'규제 대못' 둔 채 유휴부지 속도전…"시장 갈증 해소엔 역부족"

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 dbeorlf123@ajunews.com]

정부가 늦어도 설 연휴를 전후로 국공유지와 유휴 부지를 활용한 대규모 주택 공급 대책을 발표할 전망이다. ‘입주 절벽’ 공포가 확산하는 가운데 ‘공공 주도 고밀 개발’을 통해 시장의 패닉 바잉을 잠재우겠다는 취지다.

다만 정부가 최근 재건축초과이익환수제(재초환)와 토지거래허가제(토허제) 등 핵심 규제를 올해 유지한다는 뜻을 재차 강조하면서, 민간 공급과 매물 출회는 여전히 제한적일 것으로 점쳐진다. 규제 완화 없는 공급 대책만으로는 시장의 공급 가뭄을 해갈하기에는 역부족이라는 것이 전문가들의 지적이다.

18일 관가에 따르면 김용범 청와대 정책실장은 최근 언론 인터뷰를 통해 “과거에는 고려하지 않았던 태릉CC 등 굵직한 부지를 포함해 시장의 기대를 상회하는 공급을 자신한다”고 밝혔다. 아울러 “서울시와 의견 접근도 많이 이뤄졌다”며 서울 내 용산지구 부지를 활용한 주택 공급 가능성도 함께 내비쳤다.

부동산R114 등에 따르면 서울의 올해 입주 물량은 2만9161가구로, 지난해(4만2611가구)보다 31.6%(1만3450가구) 급감할 것으로 예상된다.

입주 불안이 심화되는 가운데, 무주택 실수요자들에게 서울 핵심 입지에 물량이 대거 공급될 수 있다는 강력한 시그널을 시장에 제시한 것으로 평가된다.

유휴지 개발의 경우, 부지의 용적률을 대폭 상향해 고밀 개발하는 방식을 도입할 가능성도 점쳐진다. 도심에서 개발 가능한 유휴지 물량으로는 충분한 공급 효과를 보기 힘들다는 지적이 꾸준히 제기되었기 때문이다.

국토교통부는 관련해 용적률 상향에 대한 전문가들의 의견을 청취하고 이를 검토한 것으로 알려졌다. 김윤덕 국토부 장관도 지난 신년 기자간담회에서 “고밀도 개발을 통해서라도 주택 공급에서 차질이 없도록 하겠다”고 언급한 바 있다.

다만 민간 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재초환과 거래를 원천 봉쇄하는 토허제가 유지되는 한, 정부의 공급 대책은 반쪽짜리에 그칠 수밖에 없다는 지적도 나온다. 특히 재초환은 단지별로 향후 정비사업의 속도를 늦출 수 있는 ‘공급 병목’의 핵심 원인으로 지목된다.

정부는 최근 해당 간담회를 통해 “재건축초과이익환수제 폐지나 (민간 정비사업) 용적률 완화는 내부적으로 검토한 적이 없다”고 강조한 바 있다. 아울러 토지거래허가구역이나 규제지역의 해제 가능성에 대해서도 내부적으로 논의된 바 없다고 일축했다.

전문가들은 토허제로 거래를 묶어둔 상태에서 향후 세제까지 옥죄면 시장 내 유통 물량이 사라지는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 것으로 보고 있다. 토허제 지역으로 묶인 서울의 거래량은 전년 대비 60% 이상 급감한 상황이다.

민간 매물이 나오지 않는 상태에서 노후 청사나 유휴지를 활용한 공공 공급은 수요와의 ‘미스매치’를 초래할 것이라는 우려도 나온다. 아울러 정부의 ‘공공 주도 속도전’이 민간 아파트 수준의 상품성과 입지 선호도를 충족하지 못한다면, ‘똘똘한 한 채’에 대한 갈망은 더욱 커질 수밖에 없다는 설명이다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주거비 부담이 증가하는 상황에서 도심에 대한 공급 자체는 필수적”이라며 “공공 공급뿐만 아니라 민간 시장에 대한 규제 완화로 선호가 높은 입지에 대한 충분한 공급을 함께 담보하는 시그널이 나와야 한다”고 밝혔다.
아주경제=우주성 기자 wjs89@ajunews.com

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