박원순 표 ‘도시재생’ 슬럼화는 필연?…신축 4.1% 뿐

도시재생활화지역 내 노후건축물 분포

[헤럴드경제=한지숙 기자] 박원순 서울 시장이 뉴타운·재개발 해제의 대안으로 제시한 ‘도시재생활성화 지역’에서 지난 5년 간 건물 신축이 4.1%에 그친 것으로 나타났다. 앵커시설 설치 등 관 주도 도시재생이 민간 재생 활성화로 이어지지 못한 탓이다. 시 산하 시책 연구기관인 서울연구원 조차 도시재생활성화 지역 내 건축규제를 완화해야한다고 목소리를 냈다.

도시재생활성화 지역은 뉴타운, 재개발 구역에서 해제되거나 일반 노후 저층주거지 등 스스로 정비가 어렵고 재생이 시급한 지역을 우선해 2015년에 1단계로 13곳을 첫 지정했다. 해방촌, 창신·숭인, 서울역, 세운상가, 장위, 상도, 암사, 가리봉, 성수, 장안평, 신촌, 창덕궁 앞 등이다. 이들 지역에선 골목길 정비, 주차장 등 도시기반 정비는 공공이 맡고, 주택 개량이나 신축 등은 민간이 하고 있다.

8일 서울연구원이 조사한 내용을 보면 도시재생활성화지역 13곳이 첫 지정된 2015년부터 2019년까지 5년 간 이들 지역에서 신축 건수는 모두 822건이다. 신축 비율은 평균 4.1%로, 서울시 일반 저층주거지 신축비율(6.1%)의 67%에 그쳤다.

지역별로 크게 차이났다. 인근지역이 뉴타운으로 재개발이 활발한 장위 도시재생활성화지역에서 신축은 10.03%로 높았지만, 창덕궁앞(1.78%), 서울역(1.06%), 창동·상계(0.87%), 해방촌(0.5%), 세운상가(0.38%) 등은 2% 미만이었다.

또한 증축은 전체 건축물의 0.05~3.46%, 대수선은 0~3.9%로 신축보다 낮았다.

이들 지역의 30년 이상 노후 건축물 비율은 평균 59.2%다. 40년 이상으로 높이면 28.5%, 50년 이상 된 건물도 15.3%에 이른다. 특히 “창신·숭인, 상도 등 구릉지 지역에선 부분적으로 노후 빈집, 폐가 등 슬럼화되는 지역이 발생하고 있으며, 90년대 고밀 개발된 주거환경개선지구 일대에선 주차장 부족 등 열악한 기반시설로 주거지 주변 환경의 성능이 염려되는 상황”이라고 서울연구원은 지적했다.

도시재생활성화 지역에서 신축, 증개축, 대수선이 일반 저층 주거지보다 저조했다는 건 공공이 아무리 살기 좋게 도시 기반을 닦아줘도 민간에선 노후 주택을 허물고 다시 짓거나, 고치지 않았다는 것이다.

공공과 민간의 이같은 불균형은 창신·숭인이 대표적이다. 서울시는 이 구역에 채석전망대, 백남준 기념관, 봉제역사관 등 거점시설 7곳과 안심골목길 등 3곳, 도시경관 개선길 등 5곳 등 공공영역 개선사업에 전체 886억 원을 들였다. 마중물사업과 주민협력사업등을 포함하면 996억 원으로 1000억 원을 육박한다.

하지만 창신·숭인의 신축은 60건(2.6%), 증축 7건(0.3%)로 저층 주거지 평균 6.1%의 3분의 1 수준에 불과했다.

서울연구원은 90 ㎡ 미만의 과소필지, 차량 접근이 불가능한 필지 비율이 많은 점 등 도시재생활성화 지역의 특성을 감안해, 민간의 건축 행위가 이뤄질 수 있도록 규제완화의 실효성을 높여야한다고 제언했다. 연구원은 “‘도시재생법’을 근거로 건축규제를 완화받은 사례는 전무하다”면서 “맹지 및 소규모 필지 등이 밀집해 건축이 어려운 지역에선 주민이 자율로 결정할 수 있는 지역맞춤형 소규모 정비수단을 다양화하는 정책 지원이 필요하다”고 짚었다.

jshan@heraldcorp.com

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