활용해 PF위험, 은행건전성 지표에 대한 영향을 회귀분석했다.

그 결과 PF연체율 1% 상승은 건설사의 부도율을 약 0.04% 높였다. 건설사 부도율이 1% 오를 경우 PF연체율도 약 0.4% 높아졌다. PF연체율과 건설사 부도율이 상호 위험을 높일 뿐 아니라 거시 경제에도 영향을 줬다. 건설사 부도율 1% 상승은 건설투자를 약 3조 5000억원 감소시켰고 PF연체율 1% 상승 역시 건설투자를 약 5200억원 줄였다. 또 건설사 부도율 1% 상승은 은행의 고정이하여신비중을 0.9% 증가시켰다.

PF연체율 상승은 은행의 여신건전성에 영향을 주지 않았다. 이는 2008년 글로벌 금융위기 이후 시중은행은 안정적인 본PF를 취급하고 여타 2금융권은 브릿지론과 고위험 사업장을 취급하는 구조가 정착되고 있기 때문이다.

그러나 2022년 하반기 단기 시장금리 급등과 함께 PF부실 및 유동성 위기가 나타났듯이 PF부실은 우리나라 금융시장을 위협할 악재로 꼽히고 있다. 특히 올해 경기침체 우려가 가시화하고 건설경기가 수 년째 악화하면서 건설사 부도와 PF부실화 우려가 커지고 있다.

김 교수에 따르면 PF사업에서 확인되는 신용보강은 신용공여자와 대상채권을 기준으로 7가지로 나뉜다. 시공사가 주체되는 신용보강은 브릿지론단계에서 지급 보증, 착공 및 준공단계에서 책임준공 및 채무인수, PF대출채권 유동화시 지급보증 등이 있다. 그 외에도 주택사업 분양단계에서 수분양자의 분양대금채권을 분양보증기관이 보호하는 분양보증, 부동산신탁자가 PF사업을 수탁받아 토지신탁을 진행할 때 시공사의 책임준공을 보증하는 책임준공조건부 관리형토지신탁, 증권사의 PF대출채권 유동화시 지급보증 또는 유동성보충약정, 프로젝트 목적물 미분양시 이를 담보로 대출 약정을 하는 미분양담보대출도 있다.

김 교수는 “시공사가 부담하는 책임준공을 비롯한 신용공여가 사실상 PF사업의 성패와 직결된다는 점에서 시공사에게 사업위험이 집중되고 있다”고 밝혔다.

PF는 어쩌다 금융시장 복병이 됐나

김 교수는 우리나라 PF는 서구권 PF와는 다른 특성을 갖고 있다고 짚었다. 서구에서 확립된 PF금융은 사업주(시행사)의 신용이나 담보와 독립된 해당 사업 자체의 미래 현금흐름을 자금 조달 기준으로 삼고, 상환 불이행시에도 그 사업의 가치를 초과하는 부분에 대해선 대주단이 상환 요청을 하지 못하는 특성이 있다. 이와 달리 우리나라에서 지난 30년간 형성된 PF시장은 ‘신용보강’과 ‘단기자금시장과의 연계성’을 특징으로 하고 있다.

김 교수는 “신용보강은 사업위험을 시공사 등 신용보강 주체로 집중시켜 결과적으로 PF사업 위험과 건설·부동산 산업 위험의 연쇄적 강화를 심화시켰고 PF 사업기간에 비해 짧은 대출채권의 유동화는 건설부동산 사업의 장기성, 경기민감성 등 산업특성과 미스매칭되면서 사업 기간 중 사업 좌초 가능성을 높이는 기제로 작용했다”고 밝혔다. 그로 인해 거시경제 침체기에 거시경제를 위협하는 시스템 위험으로 전이되는 우려를 낳고 있고, 이런 현상이 경제 위기때마다 반복되고 있다.

우리나라 PF는 왜 이러한 특성을 갖게 됐을까. 김 교수에 따르면 PF가 태동하기 시작한 1997년 외환위기 직후의 건설산업 상황을 살펴볼 필요가 있다. 외환위기 당시엔 건설사가 토지를 확보하고 시공, 분양 리스크를 모두 부담했다. 그러다보니 건설사 평균부채비율이 600%대에 이르렀다. 건설사는 줄도산했다. 건설사로부터 토지비용을 부담하는 ‘시행사’, 즉 부동산 개발업자를 분리해냈다. 시행사는 PF사업의 시행주체이자 차주가 됐지만 업력이 일천하고 자본력도 시공사인 건설사에 비해 미흡했다.

사업 주체인 시행사에게 돈을 빌려주는 금융기관(대주단) 입장에서도 미래 위험 대비가 필요했다. 이때 탄생한 것이 ‘시공사의 책임준공’이다. 또 시행사가 돈을 갚지 못할 경우 대주단이 채권을 상환받을 우선 권리를 가져야 하지만 우리나라의 선분양 제도는 상환불이행이 발생하면 대주단이 분양보증기관에 비해 상환 우선권을 보장받지 못하는 관행이 있다. 그로 인해 대주단 입장에선 채권을 지키기 위해 사업의 가치를 대체할 제3의 신용보강이 필요하게 됐다.

PF채권을 기초자산으로 한 자산유동화 구조가 정착되면서 경기 상황에 따라 PF재원의 자금 시장 의존 양상이 높아지고 자금 구조가 단기화하고 있다. 김 교수는 “대주단 대출은 유동화를 통해 사실상 투자자의 자금으로 대체되는데 짧아진 유동화 증권 운용기간은 만기 차환발행 위험에 노출돼 경기 반전시 사업 부실 위험을 높이는 원인으로 작용하게 된다”고 밝혔다.

김 교수는 “PF사업이 향후 건전한 건설자본 구축 수단이 되기 위해선 PF사업 자본안정화 관점에서 PF사업주(시행사)의 자기자본을 개별사업별로 전체 비용의 일정 수준으로 상향, 의무화할 필요가 있다”고 제시했다. 개별 PF사업 승인시 총사업비의 일정 수준(30%)에 준하는 자기자본을 확보할 것을 요구할 필요가 있다는 설명이다.

이밖에 PF사업 자본조성시스템을 구축하고, 시공사에 집중된 신용보강을 제3의 신용보증기구로 분산할 필요성을 제시했다. 또 PF사업과 관련한 시공·분양·금융 정보를 집적하는 PF사업 정보포탈 구축과 사업차질이 발생한 PF사업의 구조, 자본구조를 조정하고 사업 수행을 정상화시키는 공적기구 성격의 PF사업관리단 신설을 제안했다.

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