[골드메이커]오피스텔이 커졌다…투룸·쓰리룸 '아파텔' 주목

[아시아경제TV 윤나영, 이종원 기자] (이 기사는 9월7일 아시아경제TV '머니&머니'에 방영된 내용입니다.)

<방송보기>

앵커> 최근 아파트 전세가율이 70%를 육박하면서 전세난이 심해진 탓에 소형 아파트를 대체할 오피스텔에 대한 관심이 높습니다. 무엇보다 원룸 구조에서 벗어나 투룸·쓰리룸 등 신혼부부나 자녀가 있는 가정도 살 수 있을 정도로 공간이 넓어지고 채광·환기에 좋도록 집 구조를 바꾼 이른바 '아파텔'(아파트+오피스텔)이 수요자들에게 인기를 끌고 있는데요. 오늘은 보도팀 이종원, 윤나영 기자와 함께 이 아파텔에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 윤 기자, 이 아파텔이라는 개념이 아직 좀 생소한 분들이 많으실 것 같은데요. 정확히 어떤 형태의 주거공간인지 설명 좀 부탁드립니다.

윤 기자> 네. 아파텔은 이름에서도 알 수 있듯이 아파트와 오피스텔을 섞어서 지어진 명칭인데요. 사실 건설업계나 시장에서 이 아파텔에 대한 명확한 정의나 기준이 아직 정해진 것은 아닙니다.

다만 최근 전세난이 워낙 심하다 보니 중소형 아파트와 비슷한 면적과 시설을 갖추면서도 가격은 좀 더 저렴한 투룸?쓰리룸 오피스텔들에 대한 수요가 증가하면서 이러한 주거용 오피스텔을 '아파텔'이라고 통칭하게 된 것으로 보입니다.

화면에 보이는 한 쓰리룸 오피스텔의 평면도를 보시면 테라스와 거실, 안방, 침실 2개에 주방과 드레스룸까지 갖춰져 있는데요. 여기에 일반 오피스텔과 달리 거실과 방 2개를 같은 방향에 일직선상으로 나란히 배치해 채광효과를 극대화한 3BAY 판상형 설계까지 적용해 아파트와 거의 구분이 불가능할 정도입니다.

서울의 한 아파텔 분양 관계자 이야기 들어보겠습니다.

'T 오피스텔' 분양 관계자>

"2~3인 가구가 증가해서 1인가구는 원룸에 입주하는데 2~3인 가구는 투룸 쓰리룸에 많이 입주하고 있습니다. 기준금리 1.5%로 인하된 상황에서 전세가는 계속 치솟기 때문에 전세세입자들의 내집장만 수요가 아파텔로 흡수가 되고 있습니다.

아파텔은 일반 오피스텔과 달리 3bay 판상형으로 아파트와 같게 설계가 됐기 때문에 아파트와 같다고 보시면 되고요. 그에 비해 가격대는 아파트보다 약 1/2 정도에 분양이 가능합니다.

일반적으로 오피스텔 전용률이 40~50% 정도 되는데요. 투룸 쓰리룸 아파텔은 전용률이 60~70%까지 나오기 때문에 사용면적에서 일반 오피스텔보다 월등하게 많은 공간을 사용할 수 있습니다."

앵커> 그런데 이 아파텔의 주 수요층이 신혼부부라고 했는데 전세난 이외에도 신혼부부들이 이러한 오피스텔을 찾는 이유가 또 있나요?

윤 기자> 그렇습니다. 일반적으로 투룸?쓰리룸 오피스텔인 아파텔의 경우 풀옵션으로 설계가 돼 있는데요. 각 실마다 매립형 에어컨이 설치되어 있고 드럼세탁기와 양문형 냉장고도 기본으로 들어가 있습니다. 이런 걸 전문용어로 풀퍼니쉬드 시스템이라고 하는데 기본적인 가전기기와 가구들이 갖춰져 있어 몸만 들어와서 살아도 되는 구조를 말합니다.

