[논현광장_임미화의 부동산, 가격 너머] 집값보다 먼저 움직이는 것 ‘기대’

시장은 통계수치 앞서 인식에 반응
정책과 금융조건을 ‘신호’로 해석해
인구·지역 함께봐야 움직임 이해돼

부동산 시장에서는 해가 바뀔 때마다 같은 질문이 반복된다. “올해 집값은 오를까, 내릴까.”

그러나 시장을 조금만 길게 바라보면, 이 질문은 늘 한 박자 늦다. 집값이 실제로 움직이기 전에, 먼저 움직이는 것이 있기 때문이다. 그것은 통계가 아니라 ‘느낌’이고, 숫자가 아니라 ‘기대’다.

2026년 초의 부동산 시장도 그렇다. 한동안 이어졌던 금리 인하 기대는 상당 부분 소진되었지만, 기준금리는 여전히 동결 기조를 유지하고 있다. 거래는 뚜렷하게 회복되지 않았고, 공급 계획은 발표되고 있지만 체감은 제한적이다. 인구 감소와 고령화라는 구조적 흐름은 더 분명해졌다. 그럼에도 시장 곳곳에서는 “서울은 공급이 부족해서 집값이 오를 것 같다”, “지방은 이제 더 떨어지지는 않을 것 같다”는 말이 반복된다. 집값이 실제로 오르고 있다기보다, 오를 것처럼 느껴지는 국면에 가깝다.

이러한 인식의 배경에는 정책과 금융 여건이 ‘결과’보다 ‘신호’로 작동하는 구조가 있다. 기준금리가 실제로 내려가지 않았음에도, 인하 가능성에 대한 논의와 기대만으로 시장은 이미 한 차례 심리적 변화를 겪었다. 금리는 그대로지만, ‘더 오르지는 않을 것’이라는 인식이 확산되면서 매수자와 매도자 모두 태도를 바꾸기 시작했다. 부동산 시장에서 금리는 수치 그 자체보다, 그 수치가 암시하는 방향성으로 먼저 해석된다.

두 번째 요인은 불안이 통계가 아니라 생활 경험에서 만들어진다는 점이다. 공급 물량이 늘어났다는 발표는 평균적인 수치를 말해줄 뿐이다. 그러나 개별 가구의 주거 경험은 다르다. 내가 살고 싶은 지역, 내가 감당할 수 있는 가격대에서 선택지는 여전히 좁다. 수도권 일부 지역에서는 매물이 빠르게 소진되는 반면, 다른 지역에서는 거래 자체가 멈춰 있다. 이 불균형 속에서 사람들은 통계보다 자신의 체감을 믿는다. “내가 느끼기엔 여전히 불안하다”는 감정이 가격 하락 기대를 약화시킨다.

2026년 시장의 특징은 바로 이 지점에서 나타난다. 거래량은 본격적으로 늘지 않았지만, 급매는 줄어들고 매도자들은 가격을 쉽게 낮추지 않는다. 이는 상승 국면의 신호라기보다, 하락이 멈췄다고 인식되는 심리의 전환에 가깝다. 금리가 실제로 내려가지 않았음에도 시장 분위기가 바뀌는 이유는, 가격보다 심리가 먼저 움직였기 때문이다. 시장은 늘 숫자보다 인식에 먼저 반응하고, 그 인식이 가격의 경직성을 만든다.

세 번째는 우리가 여전히 하나의 부동산 시장을 상정하고 있다는 점이다. 서울과 수도권, 그리고 지방 시장은 이미 서로 다른 궤도로 움직이고 있다. 수도권 일부 지역의 가격 변화나 거래 사례가 전체 시장을 설명하는 것처럼 소비되지만, 다수 지역의 현실은 정체 혹은 축소에 가깝다. 2026년의 부동산 시장은 더 이상 ‘상승과 하락’의 문제가 아니라, ‘분화와 고착’의 문제에 가깝다. 이 구조를 보지 못하면 시장을 오해하기 쉽다.

그래서 이제는 집값을 묻기 전에 다른 질문이 필요하다. 금리는 실제로 언제, 어떤 조건에서 움직일 것인가. 공급은 어느 지역의 불안을 해소하고 있는가. 그리고 지금의 정책과 금융 환경이 체감 불안을 줄이거나 늘리는 대상은 누구인가.

부동산은 단순한 가격의 문제가 아니다. 주거, 지역, 인구, 금융, 정책, 그리고 심리가 겹쳐진 구조의 결과다. 가격은 늘 마지막에 나타난다. 2026년의 부동산을 이해하려면, 숫자보다 먼저 이 구조를 읽어야 한다. 집값 너머를 볼 때, 비로소 지금의 시장이 보인다. 집값이 오를지 내릴지를 묻는 순간, 우리는 이미 시장에 가장 늦은 질문을 던지고 있는 것이다.

[이투데이 (opinion@etoday.co.kr)]

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