[머니 컨설팅]아파트 분양권 공동 명의 변경, 계약 직후가 골든타임

김정남 NH투자증권 Tax센터장

Q. 맞벌이 부부인 A 씨는 오랜 기다림 끝에 아파트 청약에 당첨됐다. 주변의 이야기를 들어보니 요즘에는 분양권을 부부 공동 명의로 변경하기도 한다는데, 왜 공동 명의로 해야 하는지 그 이유가 궁금하다.

A. 분양권을 부부 공동 명의로 변경한다는 것은 배우자에게 분양권의 지분을 증여한다는 의미다. 따라서 공동 명의로 변경한 후 해당 지분만큼은 배우자의 재산으로서 중도금 및 잔금을 부담해야 하고 향후 주택 소유자도 공동 명의로 등기된다. 그렇다면 분양권을 공동 명의로 변경할 경우 어느 시점에, 어떤 세금이, 얼마만큼 절세 되는지 살펴보자.

배우자에게 15억 원 아파트를 공동 명의로 50% 증여한다면 증여재산가액은 7억5000만 원으로, 증여재산 기본공제 6억 원을 초과하는 1억5000만 원에 대해 2000만 원의 증여세(신고세액공제 전)를 납부해야 한다. 이때 10년 내 증여한 재산이 있다면 합산해서 계산하므로 증여세 부담은 더 커질 수 있다. 또한 부동산 공동 명의 등기 시 취득세까지 다시 부담해야 하기 때문에 부동산 증여에 따른 세금 부담이 높다.

하지만 분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의 20%가 지급된 상태이므로 증여재산가액은 계약대금과 분양권 프리미엄 합계의 절반이 된다. 중도금과 잔금이 지불되지 않은 상태이기 때문에 증여재산가액은 6억 원 이하인 경우가 많은데 이 경우 납부할 증여세는 없다. 그리고 분양권은 등기·등록되는 재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아 세 부담없이 공동 명의 변경이 가능하다.

아파트가 완공되면 납부해야 하는 종합부동산세는 개인별로 보유 주택의 공시가격 합계액을 기준으로 과세되며 인당 9억 원을 공제해준다. 따라서 공동 명의 주택은 부부 각각 9억 원씩 공제되므로 공시가격 18억 원 이하 주택에 대해서는 종부세가 발생하지 않는다. 반면 1주택 단독 명의 시 12억 원이 공제된다.

한편 주택 공시가격 18억 원 초과 주택의 경우에는 단독 명의로 계산한 종부세가 더 유리할 수 있다. 1가구 1주택자에 대한 연령별 및 보유 기간별 세액공제가 가능하기 때문이다. 이때 1주택 공동 명의 종부세는 납세자의 신청을 통해 공동 명의 종부세와 1주택 단독 명의 과세 방식을 적용한 종부세를 비교해 유리한 세액을 적용 받을 수 있다. 따라서 18억 원을 초과하는 1가구 1주택 공동 명의자라면 종부세 합산배제 신고 기간(9월 16∼30일)에 반드시 1주택자 특례 신청을 해야 한다.

양도소득세는 개인별로, 과세표준 구간별 소득세 누진세율 구조로 과세된다. 따라서 주택에 대한 양도차익을 두 명으로 나누면 과세표준 구간이 낮아지고 250만 원 기본공제도 두 번 차감할 수 있어 부담이 줄어든다. 표의 사례를 보면 양도차익 6억 원에 대해 공동 명의인 경우 단독 명의보다 양도세가 1893만 원 절감된다.

아파트 분양권을 공동 명의로 변경하려면 우선 아파트 분양사무소에 연락해 필요한 서류를 확인하는 게 좋다. 그리고 분양권 소재지 관할구청에 방문해 증여계약서 검인 절차를 거쳐야 하므로 사전에 분양권 증여계약서를 작성해야 한다. 증여계약서는 특별한 서식은 없으며 관할구청에 구비된 서식으로 현장에서 작성해도 된다. 이후 분양사무소에서 공동 명의 변경 신청서를 작성해 제출하면 된다. 만약 중도금 대출을 받은 상태에서 공동 명의로 변경한다면 중도금 대출 채무인수 동의 절차가 추가된다.

마지막으로 증여세 신고 의무도 잊지 말아야 한다. 증여세는 증여한 달의 말일부터 3개월 이내 신고해야 한다. 납부할 증여세가 없더라도 증여 사실을 신고해야 향후 주택 처분이나 또 다른 증여가 발생할 경우 입증이 용이하다.

김정남 NH투자증권 Tax센터장

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