전월세 계약 전 집주인 세금체납·악성임대인 여부 알 수 있다

원희룡 국토교통부 장관이 1일 서울 정부청사에서 전세사기 피해방지방안 대책을 발표하고 있다. 국토교통부 제공

앞으로 전세계약시 집주인(임대인)의 동의가 없어도 세입자(임차인)가 집주인의 미납 국세·지방세 등 체납여부를 확인할 수 있게 된다. 악성 임대인 명단, 임대보증 가입여부, 불법·무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공된다.

경매 시 담보설정순위와 관계없이 세입자의 보증금 중 일부를 돌려받을 수 있는 최우선 변제금도 현실액에 맞게 상향조정한다.

국토교통부는 임차인 재산보호 및 주거안전 지원을 위해 이같은 내용의 ‘전세사기 피해 방지방안’을 1일 발표했다.

통상 전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많다. 집주인에게 상대적으로 ‘을’일 수밖에 없는 부동산중개인 역시 집주인에 비해 세입자에게 정보를 미흡하게 제공하고, 그 결과 세입자는 등기부등본 열람 등 각종 정보를 사전에 확인했음에도 전세금을 돌려받지 못하는 매물을 계약하는 피해사례가 이어지고 있다.

국토부는 우선 임차인이 전세계약을 체결할 때 적정한 전세가나 임대인의 세금체납여부 등의 정보를 사전에 파악할 수 있는 ‘자가진단 안심전세 애플리케이션’을 구축, 내년 1월부터 이용할 수 있게 한다는 계획이다.

전세 계약시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있는 앱으로, 빌라의 경우 정확한 시세를 확인하기 어려운 점 등도 고려해 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 정보, 악성임대인 명단, 임대보증 가입여부 등의 정보를 제공한다는 방침이다. 다만 악성임대인 명단 공개는 주택도시기금법 및 민간임대주택법 개정 절차가 필요하다.

현재 거주하는 집이 경매에 넘어갈 경우 받을 수 있는 보증금이 얼마인지 확인할 수 있도록 임차인에게 ‘선순위 권리관계 확인권한’도 부여한다.

전세보증금 사고 미연 방지 각종 대책 내놔

전셋집이 경매에 넘어갈 경우 국가·지방자치단체에 미납한 체납세금이 우선변제된 후 잔액만 임차인이 돌려받을 수 있는데 정작 임차인은 임대차계약 시점에 임대인의 체납세금이 얼마인지 확인할 수 없다.

이에 정부는 임대주택의 선순위 권리관계 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선하기로 했다. 임차인이 계약 전 임대인의 체납사실이나 선순위 보증금 등 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 한다는 계획이다.

이 경우 각종 체납세금이 묶여있는 전셋집 계약을 미연에 방지할 수 있어 악성 매물을 피하는 데 큰 효과가 있을 것으로 보인다.

계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등 정보를 임대인 동의를 받지 않고도 임차인이 확인할 수 있도록 제도개선도 한다.

한편 아파트와 달리 적정시세를 정확히 알기 어려운 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계도 마련한다. 이 경우 HUG보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법으로 이른바 ‘깡통전세’ 계약을 유도하는 사례를 막을 수 있다.

지난 몇 년간 집값 상승과 더불어 급등한 전세보증금액 현실반영을 위해 임차인 최우선 변제금액도 상향조정한다.

주택임대차보호법령을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계없이 보증금 중 일정금액을 우선 돌려받을 수 있는 최우선변제금액은 지역별로 차이가 있으나 서울이 최대 5000만원으로, 현 전세가격을 반영하지 못하고 있다는 지적이 많았다. 과밀억제권역은 최우선변제금이 4300만원, 광역시 2300만원, 그외지역 2000만원에 불과하다.

정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현환 등 여건을 검토해 올해 4분기 중 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다.

국토교통부

또 임차인의 대항력이 ‘전입신고 다음날(익일)’부터 발생하는 점을 노려 대항력 발생전 주택을 매도하거나 근저당 설정을 하는 것을 막기 위해 주택임대차표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 특약도 명시한다.

이와함께 은행이 담보대출 실행 시 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 세입자의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의하기로 했다.

정부는 이달 중 ‘전세피해 지원센터’를 시범설치한 후 HUG지사 또는 주거복지센터 등 지역거점에도 센터를 설치해 각종 원스톱 상담을 제공하고, 전세사기로 목돈을 잃어버린 피해자를 위해 1%대 초저리 자금대출도 지원한다는 방침이다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com

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