최근 결혼에서부터 신혼생활에 있어 주거 문제만큼이나 큰 걸림돌이 바로 혼수와 가구 장만인데요. 일반 중소형 아파트보다 저렴한 분양가에 가구까지 갖춰져 있으니 신혼부부들이 선호할 수밖에 없는 구조라고 할 수 있습니다.

또 아무래도 자녀들이 있는 가정의 경우는 학군이나 교육시설에 대한 부분이 주거지 선택에서 큰 부분으로 작용하는데요. 보통 주거용 오피스텔의 경우 준주거지역이나 상업용지에 들어서는 경우가 많기 때문에 자녀의 교육 문제에서 아직은 어느정도 자유로운 신혼부부들의 선호도가 더 높다고 할 수 있습니다.

업계 전문가 이야기 들어보시죠.

박상언 유엔알컨설팅 대표>
"(주거용 오피스텔의 경우)주로 준주거지역이나 상업용지에 들어서기 때문에 나중에 자녀분들이 취학을 하게 될 때는 주변에 학교가 없는 경우가 많기 때문에 상당히 불편을 겪을 수 있습니다."

올해 공급 오피스텔 가운데 투룸 이상 '아파텔' 25% 차지
분양 열기도 후끈…최고 청약경쟁률 800대 1

앵커> 그렇다면 건설업계가 이런 수요 변화에 가장 발 빠르게 움직일 것 같은데요. 실제 방 2~3개짜리 아파텔 물량이 시장에 많이 공급되고 있나요?

윤 기자> 네. 부동산114에 따르면 올 한 해 전국에 공급되는 오피스텔은 연말까지 예정된 공급물량까지 포함해 총 4만1185실인데요. 이 가운데 전용면적이 60㎡ 이상이고 방이 2개 이상인 물량은 1만296실로, 약 25%인 것으로 집계됐습니다.

지난 2013년 방 2개 이상인 오피스텔의 공급 물량이 전체의 10%도 되지 않았던 것에 비하면 많이 증가한 것으로 해석할 수 있습니다.

앵커> 그럼 공급물량이 늘어난 만큼 분양성적도 좋은 편인가요?

윤 기자> 물론 지역이나 입지에 따라 편차가 있기는 하지만, 대체로 분양 성적이 좋은 편입니다. 실제 올해 초 광교신도시에서 분양된 '힐스테이트 광교' 오피스텔은 4베이와 판상형 구조, 테라스까지 설치되는 등 채광과 통풍을 높여 인기를 끌었는데요. 172실 분양에 7만2693건 신청이 들어와 평균 422 대 1의 경쟁률을 기록, 이틀 만에 계약을 마쳤습니다. 77㎡형은 청약경쟁률이 최고 800 대 1에 달했습니다.

또 지난 6월 초 청약을 받은 경기 고양시 일산서구의 한 중형급 오피스텔의 경우도 전용면적 84㎡ 780실 모집에 2만2121명이 몰려 28.36 대 1의 경쟁률을 기록했고 사흘 만에 모든 계약이 완료됐습니다. 이 오피스텔 분양 관계자에 따르면 "오피스텔 치고 면적이 컸지만 소형 아파트 대신 주거용 오피스텔을 구하려는 수요자들에게 인기가 높았다"고 전했습니다.

앵커> 수요가 늘어나고 분양성적이 좋으면 이에 따른 웃돈도 붙을 것 같은데 어떤가요?

윤 기자> 보통 오피스텔은 아파트에 비해 웃돈이 많이 붙는 편은 아닌데요. 최근 이 투룸?쓰리룸 오피스텔의 인기가 높아지면서 일부 입지나 지역에 따라서는 전매 프리미엄이 몇천만원 붙는 경우도 있다고 합니다.

부동산 정보업체 리얼투데이의 양지영 실장 이야기 들어보겠습니다.

