“대출 풀고 보증구조 개선…유동성 공급이 지방 미분양 해법”

김성은 신임 대한주택건설협회 회장이 21일 서울 여의도 대한주택건설협회에서 헤럴드경제와 인터뷰를 하고 있다. 김 회장은 지방주택시장 활성화를 위해 정부의 과감한 세제·금융 정책을 주문했다. 이상섭 기자

“중소·중견 건설사들은 대출도, 보증도 문턱이 너무 높습니다. 두 문제를 해결해야만 안정적인 주택 공급이 가능해지고, 건설 경기가 살아날 겁니다.”

김성은 대한주택건설협회장은 지난 21일 헤럴드경제와의 인터뷰에서 지방 건설·부동산 경기 활성화를 하기 위해서는 정부의 과감한 대책이 필요하다며 이같이 말했다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공급 축소, 공사비 상승, 대출규제 강화, 미분양 증가 등 건설업계의 복합 위기가 이어지고 있다. 지방 사업 비중이 높고 자금력이 취약한 중견 건설사들의 위기감은 더욱 팽배하다.

이 가운데 김 회장은 중소·중견 건설업체들의 목소리를 대변하는 제14대 대한주택건설협회장으로 취임했다.

주요 과제로는 ▷PF 대출 정상화 ▷건설사 유동성 지원 ▷세제 완화 ▷지방 미분양 해소 등을 제시했다.

지방 미분양 해소는 경상남도 지역에서 임대주택 건설 및 임대, 분양으로 사업을 해온 김 회장에게 특히 큰 관심사다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8794호, 준공 후 미분양은 2만9166호로 집계됐다. 전체 미분양의 75.7%, 준공 후 미분양의 85.1%가 지방에 집중됐다.

김 회장은 이를 해소하기 위해서는 수도권과 비수도권을 구분한 과감한 차등 규제가 필요하다고 강조했다.

특히 “지방 주택시장에 일률적으로 적용되고 있는 스트레스총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 실수요자의 접근 자체를 막고 있다”며 “지방에 대해서는 반드시 배제돼야 한다”고 주장했다.

이어 “지방 주택을 살 때, 취득세 50% 감면 및 중과 배제 적용, 주택 처분 시 양도세를 한시적으로 감면하고 있는데 기간도 연장해야 한다”고 했다. 다주택자에 대한 과도한 세금 부과도 손질해야 한다고 봤다.

지방 주택시장 침체가 수요부족이 아닌 수요위축에 기인한 것이라고도 밝혔다. 과감한 세제·금융 정책이 수반되면 지방 건설경기 활성화 효과가 클 것이라는 설명이다. 김 회장은 “지방에는 준공된 지 30~40년 된 아파트도 많다”며 “구도심에서 신도심으로, 구축에서 신축으로, 소형에서 중형으로 이동하려는 수요는 꾸준한데 오히려 공급이 없었다”고 말했다.

주택 공급 활성화를 위해서는 사업자들에게 자금조달 여력을 확보해 주는 것도 중요하다고 강조했다. 김 회장은 “PF 시장은 주택공급의 혈관과 같다”며 “사업 초기 단계부터 안정적인 유동성을 확보할 수 있도록 제도를 손질해야한다”고 말했다.

지난해 시공순위 100위 초과 중소건설사를 대상으로 PF특별보증이 신설된 가운데, 협회는 올해 보증 지원 확대를 추진 중이다. 김 회장은 이어 “2018년 이후 주택도시보증공사(HUG) 비상임이사에 협회 추천인사가 선임되지 않고 있다”며 “업계 의견 전달을 위해서라도 협회 추천인사가 HUG 비상임이사로 선임되는 것도 절실하다”고 했다.

HUG가 독점하고 있는 일부 주택보증 상품을 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 경쟁체제로 전환하고, 중장기적으로는 주택사업자를 위한 자체 공제조합 설립 등도 추진해야 한다고 밝혔다.

아울러 HUG에는 임대보증금보증 가입 시 적용되는 감정평가 제도를 개선해 줄 것을 제안했다. HUG가 보증 리스크 관리를 위해 직접 의뢰하는 감정평가 방식이 실제 시세보다 20~30% 낮게 책정돼 임대보증금보증 가입 부담이 커졌기 때문이다.

김 회장은 “이런 구조가 지속되면 임대 사업자의 흑자부도나 파산, 임차인과의 보증금 분쟁, HUG의 재정 부담 확대 등 연쇄적인 부실 가능성이 커진다”며 “산업 특성상 연관 파급효과가 크기 때문에 지역경기 전반에 악영향을 미칠 것”이라고 했다.

건설 부진은 한국 경제 성장을 저하하는 요소로 꼽힌다. 한국은행이 발표한 2025년 4분기 실질 국내총생산(GDP) 성장률(직전분기대비·속보치)은 -0.3%로 역성장했다. 한은은 그 배경으로 건물·토목 건설 모두 부진해 3.9%가 꺾인 점을 꼽았다.

정부가 추진 중인 한국토지주택공사(LH) 공공택지 직접시행 방안에 대해서는 신중한 검토가 필요하다고 밝혔다.

김 회장은 “공공택지가 LH 직접시행으로 전환될 경우 자금력과 숙련 인력의 한계로 공사품질 저하와 적기공급에 차질이 우려된다”며 “공공과 민간의 장점을 조화롭게 살린 합리적인 공급구조를 마련해야 한다”고 주장했다.

그러면서 “수도권의 경우 LH 직접 시행 구조로 전환이 불가피하다면 택지 규모별로 시공능력순위를 차등 적용해 일정 규모 이하의 사업에서는 중견건설사도 주관사로 참여할 수 있도록 하는 보완책이 필요하다”고 했다. ‘공공지원형 민간임대아파트’처럼 공공이 일부 지원하되 분양을 병행하는 구조 역시 LH와 민간 건설사가 공동으로 참여할 수 있는 대안 모델로 제시했다.

임대주택 공급을 확대하기 위한 방안으로는 표준건축비 인상 정례화가 필요하다는 입장도 분명히 했다. 김 회장은 “최소한 물가상승률만큼은 표준건축비에 반영돼야 한다”며 “하자 기획소송에 대한 대응체계 정비, 소규모 정비사업 참여여건 완화 등을 통해 공급 활성화 기반을 마련해 나갈 것”이라고 말했다.

정리=서정은 기자