[뉴스라이브] 용산 '시끌', 재건축 '기대'...새 정부 부동산 전망은?

■ 진행 : 김대근 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
윤석열 대통령 당선인이 직접 선언했던 '용산 대통령 시대'. 부동산 시장 관점에서는 어떻게 볼 수 있는지 살펴보는 시간 마련했습니다. 또 새 정부의 부동산 정책 방향도 함께 짚어보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 얘기 나누겠습니다.

용산 대통령 집무실 시대가 열리면 어떻게 시장에서 반응을 할지, 어떤 영향이 있을지 관심이 모아지고 있는데요. 저희가 지역별로 분석해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

지도를 준비했는데 보면서 얘기 나누도록 하겠습니다. 저희가 1번부터 4번까지 매겨봤습니다. 집무실 그리고 관저가 용산으로 옮기면 어떤 영향이 있을지. 일단 1번입니다. 국방부 청사와 바로 인접한 곳인데요.

한 200m 정도 떨어져 있다고 하더라고요. 여기가 한강로1가, 그리고 삼각맨션 특별 구역입니다. 여기가 지금 32층에서 35층 정도로 고층 건물이 들어설 계획이 추진 중인 곳이잖아요.

그런데 만약에 대통령 집무실이 바로 근처로 옮겨온다면 이거 고도제한 생기는 것 아니냐, 이런 우려가 있지 않습니까? 어떻습니까?

[박원갑]
그렇습니다. 현지 중개업소들이라든지 주민들은 그런 우려를 하는 것은 맞는 것 같아요. 아무래도 대통령 집무실이 있게 되면 아무래도 근접한 지역에서는 특수목적상 경호 같은 게 있어야 되잖아요.

그래서 일부 고도제한이 있지 않겠느냐 이런 우려를 하고 있기는 한데 그런데 윤 당선인이 여기에 대해서 분명히 또 얘기를 했어요. 용산은 이미 군사시설보호구역으로 규제를 받고 있다.

그래서 청와대가 이전한다고 하더라도 구체적인 규제는 없겠다고 했고 또 오세훈 시장도 어제 비슷한 말을 해서 과연 주민들이 우려하는 정도까지 규제가 있을지는 그것은 건축심의단계로 가봐야 되지 않느냐 이렇게 분석을 해보고 있습니다.

[앵커]
이 지역과 관련된 분들은 신경을 쓸 수밖에 없으니까요. 그리고 실제로 청와대 주변을 보면 거기는 또 고도제한이 있어서 한 4층 정도까지밖에 건물을 못 짓는다고 하더라고요. 그러니까 예민할 수밖에 없는 상황이 아닌가 싶기도 합니다.

지도 다시 한 번 보겠습니다. 다음 지역 살펴보도록 하겠습니다. 다음은 2번 지역입니다. 저기가 어딘가 하면 동부이촌동이에요. 그런데 한강변을 중심으로 해서 재건축이 추진되는 아파트들이 있지 않습니까?

그런데 서울시에서 35층 규제를 철폐하기로 하면서 여기 60층 넘어가는 아파트 들어서는 것 아니냐, 이런 구상이 나오고 기대하시는 분들도 있을 거예요.

그런데 이거 지금 용산에 대통령 집무실 들어오면 영향받는 것 아닌지, 그리고 비행금지구역 설정한다고 하던데 혹시 게 영향을 미치지 않을지, 어떻습니까?

[박원갑]
그 부분도 일선에서는 다소 우려하는 측면이 있는 것 같아요. 그러니까 지금 용산에 가장 높은 레미안 첼리투스아파트가 있거든요. 그게 50층이 넘는 아파트인데 옆에서 그런 비슷한 아파트들이 지금 재건축이 추진이 되고 있잖아요.

한강맨션이라든지 이런 데. 그런데 말씀하신 것처럼 그런 비행금지구역이라든지 여러 가지 규제가 있게 되면 생각했던 만큼 층수를 못 올리는 게 아니냐 하는 그런 우려들이 있기는 합니다.

역시 진짜 막상 심의 단계에 가서 그걸 어떻게 설정할지는 좀 두고 봐야 된다. 그래서 제가 가 보기에는 동부이촌동은 기대가 더 많은 것 같고요.

