'둔촌주공' 당첨자 발표 D-1…당첨·탈락 전략은? (김인만 부동산연구소장)

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.

■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

그러면 저 같은 경알못, 경제를 잘 알지 못하는 사람을 위해서 당장 돈이 되는 지식 '머니 클라스' 오늘(14일)의 키워드 먼저 보시죠. < 둔촌주공 당첨자 발표 D-1 당첨자· 탈락자 전략은? > 단군 이래 최대 재건축으로 청약시장의 관심을 한몸에 받은 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지. 청약 접수가 10만명까지 몰릴 것이라는 이른바 10만 청약설까지 나왔지만 막상 뚜껑을 열어보니까 1순위 청약자가 고작 1만 7000여 명, 기대에 영 못 미치는 성적표를 받았습니다. 이렇게 청약시장이 얼어붙을 시기에 만약 당첨이 돼도 이거 계약해야 되나 고민도 곳곳에서 나옵니다. 오늘의 키워드 '둔촌주공 당첨자 발표 D-1 당첨자·탈락자, 전략은?' 이걸로 현재 부동산 청약시장 쭉 살펴보도록 하겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전정복 해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

둔촌주공재건축 단지가 대어라고 불려서 관심이 정말 뜨거웠는데 막상 흥행 실패라는 평가가 나오고 있어요.

[김인만/부동산연구소장 : 기대가 굉장히 컸죠. 10만 청약설. 저도 굉장히 기대가 컸는데요. 뚜껑을 열어보니까 1순위가 4.7:1 정도가 나왔고요. 2순위까지 해도 5.3:1이 나왔는데 작년하고 비교해 보면 작년 강동구 강일에 아파트 청약을 했는데 337:1이 나왔거든요. 그런데 올해 둔촌이 훨씬 더 좋은 아파트입니다. 그럼에도 더 유명하고 입지도 더 좋음에도 불구하고 4.7:1, 이게 거의 몇 분의 몇 토막인 거예요. 80분의 1토막 정도 되나요? 거의 100분의 1토막 날 정도로 경쟁력이 있음에도 불구하고 경쟁률이 이렇게 낮게 나왔습니다. 이게 일부 타입은 미달이 나온 타입들도 있고요. 600%까지 뽑거든요, 투기과열지구는. 100가구 모집이면 600가구까지 모집이 되는데 1순위 모집이 안 된 것도 나와서 이례적이기도 하고요. 주택시장이 얼마나 침체가 됐으면 우리가 믿었던 둔촌주공마저 이렇게 나왔냐 굉장히 당혹스러운 상황입니다.]

[앵커]

둔촌주공은 아까 말씀드린 대로 단군 이래 최대의 재건축 이렇게 막 언론에서 키워드도 붙였고 또 장위 4구역이라고 해서 서울 최대 뉴타운. 서울 강남, 서울 강북의 이른바 대어 재건축 단지가 많이 언론에도 소개가 되고 온라인 커뮤니티에도 난리가 났었는데 막상 그런 큰 관심이 실제 청약 성적으로는 이어지지 않았거든요. 이거는 왜 그런 건가요?

[앵커]

모델하우스도 굉장히 북적북적대고 분위기가 좋았거든요. 그래서 모델하우스 분위기를 보면 10만 청약설이 맞다 이런 분위기까지 이어졌는데 뚜껑을 열어보니까 1순위가 4.7:1이 나왔고요. 장위자이 같은 경우에는 3:1밖에 나오지 않았습니다.]

[앵커]

3대 1.

[김인만/부동산연구소장 : 왜 이렇게 적게 나왔지라고 생각해 보면 일단 심리가 가장 크게 작용을 하는 것 같습니다. 투자심리가 너무 많이 얼어붙었기 때문에 금리인상이라든지 투자심리가 얼어붙으니까 심리적으로 보면 그런 게 있거든요. 보통 우리가 아파트 가격을 보게 되면 5~10% 정도 가격 경쟁력이 있으면 실수요자들이 유입이 되고요. 그래프 보이시죠? 5~10% 정도 가격 경쟁력이 있으면 실수요자들이 유입이 되고 10% 이상 경쟁력이 있으면 가수요들, 투자수요들이 많이 유입이 됩니다. 일반적으로. 그래서 이런 현상을 보이는데 둔촌주공 같은 경우에는 가격 경쟁력이 있었어요. 지금 또 10% 이상 가격 경쟁력이 있음에도 불구하고 왜 이런 현상이 발생했냐하면 집값이 떨어지다 보니까 주변 집값이 떨어지고 있죠. 헬리오시티도 그렇고요. 잠실 S리센츠, 대표적인 아파트들도 떨어지다 보니까 지금 청약을 했지만 나중에 입주 때까지 3년 정도 시간이 필요한데 그 사이에 가격이 더 떨어지게 되면 결국 가격 경쟁력이 10% 이상 나는 가수요, 투자 수요를 노리고 있지만 더 줄어드는 것이 아닌가 하는 불안감이 작용이 되면서 청약을 하면 안 되는 거 아니냐는 심리가 많이 작동이 된 것 같고요. 거기에 주당비용 논란도 있었고 84타입은 중도금 대출도 안 나오고 2년 거주 8년 전매 제한 여러 가지 악재들이 겹치면서 이번에 저조한 성적이 나온 것 같습니다.]

