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[단독] "올해도 집값 상승" 결론 내놓고…꼭꼭 숨긴 국책연구원

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◆ 올해도 집값상승 전망 ◆

매일경제
국책연구기관에서 올해도 집값이 상승할 것이라는 전망치를 내놓은 것으로 확인됐다.

상당수 민간기관이나 민간전문가들은 작년에 이어 올해도 집값과 전셋값이 오를 것으로 예상했다. 그러나 국책연구기관에서 실제 시뮬레이션을 돌린 결과 유사 예측값을 얻고도 쉬쉬하면서 공개하지 않은 것이다. 12일 정부에 따르면 최근 국토교통부 산하 국토연구원은 자체 시뮬레이션을 토대로 올 한 해 집값 상승분을 예측해 2021년도 세수를 추계하는 한국조세재정연구원에 참고자료로 제출했다. 매매가격뿐 아니라 물량 부족에 따른 전셋값 상승세도 계속될 것으로 분석됐다.

기획재정부 요청에 따라 조세재정연구원은 이 같은 예측값을 취합해 올 한 해 세수를 전망했다. 주된 집값 상승 요인으로는 국내총생산(GDP) 회복, 재개발·재건축 등에 따른 기존 주택 멸실 등이 꼽혔다. 연구원 관계자는 "금리 인상에 따른 집값 안정 효과를 감안해도 올해 상승률이 여전히 플러스로 수렴할 것"이라며 "상승률이 1~3%에 이를 것이라는 분석이 많다"고 말했다. 국내 연구기관 중 제대로 된 부동산 가격 예측 모델을 갖춘 곳은 공공부문에서 국책연구기관인 국토연구원·한국부동산원, 민간에서는 주택산업연구원 등이 꼽힌다. 주택산업연구원은 올해 집값을 1.5% 상승으로, 한국건설산업연구원은 0.5% 하락으로 예측했다.

집값 전망 때마다 정부 눈치를 살피느라 보수적이었던 국책연구원마저 집값 상승을 예상한 것은 종합부동산세·양도소득세 중과 등 규제 일변도 정책이 공급 부족에 따른 집값 상승 압력을 누르기에는 역부족이라는 것을 방증한다. 국토연구원은 이 같은 전망치를 연초에 수립했지만 대외적으로 공개하지 않고 있다. 주무 부처인 국토부 등 정부 눈치를 보며 상승 전망을 내놓지 못했다는 해석이 나온다.

김소영 서울대 경제학과 교수는 "늘어난 보유세 부담은 전·월세 가격이나 매매가격으로 전가될 뿐"이라며 "유동성은 많이 풀려 있는데 정책이 계속 바뀌니 집값 기대심리가 안정화될 수 있겠느냐"고 지적했다.

[윤지원 기자]

국책硏마저 "집값 오를것"…양도세 중과로 '매물잠김' 인정한 셈

국토硏 예년과 다르게 보고서 '비공개'

6월부터 다주택자 10%P 중과
당초 목적은 매물 유도였는데
반대 결과 초래될 것으로 전망
稅부담 전가 전셋값 오를수도

종부세율 인상·갱신제 얽혀
1주택 서민들만 피해보는데
거래세 완화는 '감감 무소식'
전문가 "양도세 파격 인하를"

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다음달 다주택자 양도소득세 중과세율 인상을 앞두고 부동산 투자를 고민하는 시민이 12일 양도세 상담 안내 문구가 붙어 있는 서울 잠실의 한 부동산중개업소로 들어가고 있다. [한주형 기자]


서울 지역 집값이 올해도 오를 것이라는 국토연구원 전망이 주목받는 것은 일부 민간 연구기관들은 되레 하락세를 점치는데 상승할 것을 예측했기 때문이다. 통상 민간 연구기관들은 부동산 경기를 정부보다 훨씬 긍정적으로 평가하고, 정부 산하 기관들은 주택소비심리를 자극할 것을 우려해 보수적으로 예측한다.

작년 12월 한국건설산업연구원이 예측한 올해 주택 매매가격은 0.5% 하락이었다. 주택산업연구원도 같은 시기 내놓은 '2021년 주택 시장 전망' 보고서에서 내년 전국 주택 매매가격과 전셋값이 각각 1.5%, 3.1% 상승할 것이라고 전망했다. 건설산업연구원 관계자는 "정부의 강한 규제 탓에 집값은 내려가지만, 임대차3법 영향으로 전셋값은 오를 것이라는 예측이 반영됐다"고 말했다.

