[법] 재건축 조합 설립 시, 단독건물 형태의 유치원의 동의를 반드시 얻어야 할까?

도시정비법 제35조 제3항의 해석을 중심으로

재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 득해야 한다. 그리고 복리시설이 존재하는 경우 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 과반수 동의를 득해야 한다. 유치원은 복리시설에 해당한다(주택법 제2조 제14호). 유치원은 집합건물의 형태로 존재할 수도 있고, 단독건물의 형태로 존재할 수도 있다.

유치원이 단독건물 형태로 존재하고 있을 경우에도 다른 복리시설과 하나의 동을 이루어 토지등소유자 과반수 동의를 얻으면 될까? 아니면, 유치원의 동의를 반드시 득해야 할까? 결국, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라고 한다) 제35조 제3항의 해석에 관한 문제이다.

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

문언의 해석

도시정비법 제35조 제3항은 "복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다"고 규정하고 있을 뿐, 복리시설이 집합건물인지 단독건물인지를 구별하지 않고 있다. 아울러, 단독건물의 경우 위 규정이 적용되지 않는다는 예외 규정도 존재하지 않는다. 또 앞서 언급하였듯, 주택법은 유치원을 복리시설도 규정하고 있다.

취지에 부합하는 해석

법원은 위 규정의 취지에 대하여, '상가 등 복리시설의 조합설립인가 동의 요건을 완화하여 소수 구분소유자의 의사가 조합설립 여부를 좌우하는 것을 방지함으로써 주택재건축사업을 촉진하기 위한 것'이라고 판시하였고(서울행정법원), 일반인이 보아 개별 동으로 인식될 수 있는 상가의 경우 위 규정이 적용되지 않는다는 취지로 주장한 사안에서, '위 규정의 복리시설이 창고와 같은 사소한 시설물만 해당된다고 해석할 수 없고, 소규모 상가의 사유재산권을 부당하게 제한하는 위헌적인 규정이라고 보기도 어렵다'고 판시하였다(서울중앙지방법원).

그렇다면, 도시정비법 제35조 제3항은 소수 복리시설 소유자의 의견이 조합설립 동의 여부를 좌우하는 결과를 방지함으로써 주택재건축사업의 원활한 추진을 도모하려는 규정이라고 볼 것이다. 이와 같은 견지에서 재건축정비사업조합을 설립하기 위하여 단독 건물 형태의 유치원 소유자의 동의를 반드시 득해야 한다고 본다면, 결국 유치원 소유자의 의사에 따라 조합설립 여부가 좌우되는 바, 법 문언의 해석과 취지에 정면으로 반하는 해석이 될 것이다.

결국, 단독건물 형태의 유치원의 경우도 "복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다", "동별 구분소유자의 과반수 동의"를 득해야 한다는 도시정비법 제35조 제3항의 적용을 받는다고 볼 것인 바, 재건축 조합설립을 위해서 유치원의 동의를 반드시 득할 필요는 없을 것이다.

보론 - 도시정비법 제67조 재건축사업의 범위에 관한 특례

위와 같은 결론은 재건축조합설립의 동의요건을 충죽시키기 위하여 필요한 경우 공유물분할소송을 진행할 수 있도록 그 권원을 마련하고 있는 도시정비법 제67조의 해석에도 마찬가지로 적용될 수 있을 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr

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