"기본 35억" 강남은 꿈도 못 꾸고...'국평 15억' 중저가로 옮겨간 수요

정부의 잇단 부동산 규제 이후 비교적 잠잠했던 서울 외곽지역 아파트값이 꿈틀거리고 있다. 사진은 15일 오후 서울 강북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 강북 지역 아파트 단지 모습. 2026.01.15. /사진=홍효식

서울 강남권과 한강벨트 등 이른바 상급지의 가격 급등 피로감이 누적되면서 매수 수요가 중저가 지역과 정비사업 예정지로 이동하고 있다. 실수요와 투자 수요가 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 이동하는 '가격 키 맞추기' 현상이 본격화하는 모습이다.

20일 KB부동산 통계에 따르면 최근 서울 아파트 평균 매매가격은 15억원을 넘어섰다. 불과 1년 전 13억원대였던 평균 가격이 2억원 가까이 오른 것.

특히 강남, 서초, 송파 등 서울 강남권의 아파트 가격은 일반 봉급 생활자로서는 감당하기 힘든 수준으로 치고 올라갔다. 강남, 서초 등지에서는 전용 84㎡ 기준 25억~35억원대 거래가 일반화됐고 일부 단지에서는 40억원을 넘는 초고가 거래까지 나타나고 있다. 상급지 고가 시장의 호가가 계속 오르면서 가격 급등 피로감도 한층 커졌다. 일부 매수 대기자 사이에서는 오른 가격을 따라가는 게 맞나 하는 회의감 섞인 반응까지 나오는 상황이다.

상급지를 피해 매수세가 중저가 지역으로 이동하는 분위기도 뚜렷하다. 서울 평균이 15억원을 넘는 상황에서 그 이하 가격이 형성된 지역들이 상대적으로 '싸 보이는 효과'를 얻고 있기 때문이다. 지난해 4분기 서울 15억원 이하 중저가 아파트 거래 중 신고가 비중은 13.6%로 집계됐다. 같은 해 1분기 6%에서 2배 이상 늘어난 수치다.

북가좌, 응암, 미아, 구성남 등 구도심 정비사업 예정지는 중저가 수요에 개발 기대감까지 더해지며 매수 문의가 늘고 있다. 은평구 응암동 녹번역 e편한세상캐슬은 지난 9일 전용면적 84㎡가 14억5000만원에 거래돼 최고가를 찍었다. 지난해 하반기 12억~13억원 수준에서 1억원 이상 오른 가격대다. 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상은 지난 6일 전용면적 84㎡가 13억8000만원에 거래됐다. 같은 평형대 매물은 대부분 14억원대에 가격이 형성돼 있다.

시장에서는 '10억원, 15억원에 키를 맞춘다'는 표현이 나올 정도다. 고가 아파트와의 가격 격차를 줄이려는 흐름이 강해진다는 의미다. 아울러 중저가 지역의 매물 감소 폭이 더 크다는 점도 중저가 아파트 강세에 힘을 더하고 있다.

대출이 여전히 가능한 가격대라는 점도 중저가 지역에 매수세가 몰리는 이유다. 지난 10·15 대책으로 15억원이 넘는 아파트는 4억원, 25억원이 넘으면 2억원까지 대출 한도를 더 조였기 때문. 12억원 이하 구간은 금융 접근성이 상대적으로 높아 실수요자들이 움직이기 쉽다.

전세 시장도 매매 시장을 밀어 올리는 구조다. 전월세 매물이 줄어들면서 전세가격이 오르고 전세를 구하지 못한 수요가 매매로 이동하는 '전세→매매 전환' 흐름이 나타나고 있다. 중저가 지역은 전세·매매 매물 모두 부족해지면서 가격 상승 압력이 더 크게 작용하고 있다.

전문가들은 중저가 지역의 상승 기조가 유지될 가능성이 크다고 본다. 공급 부족, 매물 감소, 전세 불안이라는 구조적 요인이 동시에 작용하고 있기 때문이다. 다만 지역 간 양극화는 더 심해질 수 있다. 고가권에서 중저가권, 다시 정비사업 후보지로 매수세가 이동하는 '키 맞추기' 과정에서 입지와 개발 기대감이 있는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 정체되는 흐름이 뚜렷해질 가능성이 크다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "사고 싶은 수요는 많지만 물건이 부족하고 가격은 계속 올라간다"며 "이 구조가 바뀌지 않는 한 고가 지역의 피로감은 중저가 지역과 정비사업 유망지의 가격을 더 밀어 올리는 방향으로 작용할 가능성이 크다"고 말했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr

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