'케데헌' 속 낙산공원 품은 '미니 신도시' [현장]

[아이뉴스24 김민지 기자] "단지 이름과 달리 사실 창경궁보다는 요즘 더 유명세를 치르는 낙산공원이 가깝죠."

19일 낙산공원에서 바라본 성북구 삼선동 일대 노후 주택과 맞물린 창경궁 롯데캐슬 시공현장. [사진=김민지 기자]

서울 성북구 삼선동 삼선5구역 재개발 현장에서 만난 한 공인중개사의 말이다. '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 입지로 볼 때 종로의 고궁보다는 넷플릭스 드라마 '케이팝 데몬 헌터스(K-POP Demon Hunters)'에서 루미와 진우가 처음 만나는 장소인 낙산공원과 대학로, 한성대 일대가 더 가깝게 느껴지는 것이 사실이다.

19일 찾은 삼선동2가 일대는 대형 크레인이 빼곡하게 들어선 공사 현장, 그 주변으로 남아 있는 노후 단독·다세대주택이 극명한 대비를 이루고 있었다. 1980~1990년대 지어진 저층 주택 사이로 지하 4층~지상 18층 19개 동, 총 1223가구 규모의 대단지가 올라서며 동네 풍경 자체가 달라지고 있는 것이다. 서울 도심과 맞닿은 강북 재개발 대단지가 2027년 입주를 앞두고 윤곽을 드러내고 있다.

공사장 펜스 너머로 보이는 현장에는 단지 내 조경과 커뮤니티 시설이 촘촘히 배치돼, 주변 골목과는 전혀 다른 '새 도시'의 이미지가 겹쳐 보였다.

단지 위쪽으로 몇 분만 걸어가면 낙산공원 진입로가 나온다. 한성대학교와 맞닿은 경사진 골목을 따라 성곽과 공원이 이어지고, 반대로 성북천 방향으로는 대학로와 종로 생활권이 자연스럽게 연결된다.

이곳에 들어서는 단지 이름은 '창경궁 롯데캐슬 시그니처'. 삼선5구역 주택재개발을 통해 조성되는 단지로, 일반분양 물량은 509가구다. 전용면적 59㎡와 84㎡로만 구성돼 신혼부부와 젊은 맞벌이 수요가 주 타깃으로 보인다.

삼선동 공인중개사 A씨는 "주소는 성북구지만, 직장생활은 종로나 광화문 혹은 근방을 통해 하는 분들이 수요층"이라며 "이 동네를 설명할 때 '종로 생활권'이라는 말을 빼놓기 어려워서 창경궁이라는 말을 붙였을 것"이라고 말했다.

교통 접근성은 '체감형'이라는 평가가 있다. 단지에서 한성대입구역(4호선)과 보문역(6호선)을 각각 도보 10~15분 안팎으로 이용할 수 있다. 자동차로 삼청터널을 이용하면 광화문까지 15분, 내부순환로를 타면 여의도까지도 30분대 진입이 가능하다.

성북구 삼선동 일대에 롯데캐슬 창경궁 시공현장이 보이고 있다. [사진=김민지 기자]

경사가 있는 지형은 수요층에겐 변수로 작용할 수 있다. 단지 내부와 주변 모두 오르막과 내리막이 이어져 있고, 일부 동에서는 단지 간 이동 시 계단을 이용해야 한다. 눈이나 비가 내릴 경우 통행 불편이 우려된다는 목소리가 나오는 배경이다.

출퇴근 교통 정체가 발생할 가능성을 배제하기 어렵다. 시공 현장 인근에서 과일가게를 운영하는 한 상인은 "입주 이후 출퇴근 시간대에 차량이 한꺼번에 몰려들면 지하철역으로 향하는 도로가 막힐 수 있다”고 말했다. 인근에서 카페를 운영하는 이모씨는 “통행 인구가 늘어나면 마을버스 이용이 지금보다 불편해질 수 있다"고 했다.

이 단지는 삼선동 일대에서는 약 10년 만에 공급되는 대규모 신축 아파트다. 인근에 비교할 만한 최신 신축 단지가 거의 없다는 점에서, 현장 중개업소들은 "단독 재개발 단지라는 희소성이 크고, 실제 거주 목적의 수요가 많아 업계에서는 '숨은 맛집 같은 동네'"라고 평한다.

