CBRE코리아 “작년 국내 상업용 부동산 거래 33.8조원…올해는 구조 재편 본격화 전망”

지난해 국내 상업용 부동산 거래 규모가 대형 오피스 거래 확대에 힘입어 역대 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 올해는 거래 규모가 다소 조정될 가능성이 있지만, 중장기적으로는 공급 확대와 수요 재편이 동시에 진행되는 구조 재편 국면에 진입할 것이란 전망이 나왔다.

글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 22일 발간한 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에서 작년 국내 상업용 부동산 거래 규모가 약 33조8000억원으로 집계돼 전년 대비 48.5% 증가하며 역대 최대를 기록했다고 밝혔다.

CBRE코리아는 “금리 수준에 대한 우려보다 향후 금리 하락에 대한 기대가 의사결정에 더 크게 작용하면서, 그동안 지연됐던 대규모 자산 매각과 선매입, 전략적 투자자(SI) 중심의 거래가 집중된 결과”라고 설명했다.

자산 유형별로는 오피스가 24조6800억원으로 가장 큰 비중을 차지했다. 물류 5조3000억원, 리테일 1조9700억원, 호텔 1조8400억원 순으로 나타났다. 특히 1000억원 이상 대형 오피스 거래와 100억원 이상 물류 자산 거래가 전체 시장 확대를 견인했다. 오피스와 물류 거래는 전체 상업용 부동산 거래의 약 89%를 차지했다.

CBRE코리아는 올해 거래 규모가 기저효과와 금리 인하 시점에 대한 불확실성으로 인해 전년 대비 10~15%가량 감소할 가능성이 있다고 내다봤다. 다만 사옥 확보를 위한 SI 수요와 대체자산 투자 흐름이 시장을 떠받치며 전반적인 투자 심리는 견조할 것으로 전망했다.

서울 오피스 시장은 올해를 기점으로 도심권(CBD) A급 자산을 중심으로 신규 공급이 가시화되며 임차인의 이전·확장 수요가 점진적으로 회복될 것으로 분석됐다. 올해 신규 공급은 약 24만㎡ 수준이며, 2029년까지 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 완료된 추가 사업을 포함하면 총 149만㎡ 규모의 공급이 예정돼 있다.

공급 확대에도 불구하고 오피스 공실률은 5% 미만의 안정적인 수준을 유지할 것으로 전망됐다. 프라임 자산을 중심으로 한 실사용자 기반 수요가 견조한 데다, 국내 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근 체제를 유지하고 있어 아시아·태평양 지역 평균(28%)을 크게 웃돌기 때문이다. 개발 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력도 이어지며, 무상임대기간(렌트프리) 축소 등 임대 조건 조정 움직임도 나타나고 있다.

리테일 시장은 내수 부진에도 불구하고 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 중심 소비 확산에 힘입어 핵심 상권을 중심으로 회복세를 보이고 있다. 명동과 강남 등 전통 상권은 공실률이 낮아지고 임대료도 반등하는 흐름이며, 성수·용산 등 신흥 상권은 급격한 성장 이후 완만한 조정 국면에 진입한 것으로 분석됐다.

수도권 A급 물류 시장은 신규 공급 감소로 과잉 우려가 완화되며 수급 균형을 찾아가고 있다. 올해 신규 공급은 약 86만㎡로 줄어들고, 평균 공실률은 10% 초반대로 안정화될 전망이다. 특히 상온 프라임 물류 자산은 공실률이 한 자릿수까지 낮아지며 희소성이 부각되고 있다.

CBRE코리아는 데이터센터를 정부 정책금융 지원과 지역 개발 정책의 영향을 받는 전략 자산으로 꼽으며, 중장기 투자 대상 자산군으로서의 위상이 더욱 강화될 것으로 내다봤다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 “2026년은 단순한 조정 국면을 넘어 공급 확대와 수요 재편, 투자 전략의 다변화가 동시에 전개되는 전환점이 될 것”이라며 “임차인에게는 선택지가 넓어지고, 투자자에게는 검증된 자산을 중심으로 한 전략적 접근이 더욱 중요해지는 시점”이라고 말했다.

김종용 기자(deep@chosunbiz.com)

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