교산신도시 토지 보상해 주다 ‘적자 전환’ 하남도시공사, 채권 발행 나선다

2025년 12월 17일 경기 하남시 유니온타워에서 열린 ‘하남 교산신도시 경기도 추천기업 선정발표 및 간담회’에서 이현재 시장이 발언하고 있다. 사진 왼쪽부터 더불어민주당 추미애 의원, 김동연 경기도지사, 이현재 하남시장. /뉴스1, 하남시 제공

하남도시공사가 채권 발행을 통해 자금을 조달한다. 하남도시공사는 경기 하남시가 출자해 설립한 공기업으로 부동산 개발과 공급업을 하고 있다. 최근 3기 신도시 중 한 곳인 하남 교산지구(교산신도시)의 토지 조성 작업을 하며 급격히 재무 상황이 악화했다. 2020년까지 무차입 경영을 하던 공사는 2024년 적자 전환했고, 지난해 상반기 기준 순차입금은 1300억원이 넘었다. 신용평가 업계에선 하남 교산지구의 분양 대금이 본격적으로 유입되는 2027년 이전까지는 공사의 재무 상황이 쉽게 개선되지 못할 것으로 전망한다.

23일 금융투자 업계와 건설 업계에 따르면 공사는 특수채 발행을 위해 신용등급 평가를 받고 수요 조사를 진행할 계획이다. 이날 공사는 2년 만기 ‘하남도시공사 2026-01’ 채권을 발행할 계획이라고 공고했다. 발행일은 오는 2월 4일, 입찰일은 2월 3일이며 발행 목표는 700억원 내외다. 공사는 “시장 상황에 따라 발행 수량은 조정될 수 있으며, 입찰 시점 공사 자금조달방법 변경에 의해 발행규모가 축소되거나 낙찰자가 없을 수 있다”고 했다. 금리는 발행일 전날 공사의 신용평가등급인 ‘AA’의 개별민평(민간 채권평가사 평균금리)에 가산금리(스프레드)가 반영돼 결정된다.

공사가 채권 발행을 추진하는 이유는 최근 재무 상황 악화로 공사의 사업 추진이 차질을 빚게 됐기 때문이다. 2023년 374억원의 영업이익을 기록했던 공사는 2024년 123억원의 영업손실을 기록하며 적자 전환했다. 총 차입금에서 현금과 현금성 자산을 제외한 순차입금도 지난해 6월 말 기준 1306억원까지 늘었다. 2020년 말에는 현금과 현금성 자산이 차입금보다 1000억원 넘게 많았지만 4년 6개월 만에 2300억원 이상 차입금이 불었다. 공사 관계자는 “채권 발행을 진행할 계획이고 수요 조사를 통해 금리와 모집 규모 등을 확정할 것”이라고 했다.

공사 재무 상태가 악화한 것은 정부의 3기 신도시 조성을 위한 토지 보상 영향이다. 정부는 3기 신도시 중 하나로 하남 교산지구 개발을 추진하고 있다. 사업 기간은 2019년부터 2028년까지이며 총사업비는 14조4830억원이다. 이 중 5%인 7241억원을 하남도시공사가 부담해야 한다. 대부분 택지 조성을 위해 원 소유주에게 토지 보상금을 지급하는 데 쓰인다. 교산지구는 지난해 일부 부지의 주택 착공과 청약이 이뤄졌다. 그러나 대부분은 2027년 이후에 청약이 이뤄질 것으로 예상된다.

김창수 나이스신용평가 선임연구원은 “교산 공공주택지구의 토지 보상 금액 투입으로 재무 상황이 악화한 것”이라며 “분양이 이뤄지면 차입금을 상환할 수 있을 것”이라고 했다. 강성모 한국신용평가 연구원도 “현재는 하남시의 개발 사업 중 공사의 수입원이 없는 상황이지만, 교산지구 사업이 진행되면 공사의 재무 상황도 조금씩 나아질 것”이라고 했다.

그래픽=정서희

공사는 재무 지표가 악화하고 있지만 하남시의 주요 개발 사업에 출자자로 참여해야 한다. 대표적인 것은 미군 반환 공여지인 캠프 콜번 도시개발사업이다. 이 사업은 하남시 하산곡동 일원 약 25만㎡ 규모의 미군 반환 공여구역인 캠프 콜번 부지에 미래형 첨단산업 등 융·복합단지를 조성하는 것이다. 예상 사업비는 2600억원으로 특수목적법인(SPC)을 설립해 민관이 함께 출자할 계획이다.

또 2만~3만석 규모의 K팝 전용 아레나, 세계적 수준의 영상 스튜디오, 아카데미 등 창작·제작·공연·체험 기능을 한데 모은 복합 K콘텐츠 클러스터를 조성하는 ‘K컬처 복합 콤플렉스(K스타월드) 사업’도 공사의 출자가 필요하다. 미사 조정경기장 인근 미사섬 90만㎡ 부지에 조성할 계획으로 사업비는 3조4000억원으로 전망된다. 창우동 108번지 일원 16만2000㎡에 조성을 추진하고 있는 ‘첨단문화복합단지 H2 프로젝트’도 공사의 출자 사업이다.

다만, 하남시는 채권 발행 외 하남도시공사에 대한 추가 출자는 검토하지 않고 있다. 하남시도 부채가 쌓여가고 있어 공사에 출자할 여력이 없어서다. 하남시의 ‘2025~2029년 채무 관리 계획’에 따르면 하남시의 채무는 2024년 330억원에서 2025년 777억원으로 2배 이상 증가할 것으로 추산됐다. 또 올해는 채무가 850억원까지 증가할 것으로 전망된다. 하남시 관계자는 “현재로서는 도시공사에 추가 출자를 검토하지 않고 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 도시 공사들의 자금 조달 방법이 제한적이기 때문에 대출을 받거나 채권을 발행하는 방법으로 재무 건전성 악화에 대응하는 수밖에 없다”며 “다만 신도시 개발 과정에서 미분양이 발생하는 등 분양 대금이 회수되지 못하는 상황이 발생하면 재무 상황이 더 악화하고 채권 발행이 계속 이어질 수 있다”고 했다.

정해용 기자(jhy@chosunbiz.com)

<저작권자 ⓒ ChosunBiz.com, 무단전재 및 재배포 금지>