[앵커]

가장 큰 것 어쨌든 아파트값이 내가 이걸 투자한 만큼 내가 못 거둬들일 거야라는 심리적으로 위축됐다라고 볼 수 있겠네요. 이번 주에 전국에 8000가구가 아파트가 분양된다고 하네요. 둔촌주공도 이런데 아까 말씀드린 것처럼 서울이든 지방이든 다른 데도 청약이 좀 시들시들할 것 같아요.

[김인만/부동산연구소장 : 지금 분위기라면 진짜 걱정이 될 것 같습니다. 제가 시행사 대표라면 잠이 안 올 정도로 굉장히 걱정이 될 것 같은데 이걸 미뤄야되나 미룰 수 있으면 미루겠는데 못 미룹니다. 그래서 진행을 해야 되는데 아마 미분양이 굉장히 늘어날 것 같습니다. 그래서 저는 굉장히 걱정이 되는데요. 미분양이 빠르게 증가하고 있습니다. 지금 전국이 4만7000가구 정도 되고요. 서울이 7600가구 정도가 되는데 우리가 일반적으로 미분양이 5만 가구가 넘어서게 되면 전국적으로 위험하게 된다. 10만 가구가 넘어서면 매우 위험하다라는 시그널로 보고 있는데 4만 7000이면 5만이 간당간당하죠. 조만간 5만을 넘어가게 되면 위험수위로 넘어갈 것 같고요. 지금 분위기라면 내년 2023년 상반기 중으로 10만 찍지 않을까. 그러면 주택시장이 굉장히 위험한 시그널이 될 수도 있기 때문에 그 관계자들도 지금 불안불안하고요. 이를 바라보는 국토교통부도 마음이 굉장히 조급할 것 같습니다.]

[앵커]

회색이 아까 4만 7000여 가구. 그러니까 지방 중소도시가.

[김인만/부동산연구소장 : 다 합쳐서 그렇고요. 서울도 지금 7600이면 굉장히 빠르게 증가하죠. 6월달이 4400이었거든요. 이 속도라면 서울도 내년 상반기 정도 되면 거의 한 2만, 3만 가구 수준으로 위험수위로 올라갈 것 같습니다.]

[앵커]

둔촌주공 재건축 청약 당첨자 발표가 내일입니다. 경쟁률이 예상보다 낮다 보니까 안 되겠지 그래도 한번 해 볼까라는 심리로 넣었는데 이러다 되는 거 아니냐는 우려로 바뀌어서 워낙 게시판 같은 데 이거 어떻게 해야 되죠. 소위 말해서 계속 고해야 되나요 아니면 포기해야 되나요. 이런 고민들을 하는 분들이 많더라고요. 이런 분들 당첨돼도 취소해야 하나 말아야 하나 어떻게 해야 될까요?

[김인만/부동산연구소장 : 최근에 고민하는 분들이 굉장히 많습니다. 사실은 둔촌주공 정도면 고민할 필요가 없거든요. 워낙 가격 경쟁력이라든지 입지가 탄탄하기 때문에 고민할 필요가 없음에도 불구하고 고민을 많이 하신다는 얘기는 이게 주택시장이 도대체 어디로 흘러가는 걸까, 저도 굉장히 걱정이 되는데요. 제 생각에는 미계약률이 굉장히 높아질 것 같습니다. 지금도 보시면 수도권 청약 아파트 미계약률이 나오는데요. 작년에도 이 정도 나왔죠. 270, 서울 같은 경우에는 371가구인데 올해 1500 가구 정도 나왔고요. 수도권도 2600~7300 정도 나왔는데 작년은 그런 거죠. 작년에도 왜 이렇게 미계약이 나왔냐 하면 층이 마음이 안 들거나 그냥 아무 생각없이 청약을 했는데 당첨이 되니까 당황해서 포기하는 분들이 있는데 올해는 투자심리까지 위축이 되면서 미계약률이 더 늘어날 것 같고요. 둔촌주공도 지금 청약 1순위 마감은 됐거든요. 일부 타입 남겨두고 마감은 됐음에도 불구하고 마음을 놓지 못하는 이유가 '안 될 것 같아.' 실수요자임에도 불구하고 자금이 됨에도 불구하고 지금 분위기를 보니까 우리 마음이 그렇잖아요. 내가 당첨이 되면 경쟁률이 굉장히 높게 나와서 나 참 잘했어라는 생각이 들어야 하는데 지금 뉴스를 딱 보면 '내가 실수한 거 아니야?' 나는 이게 괜찮다라고 생각을 했는데 지금 분위기면 아닌 것 같아, 나 포기해야겠다 이런 생각이 많이 늘어날 거기 때문에 미계약률도 늘어날 것 같습니다.]

