“4개월 뒤엔 양도세만 3억 늘어” 안팔고 증여나 버티기…공급 더 줄 것 [부동산360]

서울 도심 내 한 부동산에 아파트 가격표가 부착되어 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=홍승희·윤성현 기자] 이재명 대통령이 오는 5월 9일 종료되는 양도소득세(양도세) 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다고 밝히면서 다주택자의 세 부담이 늘어날 전망이다. 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역) 등 3중 규제로 묶여 거래가 쉽지 않은 가운데, 정부의 방침이 시행령 종료를 불과 4개월 앞두고 나와 큰 혼란이 예상된다. 전문가들은 징벌적 과세를 통해 다주택자의 매물을 시장에 풀겠다는 정부의 의도와는 달리, 시장에선 매물이 잠기는 등 상황이 정반대로 흘러갈 것으로 본다.

이 대통령은 23일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 글을 올려 오는 5월 9일 만료를 앞둔 ‘다주택자 양도세 중과 면제’ 제도에 대해 “연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 밝혔다. 이 정부가 앞서 윤석열 정부가 2022년 5월 시행령 개정을 통해 일시적으로 면제한 ‘다주택자 양도세 중과’의 부활을 공식화한 건 이번이 처음이다.

양도세 중과 부활…세금만 10억원 낼 수

양도세 중과가 부활하면 다주택자의 세 부담은 최대 2.6배까지 급증하게 된다. 양도세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%다. 특히 조정대상지역에서는 기본세율에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택자 이상 소유자는 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라간다. 이 같은 구조는 2021년 문재인 정부 시절 완성됐다.

10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역·투기과열지구가 되면서 서울 어디든 집이 2채 이상인 다주택자는 집을 매도할 경우 세 부담이 늘어나게 됐다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 진행한 양도세 중과 시뮬레이션에 따르면 잠실엘스 전용 84㎡를 2022년 10월 20억원에 매수한 뒤 2025년 10월 35억원에 매도했다고 가정(3년 보유, 양도차익 15억원)하면 양도소득세는 5억6800만원 수준이다. 하지만 다주택자 양도세 중과가 5월 재개될 경우 2주택자가 내게 되는 양도세는 9억1200만원, 3주택자는 10억6400만원으로 뛴다.

유예 기간 종료가 4개월도 채 남지 않았다는 점도 문제다. 서울 전역과 경기도 12개 지역은 규제지역뿐 아니라 토허구역으로도 지정돼 있어 계약 후 잔금을 치르기까지 적어도 2~3개월 소요된다. 특히 세입자가 입주해 있는 매물의 경우 퇴거와 매도를 진행하기까지 시간이 더 걸린다. 시장은 일찍이 이번 정부의 다주택자 과세 부활을 예상하긴 했지만, 정부의 명확한 지침이 뒤늦게 나오면서 다주택자가 ‘세금 폭탄’을 대응할 수 있는 시간은 더 줄었다.

“한 채 빼고 팔아라” 했지만, 안팔고 증여나 버틸 것
정부가 다주택자에 대한 양도세 중과를 부활하는 이유는 명확하다. 다주택자의 매물을 시장에 풀어 집값 안정을 꾀하겠다는 것이다. 앞서 국토교통부 관계자는 10·15 대책의 실효성을 묻는 질문에 “핵심은 세제에 달려있다”며 “(다주택 양도세 중과가 부활하면)다주택자는 5월 9일 전까지 보유하고 있는 주택을 팔아야 하지 않겠느냐”고 말하기도 했다. 다주택자 과세를 통한 매물 유도 효과를 노렸다는 걸 예상할 수 있는 대목이다.

하지만 전문가들은 시장이 이들의 예측과 정반대로 흘러갈 거라고 입을 모은다. 특히 서울 집값은 꾸준히 우상향할 거라는 강한 믿음 아래 다주택자가 ‘버티기’에 돌입할 거란 예측이 더 많다. 다주택자들이 매물을 팔지 않고 버티면 시장에선 매물 잠김 현상이 나타날 수밖에 없다.

익명을 요구한 한 자산관리 전문가는 “그냥 가지고 있어도 서울 집값은 ‘어차피 오른다’는 믿음이 그 어느 때보다 강하다는 사실을 간과해선 안 된다”며 “다주택자들은 주택 보유를 택할 것이고 시장의 매물은 더 잠기게 될 것”이라고 말했다.

이미 유주택자들은 매물을 팔기보단 오히려 후손을 위한 증여나 상속을 택하고 있다. 정부 초기부터 양도소득세 중과 유예 종료를 내다본 이들이 ‘세 부담을 감수하며 팔기보다 증여가 낫다’고 판단한 결과다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 집합건물(아파트 등) 증여 등기 건수는 1054건으로 집계됐다. 직전 달인 11월(717건)보다 47% 늘었다. 월간 증여 건수가 1000건을 넘긴 것도 3년만으로, 2022년 12월 이후 가장 높은 수준이다.

고가 아파트가 몰려있을수록 이 같은 흐름은 더 가파르다. 자치구별로는 송파구가 138건으로 가장 많았다. 강남구 91건, 서초구 89건이 뒤를 이어 이른바 강남 3구가 상위 3개 자리를 모두 차지했다. 특히 송파구는 11월 68건에서 한 달 만에 두 배 이상 늘어 증가 폭도 가장 두드러졌다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “윤석열 정부가 다주택자 중과를 유예한 지난 4년간 ‘정리의 시간’이 사실상 있었다”며 “매도할 사람은 이미 매도를 했기 때문에 (정부의 바람대로) 시장에 나오는 물량이 전체 시장에 영향을 줄 정도는 아닐 것”이라고 분석했다.

이재국 한국금융연수원 겸임교수 역시 “지금 남아있는 다주택자는 버틸만 하니 버티고 있는 이들”이라며 “‘똘똘한 한 채’ 기조를 유지하되 증여가 늘어나고 있다”고 설명했다.