공급가뭄 속 신축의 희소성 효과를 기대한다는 공인중개사 B씨는 "주변에 미니 신도시급 뉴타운이 형성되지 않은 상태에서 단독으로 진행된 재개발"이라며 "한동안 가격이 상대적으로 낮게 형성돼 있었지만 입주 시점에는 '신축 프리미엄'이 다른 지역보다 뚜렷해질 가능성이 있다"고 말했다.

이 아파트에서 가장 가까운 구축 단지인 '삼선 SK뷰'는 2012년 준공된 430가구 규모다. 이후 일대에 대규모 신축 공급이 거의 없었던 만큼, 이번 재개발은 지역 내 주거 지형을 바꾸는 계기가 될 수 있다.

인근 시세를 보면 가격 눈높이도 가늠할 수 있다. B씨는 "창신·보문·신설동 일대 신축 단지들과 충분히 비교 대상이 된다"며 창신·보문·신설동 사이에 위치한 '프루지오 라디우스 파크'를 언급했다.이 단지는 2027년 3월 입주 예정으로 전용 84㎡ 기준 12억원, 평당 가격은 약 4700만원 수준이다.

보문역 인근 신축인 '보문파크뷰자이' 역시 전용 84㎡ 기준 시세가 13억원 안팎으로, 평당 약 5100만원에 형성돼 있다.

신설동과 보문역에 인접한 '래미안 엘리니티 용두동'은 전용 84㎡ 기준 KB시세 일반가가 16억원(16일 기준)이며, 최근 실거래가는 16억5000만원까지 올라섰다. 해당 단지는 투기과열지구에 속하고 용적률 226%, 건폐율 23%로 도심 입지의 희소성이 반영된 사례로 꼽힌다.

입주 시점 전후로 가격 재평가 가능성을 언급한 삼선동 공인중개사 C씨는 "작년 초 기준 전용 84㎡가 12억대인 창경궁 롯데캐슬 시그니처는 아직 입주 전 단계인 만큼 가격이 상대적으로 작게 평가된 편"이라며 "주변에 경쟁할 만한 신축이 많지 않은 단독 재개발 단지라는 점을 감안하면 입주 후 가격 변동 가능성이 있을 것"이라고 덧붙였다.

수요층의 반응은 이미 숫자로 확인되기도 했다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 작년 2월 진행된 전용 84㎡ 무순위 청약에서 45가구 모집에 6000명 이상이 몰리며 경쟁률 135.51대 1을 기록했다.

업계 관계자는 "무순위 청약 당시 서울 내 '줍줍'으로 큰 관심을 받았고, 지난해 9월까지 분양권 거래도 꾸준했다"며 "10·15 부동산 대책 이후 잠시 주춤해졌지만, 서울 도심에서 보기 드문 신축이라는 점에서 다시 움직일 가능성이 있다"고 평가했다.

성북구 삼선동 창경궁 롯데캐슬 시공현장. [사진=김민지 기자]

전문가들의 평가도 궤를 같이 한다. 권대중 서강대 교수는 대단지 입주에 따른 교통·상권 문제에 대해 "삼선동만의 특수한 문제라기보다는 최근 서울 전반에서 공통적으로 나타나는 현상에 가깝다"면서 "대부분 입주 초기 집중적으로 지적되다 점차 누그러지는 경향이 있다"고 설명했다.

상권과 관련해서는 "대단지 입주 이후 기존 상권이 빠르게 재편되거나, 생활형 상업시설 중심으로 자연스럽게 확장되는 흐름이 나타난다"며 "삼선동처럼 종로·대학로 생활권과 맞닿은 지역은 상권 변화가 비교적 빠르게 흡수될 가능성도 있다"고 말했다.

또 다른 업계 전문가는 "아직 입주까지 시간이 남아 있어 완공 후 실제 주거 만족도나 상권 변화 등은 지켜봐야 한다"고 말했다.

현장에서 만난 주민들은 기대와 우려를 동시에 내비쳤다. "동네가 깨끗해질 것 같아 좋다"는 반응과 함께 "집값이 오르는 건 반갑지만 그만큼 인구가 늘어나고 소음도 늘 것 아니냐"는 목소리가 혼재했다.

단지 이름으로는 '창경궁'을 달고 있지만, 실제로는 낙산공원과 대학로 생활권에 더 가까운 이 단지가 향후 어떤 모습으로 자리 잡을지는 입주 후 일정 기간 지나야 될 것으로 보인다.

한편 '창경궁 롯데캐슬 시그니처' 입주는 2027년 4월로 예정돼 있다.

/김민지 기자(itismjkeem@inews24.com)

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