“더 오를텐데 여기라도 사자” 작년 서울 아파트 신고가, 고가→중고가 이동 [부동산360]

지난달 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 지난해 서울 아파트 신고가 형성 가격대가 분기가 지날수록 고가에서 중고가로 이동한 것으로 나타났다.

19일 부동산 플랫폼 직방이 2025년 분기별 실거래 데이터를 분석한 결과, 수도권 전체 거래량은 1분기 5만5755건에서 2분기 7만3324건으로 증가한 뒤, 3분기 5만3346건, 4분기 5만9883건으로 조정되는 흐름을 보였다. 거래량은 분기별로 등락을 거쳤지만, 신고가 거래는 이어졌고 신고가가 형성되는 가격대는 지역별로 뚜렷한 차이를 보였다.

서울 아파트 시장은 지난해 가격 상단 자체는 비교적 견고하게 유지됐다. 다만 신고가가 형성되는 중심 가격대에는 분기별 변화가 나타났다. 1분기 서울에서는 15억 초과~20억 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억 초과 구간이 3.7%로 고가 구간에서 신고가 비중이 상대적으로 높게 나타났다. 그러나 분기가 지날수록 흐름은 달라졌다. 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간의 신고가 비중이 4.0%, 12억 초과~15억 이하 구간은 5.2%까지 상승하며 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동했다. 30억 초과 구간의 신고가 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 낮아졌다.

이는 서울 아파트 가격이 하락한 영향이라기보다 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물린 영향이 컸던 것으로 보인다. 자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 고가 구간보다는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였고, 그 결과 신규 거래와 신고가 형성 역시 중고가 구간에 집중되는 모습을 보였다. 고가 주택에 대한 자산가 수요는 유지됐지만 실제 거래와 신고가가 형성되는 중심은 분기별로 중고가 구간으로 무게중심이 이동했다.

경기도의 흐름은 서울과 다르게 나타났다. 1분기 경기도는 6억 이하 거래 비중이 66.7%에 달할 정도로 저가 중심 구조가 뚜렷했다. 1분기 신고가 비중 역시 6억 이하 1.5%, 6억 초과~9억 이하 0.5% 수준에 머물렀다.

그러나 하반기로 갈수록 거래 구조와 신고가 형성 구간이 함께 위로 이동했다. 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간 신고가 비중이 1.5%, 12억 초과~15억 이하 구간도 1.0%까지 높아졌다. 거래량 역시 같은 흐름을 보였다. 경기도의 9억 초과~12억 이하 거래는 1분기 1874건에서 4분기 3192건으로 늘었고, 12억 초과~15억 이하 거래도 863건에서 1268건으로 확대됐다.

이는 서울에서 가격 부담과 대출 제약이 커지는 흐름 속에서 서울 아파트 가격 상승 국면과 맞물려 경기 지역 내에서도 신축이나 역세권 등 기존 가격 수준이 높았던 단지들을 중심으로 거래가 확대된 흐름이 반영된 결과다. 이 과정에서 경기도에서는 거래 가격대가 점차 상향되는 흐름 속에서 신고가 역시 상위 가격대에서 함께 형성되는 모습이 나타났다.

인천은 지난해 거래 구조에 큰 변화는 나타나지 않았다. 6억 이하 거래 비중은 연중 78~85% 수준을 유지하며, 거래의 중심 가격대가 뚜렷하게 이동하는 모습은 제한적이었다. 신고가 역시 대부분 6억 이하 구간에 집중됐다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “지난해 수도권 아파트 시장은 연초 가격 상승 이후 대출 규제와 자금 조달 여건 변화가 누적되며, 현실적으로 선택할 수 있는 가격대와 입지를 중심으로 거래 구조가 재편되는 흐름을 보였다”며 “올해 역시 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다”고 말했다.