국토연구원의 경우 이로부터 두 달 뒤인 올해 2월을 전후해 조사를 실시한 만큼 시차에 따른 시장 분위기 변화가 영향을 미쳤을 가능성이 있다. 매달 국토연구원이 유동성과 금리, 주택 수급 등 상황을 반영해 부동산 경기를 판단하는 지수로 개발한 'K-REMAP'도 작년 11월 이후 올 2월까지 대부분 하락세를 나타냈는데 3월에 상승세로 반전했다. 4월에는 더 큰 폭으로 상승세를 나타낼 것으로 보인다.

정부 눈치를 살펴야 하는 국책연구기관마저 올해 집값을 상승으로 예측한 것은 결국 갈수록 심해지는 매물 부족 현상 때문으로 보인다. 올해 아파트 입주 물량의 경우 예년 대비 큰 폭 감소가 예상되는 상황이다.

이 가운데 정부가 다주택자들의 매도를 유도하겠다며 내놓은 양도소득세 중과·종합부동산세 강화 등 각종 규제는 정작 제도 시행 이후 되레 매물을 사라지게 만드는 요인으로 작용할 가능성이 크기 때문이다.

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정부는 작년 내놓은 7·10 부동산 대책을 통해 조정대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과세율을 10%포인트 높였다. 대신 실제 적용은 11개월 뒤로 미뤘다. 유예기간을 두면 양도세 중과세가 두려운 다주택자가 집을 내다팔 것이라고 기대한 것이다. 그게 오는 6월 1일이다.

당시 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관을 비롯한 정부 관계자들은 "1년 정도 마감시한을 정해놓은 것이니 다주택자들은 그 안에 팔라는 것"이라고 입을 모아 말했다. 다주택자들을 상대로 일종의 심리전을 건 것이다.

그러나 결과적으로 이런 정부 심리전은 전혀 통하지 않았다. 부동산 빅데이터 업체인 아실에 따르면 지난해 1~7월 서울 아파트 매물은 월 7만건 수준. 그런데 정부의 7·10 대책 이후 월간 3만~4만건으로 매물이 '뚝' 줄었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "간단하다. 세금 부담뿐 아니라 임대차법 시행까지 겹치면서 이중삼중 규제에 엮이다 보니 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 많다"고 말했다.

특히 임대차3법 중 작년 먼저 시행된 계약갱신청구권의 경우 매물 잠김 현상을 심화시키는 이유 중 하나로 지목된다. 통상 2주택자들이 주택을 처분하게 되면 세를 준 주택을 처분하고 본인이 현재 살고 있는 자가를 그대로 계속 보유해야 최대한 절세할 수 있는데 세를 준 주택을 팔려면 임차인의 계약갱신청구권 행사가 걸림돌이 된다는 것이다. 홍 부총리가 경기도 의왕 집을 팔려고 계약을 했는데 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 바람에 계약이 깨질 뻔한 사례가 대표적이다.

정부가 예고한 양도세 데드라인이 불과 보름 앞으로 다가왔지만 매물 상황은 변동이 없다. 서울 양천구 목동 한 공인중개사는 "'절세 매물'은 거의 없다고 보면 된다"며 "지난달부터는 시장이 바뀐 후 재건축 기대감이 커지면서 호가는 시세 수준으로 부르고, 급매물로 나오는 것도 별로 없어 거래가 이뤄지지 않는 상태"라고 말했다.

다주택자에게 엄포를 날리는 작전이 사실상 실패로 끝나면서 여당 내에서도 "거래세는 내려야 하는 것 아니냐"는 말이 나온다. 송영길 더불어민주당 대표는 12일 부동산특별위원회 모두발언에서 "세금 문제를 긴밀하게 토의할 것인데 재산세, 양도세 문제가 시급하다고 보고 있다"고 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "늦게라도 방향을 수정하려는 것은 바람직하지만 시장에 매물이 대거 나올 수 있도록 하려면 결국 다주택자에게도 파격적 혜택을 줘야 한다"며 "집토끼 표심에 따라 흔들리는 정치 여건상 시장에 영향을 줄 정도의 양도세 완화 조치가 가능할지 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.

[이지용 기자 / 윤지원 기자]

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