5월초부터 다주택자 양도세 부담 커질 듯…실거주 하지 않는 1주택자 세제 혜택도 축소 검토

이재명 대통령이 지난 21일 오전 청와대 영빈관에서 열린 신년 기자회견에서 취재진의 질문에 답하고 있다. 청와대사진기자단

이재명 대통령이 전임 윤석열 정부에서 미뤄온 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 시행하겠다고 밝혔다. 5월 다주택자 양도세 중과가 전면 부활하는 셈이다. 1주택자라도 실거주하지 않은 주택에 적용하는 장기보유 특별공제(장특공제) 혜택 축소 논의도 수면 위로 떠올랐다.

정부는 올해 하반기 세제 개편을 위해 부동산 세제 전반을 들여다보고 있다. 구체적 논의는 6월 지방선거 이후 나올 것으로 예상된다.

다주택자 양도세 중과 5월 9일 부활 예고

이재명 대통령은 23일 X(옛 트위터)에 글을 올려 “다주택자 양도세 중과 면제는 전혀 고려하지 않는다”라고 밝혔다.

그는 이어 “다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금 감면은 이상해 보인다”라며 “장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라고 지적했다.

이날 대통령 발언은 다주택자 규제를 강화하고, 1주택이라도 비거주용 주택을 ‘보유’하는 것만으로도 투기라는 점을 강조한 것으로 해석된다. 이에 거주하지 않는 주택에 적용되는 세제 혜택이 줄어들 것으로 전망된다.

당장 이 대통령 발언에 따라 윤석열 정부가 유예해온 양도세 중과 한시 면제는 4년만에 종료할 것으로 보인다.

다주택자 양도세 중과에 대한 유예기간은 오는 5월9일까지다. 유예기간 종료 후엔 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 팔 때 양도세 세율이 대폭 높아진다. 현재 지난해 정부가 시행한 10·15 대책에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정돼 있다.

양도세 중과는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 소유자는 30%포인트를 가산하는 방식이다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용하면 3주택자 최고 세율은 82.5%까지 올라간다. 중과 대상이 되면 다주택자가 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 적용되는 양도세 장특공제도 받을 수 없다.

장기보유특별공제 혜택, 보유 보다 거주 비중 높일 가능성

여기에 더해 1주택자라고 해도 실거주 하지 않는 경우 종합부동산세와 양도세에서 장특공제를 축소하는 방안을 검토할 가능성이 크다. 주택 보유 기간보다는 거주 기간에 무게중심을 두는 방향이다.

재경부 관계자는 이날 통화에서 “현재 전체 부동산 세제에 대해 연구 용역이 진행 중이어서 장특공제, 보유세, 양도세, 취득세 등 부동산세 전반에 대한 의견을 수렴하고 있다”라고 말했다.

현재 1세대 1주택자의 양도세 공제율은 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%씩 최대 80%까지 적용된다. 종부세는 1주택자에 대해 거주와 상관 없이 보유기간이 15년 이상이면 고령자 공제까지 합쳐 80%까지 감면해 준다.

그간 이같은 세제 혜택이 ‘똘똘한 한채’ 현상을 강화하고 강남 집값을 밀어 올린다는 지적이 끊이지 않았다. 고가 주택도 ‘1주택’을 유지하고 오래 보유만 하면 세금 부담이 적으니 강남의 초고가 주택으로 수요가 쏠릴 수밖에 없다는 것이다.

세제 개편을 둘러싼 구체적 논의는 6월 지방선거 이후 본격적으로 진행될 가능성이 크다. 이 대통령은 이날 장특공제를 언급하며 “당장 세제를 고칠 것은 아니지만 토론해봐야 할 주제들”이라고 여지를 남겼다. 재경부는 하반기 중 부동산 세제 관련 연구용역 결과가 나오면 종합적으로 검토한다는 방침이다.

다만 5월로 다가온 양도세 중과 부활로 다주택자가 주택을 내놓게 만드는 ‘공급’ 효과로 이어질지는 미지수다. 다수 전문가들이 현재와 같이 보유세가 낮은 상황에서는 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 서둘러 주택을 처분하기보다는 ‘버티기’에 들어가면서 ‘매물 잠김’으로 이어질 가능성이 크다고 지적해왔다.

장특공제 혜택 축소는 바람직한 방향이라는 평가가 나온다. 박준 서울시립대 교수는 “1주택이라로 해도 거주하지 않고 보유하는 데 최대 40%까지 공제율을 적용하는 부분은 특히 개선이 필요하다”라며 “향후 개편 방안을 논의할 때 보유세와 양도세를 종합적으로 검토해 보다 합리적인 공제 방식을 설계해야 한다”라고 말했다.

최미랑 기자 rang@kyunghyang.com, 김윤나영 기자 nayoung@kyunghyang.com

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