文정부때 증여 최대 6배 폭증…이번에도 부작용 되풀이 우려[코주부]

정부가 다주택자 양도세 중과 유예 혜택 종료를 예고한 가운데 과거 양도세가 강화될 때마다 서울 아파트 증여가 역대 최고치를 기록했던 것으로 확인됐다. 전문가들은 이번에도 매물 출회 대신 증여 급증이라는 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다.

25일 법원 등기정보광장에 따르면 다주택자에 대한 양도세 중과가 신설 및 강화된 2017·2018·2020년에는 서울 집합건물(아파트 등) 증여가 역대 최고를 기록했다. 반면 양도세 중과를 유예하기 시작한 2022년부터는 증여가 대폭 줄어들었다.

실제 다주택자 양도세 중과가 처음 발표된 2017년에는 증여가 처음으로 1만 건을 넘어선 것으로 나타났다. 문재인 정부는 당시 8·2 부동산 대책에서 2주택자는 기본 세율에 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트를 각각 중과하겠다고 발표했다. 그해 서울 집합건물(아파트 등) 증여는 1만 90건으로 2010년 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했다. 월별 건수는 규제 발표 전인 1월 489건에 불과했지만 12월에는 1776건으로 3배 이상 늘었다.

규제가 본격 시행된 2018년에도 증여가 폭증했다. 연간 증여 건수는 1만 3126건을 기록하며 2년 연속 역대 최고치를 경신했다. 특히 4월 1일 규제가 시행되기 직전 한 달(3월)간 증여 건수는 2452건으로 같은 해 1월(1133건), 2월(1080건)과 비교해 두 배 넘게 증가했다.

양도세 중과가 강화된 2020년에는 증여가 처음으로 2만 건을 넘겼다. 2020년 7·10 대책에서는 중과 세율을 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트로 각각 10%포인트씩 올렸다. 당시 증여는 전년(1만 1778건) 대비 93.3% 급증한 2만 2772건을 기록하며 또다시 역대 최고치를 갈아 치웠다. 월별로는 1월부터 6월까지 매달 1000건대를 유지하다가 대책 발표 직후인 7월 6458건으로 6배 폭증했다.

양도세 중과 유예가 시작되자 증여가 비로소 감소하기 시작했다. 2022년 5월 윤석열 정부는 중과세 유예 조치를 발표했고 1년 단위로 유예 시한을 연장했다. 증여는 2022년 1만 2142건에서 2023년(6011건)과 2024년(6549건) 절반 수준으로 줄어들었다. 각종 부동산 규제가 발표된 2025년(8491건)에는 증여가 소폭 늘었다.

증여가 늘어난 것은 양도세가 강화될 때마다 세 부담이 두 배 가까이 늘어나기 때문이다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에 따르면 서울 아파트를 2022년 10월 20억 원에 매수한 뒤 3년 뒤인 지난해 10월 35억 원에 매도했다고 가정할 경우 현재 기준 양도세는 5억 6800만 원 수준이다. 하지만 다주택자 양도세 중과가 재개되는 올해 5월 10일부터는 2주택자가 내는 양도세가 9억 1200만 원, 3주택자는 10억 6400만 원에 달한다.

이 때문에 전문가들은 올해 5월부터 다주택자 양도세 중과가 시작되면 증여 건수가 큰 폭 증가할 것으로 전망한다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “다주택자들은 매도 대신 증여로 전략을 전환할 가능성이 크다”며 “양도세 중과 유예 혜택이 종료되면 매물 잠김과 거래 위축이 우려된다”고 지적했다. 또 “특히 선호도가 높은 강남 3구나 한강벨트 등에서는 매물은 줄고 호가는 버티는 형태로 ‘거래 절벽 속 호가 경직’이 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

결과적으로 정부가 기대하는 매물 출회나 부동산 가격 안정 효과도 크지 않을 가능성이 크다는 분석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “토지거래허가구역 내 아파트는 거래 시 허가 기간만 15일가량 소요되고 여기에 2월 설 연휴까지 겹쳐 다주택자들이 주택을 처분하기에 시간적 여유가 많지 않다”며 “양도세 중과가 다시 적용되면 매물 잠김과 거래 위축 현상이 더욱 뚜렷해질 것”이라고 말했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “다주택자 양도세를 중과하면 매물이 늘어날 것 같지만 과거 사례를 볼 때 서울 핵심지 매물이 늘어나기보다는 증여를 선택하는 사례가 많았다”며 “장기적인 관점에서 매물이 크게 증가하기는 쉽지 않다”고 설명했다. 신 교수는 “대출 여건과 실수요자의 매수 여력, 지역별 가격 기대 등에 따라 실제 거래 성사로 이어지는 물건은 제한적일 수 있으며 상당수는 호가를 유지한 채 매물로 남아 있을 것”이라고 덧붙였다.

천민아 기자 mina@sedaily.com

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