양도세 절세 매물 낼까 말까…노도강 ‘고민’ 강남3구 ‘관망’

26일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내의 모습. 연합뉴스

최근 이재명 대통령이 ‘다주택자 양도소득세 중과’ 부활을 비롯해 보유세 강화까지 시사하면서 서울 부동산 시장은 어수선한 분위기다. 토지거래허가제도로 인해 다주택자의 주택 매도 자체가 쉽지 않은 상황이다 보니 관망세가 이어지고 있지만, 단기적으로는 가격을 낮춘 급매물도 나올 수 있다는 관측이 나온다.

과거 ‘갭투자’(전세 낀 매매)가 성행했던 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역은 당혹스럽다는 분위기다. 보유세 강화 논의가 본격화되기 전에 집을 팔려는 다주택자가 있어도 10·15 대책으로 갭투자가 막히면서 거래 성사 자체가 어려운 상황이기 때문이다. 서울 노원구 상계동의 한 공인중개사는 27일 한겨레에 “이 동네는 갭투자를 한 다주택자가 많은데 다 전월세를 끼고 있다 보니 매매가 쉽지 않다”며 “세입자를 내보내고 팔아야 하느냐 아니면 버텨야 하느냐는 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

정부가 본격적으로 세제 카드를 내밀기 시작하면 단기적으로는 매물이 나올 수 있다는 전망도 나온다. 서울 도봉구의 한 공인중개사는 “토허구역으로 지정해서 거래는 어렵고 거기다 보유세까지 올릴 기미가 보이니 답답해하는 집주인들 문의가 적잖다”며 “지금은 고민하겠지만 결국 버틸 자신이 없는 다주택자들은 (양도세 중과 시행일인) 5월9일 전에 값을 내려서라도 팔지 않겠느냐”고 했다. 앞서 이 대통령은 양도세 중과 이후에도 다주택자들이 ‘버티기’에 들어가면 보유세 등 세금 부담을 늘릴 수 있다는 뜻을 밝힌 바 있다.

상대적으로 강남 3구(강남·서초·송파구)는 차분한 분위기다. 결국엔 ‘현금 흐름의 문제’이기 때문에 손익을 따져보고 있다는 것이다. 서울 강남구의 한 공인중개사는 “여기는 현금 부자가 많아서 보유세를 올려도 일단 들고 버티거나 증여를 할 가능성이 크다”며 “규제를 버티면 오히려 더 오른다고 생각해서 큰 매물 출회 효과는 없을 것”이라고 했다.

서울 송파구 잠실동의 한 공인중개사도 “양도세 중과 얘기 나오자마자 문의 전화는 꽤 많이 왔지만, 당장 급매가 나오거나 호가를 낮추는 분위기는 아니다”라며 “5월9일까지 계약서만 쓰면 중과세 유예를 해준다고 하니 세입자 이사비(퇴거보상비) 등 계산기를 두드려본 뒤에 천천히 움직일 것 같다”고 말했다.

다만 정부의 세제 카드가 단기적인 급매물 출회를 만들 수는 있어도 장기적으로 시장 흐름을 바꾸기엔 역부족이라는 관측도 나온다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “토허제로 인해 거래가 쉽지 않은데다가 이미 시장이 1주택자 중심으로 재편되어 있어서 다주택자 매물 자체가 그리 많지 않다”며 “제한적으로 급매물이 나오긴 하겠지만, 매물 간의 경쟁이 성립되지 않아 가격 조정까지 이어지기는 어려울 것”이라고 평가했다.

한편 시장의 관심은 정부가 이르면 이달 말에 내놓기로 한 공급 대책으로 쏠리고 있다. 정부는 서울 도심 내 주택 공급의 세부 입지 등을 담은 공급 대책의 발표 시점을 조율 중인 것으로 전해졌다. 시장에서는 이번 공급 대책에 서울 노원구 태릉체력단련장(태릉CC)과 용산국제업무지구 등 신규 부지가 포함될 것이란 예측이 나온다.

이지혜 기자 godot@hani.co.kr

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