“한 곳에서 20년 살았는데” 고가 주택은 한 채여도 팔아라 압박 [부동산360]

이달 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 한강변 아파트 단지. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 정부의 부동산 세제 초점이 다주택자를 넘어 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 1주택자까지 확대되는 양상이다. 이재명 대통령의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발언과 더불어 장기보유특별공제(장특공제) 축소, 50억원 이상 고가주택 보유세 강화 가능성 등이 잇따라 언급되며 1주택자 역시 세 부담이 커질 가능성이 높다는 관측이다. 똘똘한 한 채 증세를 통해 주택시장 양극화 현상을 해소하겠다는 취지지만 결과적으로 증여를 통한 부의 대물림을 심화시킬 수 있다는 우려가 제기된다.

23일 정치권에 따르면 이재명 대통령은 이날 자신의 엑스(X·옛 트위터)에서 “다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용 아닌 투자·투기용이라면 장기보유했다고 세금감면은 이상해보인다”며 “장특공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라고 지적했다.

앞서 이 대통령은 지난 21일 신년 기자회견에서도 “투자·투기용 부동산을 오래 갖고 있다고 세금 깎아주는 건 이상하다”며 장특공제 문제를 공개적으로 언급했다. 대통령의 관련 발언이 반복되면서 시장에선 장특공제 개편이 현실화 단계에 접어든 것으로 보고 있다.

장특공제 폐지 시, 양도소득세 2~3배 늘어
장특공제는 주택을 일정 기간 이상 보유할 경우 양도차익 일부를 공제해주는 제도다. 현행 1가구 1주택자는 보유·거주기간별로 최소 24%에서 최대 80% 장특공제를 받을 수 있다. 보유·거주기간이 3년 이상이면 각각 12% 공제를 받고, 10년 이상이면 각각 최대 40%, 총 80% 공제율을 적용받는다.

더불어민주당 부동산특별위원회가 지난 2021년 장특공제율을 양도차익에 따라 보유기간 공제율차등적으로 낮추는 안을 발표했지만 추진 단계에 그쳤다. 이번엔 이런 축소안이 과거 논의 수준을 넘어 실제 제도 변경으로 이어질 수 있다는 게 정치권과 시장의 전망이다.

헤럴드경제가 최근 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰한 시뮬레이션(민주당 특위안 적용 시) 결과에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡를 2008년 11억7000만원에 분양받아 20년 가까이 보유한 뒤 50억원에 매도하면 양도세는 2억2827만원에서 6억4665만원으로 수억원 늘어난다. 보유기간이 길고 매각가격이 높은 고가주택일수록 장특공제 축소로 인한 양도세 증가폭이 커지는 구조다.

고가주택은 세 부담 강화 언급…‘1주택=실수요’ 정책 방향과 반대
장특공제 축소와 더불어 이 대통령의 ‘50억 보유세’ 발언이 나오며 고가주택 1주택자에 대한 과세 강화 논의도 본격화되는 분위기다. 이 대통령은 지난 21일 부동산 세제 규제와 관련해 “시장 안정화를 위한 마지막 수단”이라면서도 “(집값이) 50억원 넘는 데만 보유세를 부담시키자는 ‘50억 보유세’를 들어봤을 것”이라고 말했다. 세제 강화에 대해 신중한 태도를 보이면서도 고가주택 증세 여지는 남겨둔 것이다. 그에 앞서 김용범 청와대 정책실장도 “1주택이라 하더라도 10억, 50억, 100억은 같은 수 없다” 고가주택 보유세 누진율 강화 필요성을 언급한 바 있다.

당장 실현 가능성이 높은 건 아니지만 고가주택 1주택자에 대해 세 부담을 늘리면 오랜기간 거주해 온 실수요 1주택자들의 주거 부담이 큰 폭으로 확대될 것으로 보인다. 문제는 이 같은 똘똘한 한 채 증세 기조가 문재인 정부 이후 강조해온 ‘1주택자=실수요자’ 정책방향과 반대된다는 점이다. 당시 다주택자를 투기꾼으로 간주하고 실거주 1주택자를 보호 대상으로 분류해왔다는 점에서 정책적 연속성이 약화될 수 있다는 지적이다.

전문가들은 똘똘한 한 채를 보유한 1주택자에 대한 세 부담을 강화할 시 오히려 증여를 통한 부의 대물림으로 양극화가 심화될 수 있다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 “(장특공제, 고가주택 보유세 강화 이후) 1주택자들은 매도보다는 증여를 택할 가능성이 높다”며 “자녀가 해당 주택을 취득하려면 갭투자도 불가능하고, 청약도 어려워진 상황에 매각하기보다는 이들에게 증여를 해줄 것”이라고 말했다. 이어 “매도하면 (해당 지역 재진입) 기회가 영원히 박탈되는 셈인데 그런 선택을 하는 집주인은 많지 않을 것”이라고 덧붙였다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “1주택자 고가주택 보유세 강화 부분은 정부 입장에서 급하게 추진하기에는 어려울 것”이라며 “만약 고가주택 보유세를 강화한다면 오랜 기간 보유하고 있던 고령층은 특례를 적용하는 식으로 이들에 대해 배려하는 부분이 반영돼야 한다”고 했다.