편법증여 의심 미등기…개인 직거래가 2.3배

국토부, ‘거래신고 후 미등기’ 전수조사

서울의 아파트 전경. 매경DB

지난해 A씨는 시부모 소유의 아파트를 28억원에 사들인 뒤 직거래를 통해 매입 당일 임차보증금 15억원의 전세 계약을 체결했다. 매매거래 대금 28억원 중 15억원을 매도인의 임대보증금으로 조달해 임대보증금 형태의 편법 증여가 의심되는 상황이다. A씨 사례는 국토교통부에 의해 국세청에 통보됐다.

공인중개사를 통한 사례보다 개인 간 직거래한 아파트에서 등기가 이뤄지지 않은 경우가 2.3배나 많은 것으로 나타났다. 미등기 사례는 집값을 띄우기 위한 허위 거래 신고로 의심되는 경우가 많다.

18일 국토부는 지난해 상반기 신고된 전국 아파트 거래 19만여 건을 전수 분석한 결과 미등기 거래가 총 995건(0.52%)으로 2022년 상반기보다 66.9% 줄어든 것으로 나타났다. 미등기 거래가 갈수록 크게 줄어든 건 2020년부터 미등기 아파트에 대한 정부 조사가 이뤄지고 있고 특히 지난해 1월 이후 거래분에 대해서는 실거래가 공개 시스템을 통해 등기 여부(등기일)가 공개되고 있기 때문이다.

부동산 소유권 이전 등기는 잔금을 치른 날로부터 60일 안에 하게 돼 있어 신고한 잔금일을 기준으로 이 기간을 넘긴 거래는 미등기로 분류된다. 실거래가는 부동산 계약일 후 30일 안에 신고하게 돼 있어 소유권 이전 등기를 하지 않고 계약서만 쓴 상태에서 올릴 수 있다.

그간 이를 악용해 특정 아파트를 최고가에 허위 거래하고 인근 단지나 같은 단지에서 최고가에 맞춰 상승 거래가 이뤄지면 기존 거래를 취소하는 방식으로 호가를 띄우는 경우가 많았다. 정부도 이를 막기 위해 지난해 7월 25일부터 아파트 실거래가 공개 때 등기 여부를 함께 표기해 왔다. 국토부는 미등기 거래 995건을 관할 시·군·구청에 통보하고 추가 조사와 행정 처분을 요구했다.

특히 이번 전수 분석 결과 거래 신고 후에도 등기하지 않은 아파트 비율은 개인 간 직거래가 1.05%로 공인중개사를 통한 거래(0.45%)보다 2.3배 높았다. 아파트 직거래는 편법 증여 등 불법 행위와 거래 침체 속 시세 왜곡 가능성이 커 정부가 기획 조사를 통해 예의주시하고 있다.

지난해 2∼6월 아파트 거래 중 특수관계인 간 거래 등 316건을 기획 조사하니 위법이 의심되는 거래는 87건으로 나타났다. 국토부는 국세청과 금융위원회 등 관계 기관에 이를 통보해 누락 세액 추징과 위법 대출 회수 등의 처분을 요구했다.

남영우 국토부 토지정책관은 “앞으로도 거래 신고 후 미등기 건과 직거래 건을 정기적으로 조사해 관계 기관에 통보할 예정”이라며 “경제적 사정으로 거래 신고 후 계약을 해제하는 경우에는 반드시 30일 안에 해제 신고를 해 행정처분으로 인한 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다”고 말했다.

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