제가 중개업소 사장님들하고 몇 분 통화를 해 보니까 기대는 더 많은 것 같고 일부 층고 제한에 대해서 혹시나 규제가 들어오는 게 아닌가 하는 걱정이 다소 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
바로 인접해 있는 삼각지역 부근, 저희가 1번으로 살펴봤던 곳. 그곳과는 분위기가 다를 수 있겠다. 이런 분석으로 보이는데 일부 고도 제한에 대한 우려의 목소리도 나오고 있지만 용산공원 개발에 속도를 낸다고 하니까 이거에 대한 기대감이 큰 상황이다, 이렇게 해석을 할 수 있을까요?

[박원갑]
그렇죠. 용산공원 개발도 있고요. 일부 분들은 용산이 서울의 중심이라는 이른바 센터라는 입지적인 상징성 이게 좀 더 부각되지 않겠느냐, 이런 기대를 하고요. 또 그리고 낙후된 지역들 있잖아요. 아까 지도에서 봤는데 가령 경부선 철도 서쪽으로.

[앵커]
동서균형개발에 대한 기대가 있으니까.

[박원갑]
효창동 이런 쪽은 낙후가 굉장히 돼 있잖아요. 이런 지역은 조금이라도 개발에 탄력을 받지 않겠느냐, 그런 기대를 하고 있는 것 같습니다.

[앵커]
지금 지도를 다시 보면 동부이촌동이 있고요. 그런데 그 왼쪽으로 서쪽 지역.

[박원갑]
4번이죠.

[앵커]
4번이 있는 저쪽 지역이 개발이 빨리 되지 않을까, 수혜가 있지 않을까, 서울의 중심지로 부각이 되면서요. 그런 기대가 있다는 말씀이시죠. 그러면 3번 살펴보겠습니다.

저기가 한남뉴타운이거든요. 거리는 좀 있어 보이는데 또 관저가 저 부근으로 가잖아요. 그래서 혹시 관저 때문에 영향을 받는 것 아니냐. 그리고 또 집무실에 저게 또 만 세대 정도 재개발이 되면 아파트가 들어설 수 있잖아요.

그러면 집무실 바라보는 방향으로 규제가 생기지 않을까. 동 배치라든가 이런 설계에서 영향받는 것 아니냐, 이런 목소리도 있는데 이거 전망은 어때요?

[박원갑]
글쎄요. 그것까지는 과도한 우려가 될 수는 있겠다는 생각이 들어요. 나중에 구체적으로 어떻게 설계를 할지는 그건 봐야 되겠지만 아직까지는 그렇게 관저가 들어선다고 해서 지금도 그게 어떻게 보면 아까 합참 관저라고 쓰고 있다고 그러지 않으셨어요? 그래서 지금도 규제를 받고 있기 때문에 그렇게까지 과도한 우려는 아닌 것 같습니다.

[앵커]
지금 육군참모총장 공관인데 여기를 대통령이 사용한다는 거죠. 그런데 우려할 그런 규제가 생길 것으로 보이지는 않는다. 이미 지금 공관으로 쓰고 있는 곳이기 때문에. 그러면 정리를 하자면 동부이촌동이나 한남동 같은 경우에는 오히려 용산공원을 개발하는 수혜에 대한 기대감이 생길 수 있다, 이런 말씀으로도 이해가 되고요.

[박원갑]
이렇게 보시면 될 것 같아요. 용산 전체적으로는 우려보다 기대가 더 크다. 다만 국지적으로 근접 지역 같은 경우에는 혹시 이런 규제가 있는 게 아니냐라는 걱정이 있다, 이렇게 정리를 하시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그런데 그런 부분도 이제 앞으로 계획이 구체화되어 가는 과정을 지켜봐야 된다 이런 말씀이시군요.

[박원갑]
아무래도 윤 당선인과 서울시장이 직접 얘기를 했으니까 조금 지켜봐야 되지 않겠습니까?

[앵커]
그러면 4번 한번 볼게요. 그래픽 보여주시고요. 저기가 용산 정비창이잖아요. 그런데 국제업무지구 추진하는 지역이지 않습니까? 한때 100층 넘어가는 건물 짓겠다, 이런 계획이 나오기도 했는데 지금 상황은 어떤가요?

