[박근종 칼럼] 서울 아파트값 19년 만에 최대폭 상승, 획기적 공급 대책 급선무

[박근종] 작가·칼럼니스트(현, 성북구도시관리공단 이사장 │ 전, 서울특별시자치구공단이사장협의회 회장·전, 소방준감)

한국부동산원이 지난 1월 15일 발표한 '전국 주택가격 동향 조사 : 2026년 1월 2주 주간 아파트 가격 동향'을 보면 올해 1월 둘째 주(1월 12일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.07% 상승했고 전세가격은 0.08% 상승을 기록했다. 특히 서울 아파트 매매가격은 학군지·역세권 등 정주 여건이 양호한 선호단지 중심의 실수요 증가로 매수문의 및 거래량이 증가한 가운데, 일부 단지에서 매물 부족 현상이 나타나며 상승 계약이 체결되는 등 서울 전체가 상승 기조로 전주 0.18% 대비 0.21% 상승했다.

지역별로는 강북 14개 구는 0.17% 올랐는데, 중구(0.36%)는 신당·황학동 중소형 규모 위주로, 성동구(0.32%)는 하왕십리·옥수동 구축 위주로, 마포구(0.29%)는 창전·성산동 역세권 위주로, 용산구(0.23%)는 이촌·효창동 위주로, 성북구(0.21%)는 길음‧돈암동 위주로 상승했다. 강남 11개 구는 0.25% 올랐는데, 동작구(0.36%)는 사당·상도동 역세권 위주로, 관악구(0.30%)는 봉천‧신림동 대단지 위주로, 송파구(0.30%)는 풍납‧가락동 재건축 추진단지 위주로, 강동구(0.30%)는 명일‧암사동 위주로, 양천구(0.26%)는 목‧신정동 위주로 상승했다.

무엇보다도 지난해 서울 아파트 매매가격 연간 상승률 8.98%로 집계되면서 한국부동산원 통계 공표 이후 최고치를 기록했다. 지난 1월 15일 한국부동산원이 발표한'2025년 12월 전국 주택가격 동향 조사 결과''에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 집계됐다. 이는 한국부동산원이 KB국민은행으로부터 통계 작성 업무를 넘겨받아 공표하기 시작한 2013년 1월 이후 최고치다. 이전 최고 상승률은 부동산 시장이 활황이던 문재인 정부 시기 2018년의 8.03%였다. 주택종합과 연립주택 상승률 역시 7.07%, 5.26%로 같은 기간 가장 높은 수치를 나타냈다. 거슬러 올라가면 이 같은 아파트값 상승률은 노무현 정권기인 2006년 23.46% 이후 19년 만에 가장 높은 것이다.

시쳇말로 남북 소득 격차가 29배라고 하는데, 남남 부동산 자산 빈부 격차는 무려 130배란 통계도 있다. 물론 고삐 풀린 집값 상승은 결코 현 정부의 책임만은 아니다. 코로나19 이후 원자재 가격 상승, 문재인 정부의 최저임금 급격한 인상, 박원순 서울시장의 뉴타운 해제와 재개발·재건축 옥죄기 등의 후유증이 누적된 결과다. 앞서 윤석열 정부도 공급 대책을 냈지만, 집값 상승의 진원지인 서울에 신규 공급이 충분하지 못해 결국 실패했다. 서울 아파트시장과 달리 전체 주택시장은 지역 간 극심한 '양극화(兩極化 │ Polarization)' 양상을 보였다. 전국 17개 시도 가운데 집값이 오른 곳은 6곳에 그친데 반면 11곳은 하락했다. 특히 대구 집값은 3%나 떨어졌다. 서울·경기·울산·충북·전북·세종을 제외한 전국 모든 지역이 공급 과잉과 인구 감소 영향으로 집값이 전반적으로 약세를 보였다.

과거에도 한국 주택시장은 지역 면에서는 서울 요지, 주택 유형 면에서는 아파트가 가격 변동을 주도해 왔다. 전체 경기 상황과 공급 물량, 구매 심리가 맞물리며 서울 아파트 가격이 먼저 움직였고, 그 여파가 주변부로 확산하는 구조였다. 2006년 아파트값 급등 역시 전 세계적인 저금리 국면 속에서 외환위기 극복 과정에서 풀린 유동성이 서울 아파트에 집중된 결과였다. 이런 현상은 최근에도 반복됐다. 지난해 국내 아파트값이 크게 오른 것도 '유동성(Iquidity │ 자산의 현금화 가능성)'이 늘어난 상황에서 공급 부족으로 아파트의 희소성이 커졌기 때문이다. 특히 '똘똘한 한 채'를 찾는 수요가 서울에 집중되며 가격이 급등했고, 대출 규제로 주요 지역의 거래가 막히자 주택 수요가 인근 지역으로 번지는 '풍선 효과(Balloon effect)'도 나타났다.

무엇보다 매매·전세·월세 등 집값이 동시다발적으로 치솟는 부동산 3고(高)가 심화하고 있다. 정부는 주택시장 안정을 위해 세 차례 부동산 대책을 내놓았다. 새 정부 출범 이후 '6·27 가계대출 방안', '9·7 공급 확대 방안', '10·15 주택시장 안정화 대책' 등 연이은 3차례의 대책을 내놨지만 모두 허사로 시장의 불안은 여전히 해소되지 않고 있다. 특히 10·15 대책은 서울 전역과 수도권 주요 지역을 조정 대상·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶으며 대출 한도를 축소하는 초유의 수요 억제책이었다. 그럼에도 매물 부족과 풍선 효과로 가격 상승 압력은 쉽게 꺾이지 않았다. 정책이 수요 억제에 치중한 나머지 시장의 핵심 문제인 공급 부족을 해소하지 못하면서 정책 효과가 빛을 발하지 못하고 있는 형국이다.

설상가상(雪上加霜) 고환율은 물가를 올리고, 내수 기업과 자영업자에 타격을 준다. 국제 유가의 하락 안정세에도 지난달 수입물가는 전월 대비 0.7% 오르며 6개월 연속 상승했다. 지난달 소비자물가 상승률도 전년 대비 2.3%로 한은의 목표인 2%를 웃돌았다. 서울 아파트값도 여전히 불안하기 짝이 없다. 이제 남은 수요 억제책은 금리 인상이나 부동산 관련 세제 개편뿐이겠지만 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 유지되는 한 한계는 분명해 보인다. 지금 당장 필요한 것은 장기적 공급 전략을 마련해 시장에 주택을 충분히 공급하겠다는 일관된 메시지뿐이다. 일부 보도에 따르면 정부는 국유지와 노후 청사를 복합개발하거나 공공기관 이전 지역을 택지로 개발하는 등의 방안을 검토 중이라고 한다. 신규 토지 확보가 힘든 상황에서 소규모 땅을 모아 공급량을 최대한 확보하려는 의지로 보인다. 물론 이런 방식도 필요하지만 도심 고밀 개발 등 전향적(轉向的)인 규제 완화를 통한 대규모 공급 대책을 적극 검토하여 실행으로 답하길 바란다.

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