[앵커]

인기가 엄청 있을 줄 알고 넣어서 당첨되면 기분 좋은 건데요.

[김인만/부동산연구소장 : 당첨되면 또 피도 올라가니까요. 그런데 뚜껑을 열어보니까 아닌 것 같으니까 생각보다 미계약률도 늘어나지 않을까. 물론 미계약률이 늘어나게 되면 줄서서 다주택자들이 좀 줍줍할 수도 있는데 이게 미치는 영향이, 아마 다른 수도권 청약시장에도 안 좋은 영향을 미치기 때문에 사실 좀 걱정이 됩니다.]

[앵커]

그럼에도 아무튼 서두에 말씀하신 것처럼 소장님 개인적으로 계약을 하는 게 낫다고 생각하십니까?

[김인만/부동산연구소장 : 왜냐하면 경쟁력이 있으니까.]

[앵커]

투자가치가 있다.

[김인만/부동산연구소장 : 우리가 부동산을 바라볼 때는 항상 기본에 충실해야 하거든요. 그렇다면 이렇게 위기상황에서도 뭘 봐야 되냐 하면 분위기에 휩쓸리지 마시고요. 사실 아파트 가격이 오를 수도 있고 내릴 수도 있잖아요. 또 많이 올랐잖아요. 7년 동안 많이 올랐기 때문에 조정되는 건 당연합니다. 당연한 걸 받아들여야 되고 우리는 뭘 봐야 되냐하면 기본에 충실하냐, 아파트의 기본이 뭘까요? 결국 입지, 인프라. 둔촌 주공 같은 경우에는 지하철 9호선 역이 2개나 있고 학교도 다 있고요. 1만 2000세대 미니신도시이기 때문에 저는 그 정도면 경쟁력은 있다고 보여지기 때문에 당첨되신 분들은 이미 다 계획을 했잖아요. 자금 계획도 되고 실거주 목적이었기 때문에 너무 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다.]

[앵커]

마지막으로 짧게 질문 하나 더 드리겠습니다. 줍줍 아까 말씀을 하셨는데 그럼 무주택자나 아니면 청약에 떨어진 사람들, 이런 분들은 지금 주택 계획을 어떻게 세워야 될까요?

[김인만/부동산연구소장 : 우리 유행어가 있었습니다. 작년에는 '선당후곰' 먼저 당첨되고 나중에 고민하자. 일단 당첨되면 무조건 피는 올라. 올해는 분위기가 바뀌었습니다. 선곰후당. 먼저 고민 좀 하고 경쟁력이 있으면 청약을 하자 청약해서 당첨되자로 바뀌었거든요. 그래서 아무렇게나 묻지마 청약을 하시면 안 되고요. 알짜 분양단지 위주로 선별 투자를 할 필요가 있을 것 같습니다. 그래서 옥석가리기를 제대로 해서 기본이 탄탄하고 경쟁력이 있는 단지 위주로 청약을 하셔야 될 것 같고요. 내가 계획을 해서 당첨이 됐다면 당연히 계약을 하셔도 좋겠고 미분양도 제가 늘어난다고 했잖아요. 미분양 같은 경우에는 옥석을 가릴 수도 있는데 미분양은 원인을 좀 살펴봐야 됩니다. 미분양 원인이 뭔지 살펴보고 일단 소비자 선택을 못 받았기 때문에 원인이 입지가 너무 안 좋거나 입지 대비 분양가가 너무 고분양가, 터무니없다. 시간이 지나도 해결되기 어려운 문제라면 당연히 안 하는 게 맞겠고요. 둔촌주공처럼 입지도 괜찮고 경쟁력이 있음에도 불구하고 분위기에 따라서 미계약이 났다면 이런 거는 선택을 하셔도 좋습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 어쨌든 평소보다는 신중하게 접근해야겠다는 결론을 내리겠습니다. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산연구소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

[김인만/부동산연구소장 : 감사합니다.]

이가혁 기자

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