양지영 리얼투데이 리서치실장>
"오피스텔 전매 프리미엄을 딱 정해서 얼마라고 말씀드리는 건 곤란하고요. 기본적으로 지역별로, 또 같은 지역 내라고 하더라도 입지에 따라서, 또 시공사에 따라서 여러모로 프리미엄이 다르게 책정이 되기 때문에 전반적으로 프리미엄이 정해져 있는 것은 아닙니다. 하지만 인기가 높았던 지역 내 오피스텔의 경우는 평균 5000만원 이상(웃돈)이 붙은 단지도 있었고요."

윤 기자> 하지만 시세차익을 목적으로 오피스텔을 분양받는 것은 위험하다고 전문가들은 이야기합니다. 오피스텔의 경우 프리미엄 자체가 단기간 내 떨어지는 경우가 많기 때문인데요.

양지영 실장 이야기 이어서 들어보겠습니다.

양지영 리얼투데이 리서치실장>
"오피스텔의 경우에는 프리미엄이 단기간 내 떨어지는 경우도 있기 때문에 단기적인 시세차익 목적으로 접근하기 보다는 임대수익을 목적으로 접근하는 것이 안전할 것으로 보입니다."

앵커> 그런데 이 기자, 보통 오피스텔 분양시장에는 임대수익을 목적으로 한 투자수요 비중이 높지 않나요?

이 기자> 네. 일반적으로는 오피스텔 자체가 임대시장의 한 축을 담당하고 있는 만큼 임대사업을 목적으로 한 청약이 대부분인데요. 이 투룸?쓰리룸 오피스텔의 경우는 최근 전세난에 떠밀린 실수요자들의 수요 역시 상당 부분을 차지한다고 합니다.

오피스텔 분양관계자 이야기 들어보겠습니다.

'T 오피스텔' 분양 관계자>
"7:3 정도로 투자자가 많습니다. 70%가 투자자, 30%가 실거주자인데요. 실거주자는 주변 빌라나 아파트 전세 세입자들이 금리인하, 전세가 상승하는 반면에 전세매물이 귀합니다. 임대인 입장에서는 전세를 월세로 많이 전환합니다. 월세부담 때문에 내집마련 욕구가 늘어나면서 투룸, 쓰리룸 아파텔로 흡수가 되고 있습니다."

이 기자> 그런데 실거주 목적으로 오피스텔을 분양받을 경우 유의할 점이 있습니다. 아무리 아파트의 특성을 갖춘 주거형태라고는 해도 아파트가 아닌 오피스텔로 분류가 되다보니 아파트에 비해 세금 부담이 크다는 것인데요.

취득세나 양도세 등 세금을 낼 때 오피스텔은 건축법을, 아파트는 주택법을 적용받기 때문입니다. 건축법을 적용받는 오피스텔의 경우 매입할 때 분양가 또는 매입가의 4.6%(취득세+지방교육세+농어촌특별세)를 세금으로 내는 반면 아파트는 6억원을 넘지 않는 전용면적 85㎡ 이하라면 분양가 또는 매입가의 1.1%, 85㎡를 넘으면 1.3%만 세금으로 내면 됩니다. 양도세나 종부세 등은 오피스텔과 아파트가 같습니다.

업계 전문가 이야기 들어보겠습니다.

박상언 유엔알컨설팅 대표>
"투룸·쓰리룸 오피스텔 같은 경우는 언뜻 보기에는 아파트 같지만 오피스텔이다. 그러다 보니 취득세가 아파트에 비해서는 최고 4배 정도 비싸다. 이 부분을 유의해야 된다. 관리비 면에서도 아파트보다는 2배 정도 높게 나오기 때문에 관리비도 부담이 될 수가 있다."

앵커> 아무리 실거주 목적의 실수요자가 일반 원룸형 오피스텔에 비해 많다고 하더라도 세금 부담이 아파트보다 비싸다 보니 여전히 7:3 정도로 투자 수요가 월등히 많긴 하네요. 그렇다면 투자자 입장에서 이런 주거용 오피스텔의 수익률은 어느 정도 나오나요?