[박원갑]
지금 일부 저곳에서 아파트를 지을 예정이고요. 그다음에 업무시설도 계획은 되어 있습니다. 그런데 아마 업무시설은 과거보다는 조금 규모가 줄어드는 양상. 특히 그렇게까지 중간에 되다가 좌초한 원인 중에 하나가 상업지역이 너무 많다는 거였거든요.

저기에 저 많은 상가에 과연 누가 들어올 것이냐, 그런 우려들이 있었는데 어쨌든 지금 국제업무지구 개발도 탄력을 받지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
저기가 1km 정도 떨어져 있더라고요. 그런데 규제에 대한 우려보다는 속도를 내지 않겠냐, 이런 기대가 있는 상황이다, 이렇게 보면 되겠습니까?

[박원갑]
맞습니다.

[앵커]
그러면 지금 청와대를 국민들에게, 시민들에게 개방을 하고 대통령 집무실은 용산으로 옮긴다고 하니까 그러면 기존에 규제가 있던 청와대 인근 지역은 개발이 활성화될까? 이런 전망도 있는데 이건 어떻게 봐야 될까요?

[박원갑]
기대는 확실히 있다, 이렇게 말씀을 드리는데. 혹시 옛날 영화에 보면 효자동이발소 그거 기억하시죠? 그거처럼 청와대 인근에 있다는 건데 제가 청와대 주변에 효자동하고 청운동, 삼청동 일대 건축물 대장을 떼어봤습니다.

떼보니까 다른 지역과 차이가 있는 게 대공방어협조구역이라고 있습니다. 물론 서울 전역에 설정돼 있는데 여기에 고도제한이 설정이 되어 있습니다.

다른 데보다 굉장히 엄격하죠. 그래서 전문적으로 위탁고도라고 하는데 위탁고도제한이라는 게 군에서 행정 당국에다가 이 정도로 고도제한을 해달라고 위탁하는 겁니다.

그걸 위탁고도라고 정해져 있는데 이게 강국의 다른 지역보다 굉장히 낮아요. 그러니까 이게 청와대가 용산으로 가게 되면 이거는 좀 풀리지 않을까 이런 기대를 하는데. 제가 또 그래서 종로구청에 물어봤어요.

물어보니까 청와대뿐만 아니라 경복궁이 또 있잖아요. 그래서 규제가 다만 청와대뿐만 아니라 문화재시설도 있기 때문에 지구단위계획이라든지 또 역사도심규제 이런 게 있습니다.

이런 걸 충분히 보고 판단을 해야 된다. 그래서 너무 확 규제가 풀릴 것 같지는 않다. 그래서 어쨌든 심의를 해 봐야 된다, 이런 식으로 얘기를 하더라고요.

[앵커]
그렇군요. 그러니까 문화재도 있고요. 또 인왕산도 있잖아요. 이런 규제가 있으니까 이거 어떻게 되는지 봐야겠군요. 그런데 이거 대공방어협조구역 이게 용산으로 가서 이거 비행금지구역도 설정이 되고 이러면서 고도제한에 영향을 미치는 건 아닌지 이것도 봐야 될 것 같아요.

[박원갑]
그렇죠. 용산도 지금은 대공방어협조구역으로 설정이 되어 있습니다. 이미 군사지역이니까요. 다만 그게 지금보다 낮아질지 그거는 아직은 제가 장담을 하기가.

[앵커]
그러니까 지금 급하게 판단할 문제는 아니고 조금 더 계획이 실행되어 가는 과정을 봐야겠다. 이런 말씀이시고요. 그러면 꾸준히 잘 살펴봐야겠군요.

그러면 새 정부의 부동산 정책, 어떻게 될지 이것도 살펴보도록 하겠습니다. 일단 공급을 확대하겠다. 그래서 재건축 활성화를 공약하지 않았습니까?

그래서 제가 궁금한 게 이거 재건축 안전진단 완화하겠다고 했어요. 그러면 이거 지금 여소야대 상황이 되는 거잖아요. 이거는 법을 안 고치고 바로 시행할 수 있는 건가요?