이 기자> 수익형 부동산에 투자를 하는 경우 대부분 금융 레버리지를 활용하기 때문에 그 비중을 감안해 수익률을 계산할 필요가 있습니다.

업계 관계자 이야기 들어보시죠.

'T 오피스텔' 분양 관계자>
"한국은행 기준금리가 1.5%로 인하되고 수익형 부동산의 경우 융자를 많이 활용하는데요. 얼마나 활용하느냐에 따라서 수익률이 달라집니다. 가령 50~60% 융자를 받았을 때 1억8000만원짜리 물건이면 9000만원~1억원 정도 융자가 되는데, 현재 3~3.2% 이율로 나가고 있고요. 대략 1억원 정도 융자를 받으면 월 27~28만원 정도 이자지출이 되고요. 수익적인 면에서는 10~11% 정도 수익률이 가능합니다. 융자를 전혀 안받았을 때는 세입자 보증금, 부과세환급금 제외하고 6~7% 입니다."

앵커> 투자자 입장에서 유의해야 할 점은 또 따로 없을까요?

윤 기자> 네. 오피스텔을 실거주가 아닌 임대 목적으로 투자하는 경우에는 임대사업자 등록을 하는 것이 좋습니다. 임대사업자 등록을 하지 않고 임대를 할 경우 오피스텔 매입 가격의 10%를 부가가치세로 내야 하기 때문인데요.

이때 알아둬야 할 사실은 일반임대사업자와 주택임대사업자 중 무엇으로 등록하느냐에 따라 세금 감면 혜택이 달라진다는 점입니다. 올해 말까지 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 오피스텔 면적에 따라 취득세가 면제되거나 감면되고, 일반임대용으로 등록하면 취득세 면제 혜택은 없지만 부가세 10%를 면제받을 수 있습니다.

또 이건 원룸이나 투룸?쓰리룸 오피스텔 관계없이 수익형 부동산에 투자할 때 항상 고려해야 하는 사항이지만 공실 위험이 어느 정도인지, 입지와 지역 여건 등을 반드시 고려해야 한다는 점입니다.

임대관리회사에 위탁을 하는 것도 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 한 방법으로 제시가 되고 있는데요. 이와 관련해 전문가들 이야기 영상으로 확인해보겠습니다.

박상언 유엔알컨설팅 대표>
"임차인들이 선호하는 지역에 오피스텔 분양을 받아야 한다. 직장 인근이라든지 산업단지가 좀 많이 모이는 곳... 오피스텔은 아무래도 일반 빌라보다는 임대료가 좀 높기 때문에 어느 정도 주민들의 소득수준이 받쳐주는 지역에 오피스텔을 분양받아서 임대를 놓으면 안정적으로 월세를 받을 수 있다. 또 중간에 공실이 생길 수가 있다. 이러한 공실에 대한 리스크가 있기 때문에 공실이 가장 적을 만한 곳을 선정해 임대를 놔야 한다.

최근에는 직접 임대하는 것도 좋지만 임대관리 회사에 맡겨 공실이 생겨도 안정적으로 월세를 받는 것이 트렌드이기 때문에 임대관리회사가 들어와있는 오피스텔에 관심을 갖는 게 좋다."

양지영 리얼투데이 리서치실장>
"(오피스텔은)시세차익 목적으로 접근을 하게 되면 분명히 문제가 발생할 수가 있고요. 따라서 시세차익이 아니라 매달 꼬박꼬박 들어올 수 있는 월 임대료를 목적으로 접근하는 것이 안전하겠고요.

그러기 위해서는 임대수요가 풍부한 지역이 투자하기에 좋고 나중에 환금성도 높기 때문에 이런 부분을 고려하고 투자를 하는 것이 안전하겠습니다."

윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr
이종원 기자 realmd50@asiae.co.kr
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