[박원갑]
그렇죠. 재건축을 할 때 안전진단이 첫 관문이잖아요. 그런데 지금 안전진단 기준 완화는 국토부 행정규칙에 돼 있습니다. 이건 할 수 있다는 거죠. 가령 구조안전성 가중치를 종전에 50%를 30%로 낮춘다든지 아니면 주거환경이 좀 불편하다, 재건축을 해야겠다, 이런 가중치를 15%를 30%로 올리는 건 그거는 바로 가능합니다. 다만 30년이 넘은 아파트를 안전진단을, 정밀안전진단이겠죠. 그걸 면제를 추진한다 이렇게 공약이 돼 있는데 이 부분은 도정법을 개정해야 되는 게 아니냐 이런 얘기들이 나오고 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 그러니까 안전진단에서 구조안전성 부분이 큰 비중을 차지하다 보니까 안전진단 통과하기가 힘든데 이 부분은 일단 시행을, 비율을 조정하는 걸 시행할 수 있을 것으로 보이고 30년 넘은 아파트 정밀안전진단 면제하는 건 이게 법과 관련된 거여서 지켜봐야 되는 상황이겠군요.

그리고 대출규제요. 이거 주택담보인정비율 같은 경우는 완화하겠다고 했는데 총부채원리금 상환 비율 있잖아요. 그러니까 내 연봉에서 1년 동안 갚아야 되는 원리금이 차지하는 비중이 지금 제한이 되어 있다 보니까 LTV가 높게 나오더라도 실제로 빌릴 수 있는 돈은 적은 경우도 있을 수 있잖아요.

그래서 DSR 규제 완화하는 거냐 이런 기대도 있는데 이거에 대해서는 공약에 구체적으로 안 들어 있는 상황이죠? [박원갑] 안 들어있습니다.

그런데 대체적으로 실무진한테 얘기를 들어보니까 연봉이 한 7000~8000 정도 되는 경우에는 DSR 규제보다 LTV 규제를 더 많이 받는대요.

그 얘기는 무슨 얘기냐면 이번에 공약에 보면 생애 최초로 집을 사는 사람한테는 LTV를 80%까지 늘려주고 또 아예 일반적으로는 70%로 올려주겠다고 얘기를 했잖아요.

그러면 아무래도 고소득자 입장에서는 LTV 규제가 완화되면 돈을 좀 더 빌릴 수는 있을 거다, 이렇게 예상을 해 보고 있고요. 다만 소득이 낮을수록 DSR 규제를 받잖아요.

그래서 올 들어 2억 원이 넘는 대출에 대해서는 DSR 40%를 적용을 받잖아요. 그리고 7월부터는 이게 1억으로 뚝 떨어질 예정이잖아요.

그런데 지금 시장에서 얘기로는 7월로 예정돼 있는 DSR 확대, 그러니까 1억으로 낮추는 거죠, 어떻게 보면. 이걸 유예하거나 아니면 취소할 가능성이 좀 있지 않느냐. 이런 예상들은 해 보고 있습니다.

[앵커]
그 예상대로 가는지 지켜봐야겠군요. 그러면 정말 간단히요. 내 집 마련 어떻게 접근하는 게 좋을지 이거 간단히 한 말씀만 부탁드릴게요.

[박원갑]
이번에 서울과 같은 투기과열지구에서 중소형도 추첨제 물량이 확대가 됩니다. 그동안 추첨제 중소형은 하나도 없었거든요. 그래서 60제곱미터 이하는 전체의 60%가 추첨제고 60~84는 30%가 추첨제예요.

그러면 무주택자분들은 가점이 낮은 젊은 층이 있잖아요. 이런 분들은 중소형도 청약을 통해서 내 집 마련할 수 있다는 거고, 왜냐하면 서울 같은 데는 첨제 물량의 75%가 무주택자로 배정이 돼요.

1주택자는 나머지 25%를 한번 노려볼 수 있는데 다만 입주하고 나서 6개월 안에 종전 집을 팔아야 된다는 서약을 해야 됩니다. 그래서 어쨌든 중소형도 이제는 그동안에는 전부 다 가점제였는데 추첨제기 때문에 이쪽을 노크를 해 보셔라, 이런 말씀을 드립니다.

[앵커]
알겠습니다. 용산에 대통령 집무실을 옮기게 되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지. 그리고 새 정부에서 부동산 정책 어떻게 방향을 잡을지, 그리고 내 집 마련 어떻게 공략하는 게 좋을지까지 짚어봤습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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