[이슈플러스]자동가치산정부터 AI 에이전트까지…프롭테크, 2026년 '지능화 경쟁' 본격화

국내 프롭테크 기업들이 새해를 맞아 자동가치산정모델(AVM)과 부동산 거래 전반에 인공지능(AI)을 결합한 고도화 전략을 본격화하고 있다. 주택 시세 산정 중심의 기존 AVM을 넘어 상업용 부동산, 거래·중개, 사업성 검토까지 AI 적용 범위를 확장하는 흐름이다.

업계에서는 프롭테크 경쟁의 중심이 데이터 축적에서 AI 활용 능력으로 이동하고 있다고 평가한다. 시세 산정의 정확도 경쟁을 넘어 거래·중개·사업성 판단까지 AI가 개입하는 구조가 본격화되면서, 2026년은 프롭테크의 'AI 전환기'가 될 것이라는 전망이 나온다.

◇프롭테크 기업, 부동산 분야 확대 및 글로벌 진출

데이터테크 기업 빅밸류는 금융권에서 일반건축물 가치를 평가하는 '본부 시가추정' 영역 지원 경험을 바탕으로 지식산업센터·상가 등 비주택 AVM 확대를 추진할 계획이다. 지식산업센터와 집합상가 시세 모델의 내부 연구를 완료했으며, 2026년 상용화를 목표로 상품화를 진행 중이다. 일반 상가의 경우 현재 연구 단계다.

주택 AVM의 경우, 이미 상용화 단계에 안착해 금융권에서 안정적으로 활용되고 있고 고객사들의 AI 시세에 대한 신뢰도도 충분히 확보됐다고 회사는 판단했다. 이에 따라 기존 주택 AVM은 정확도와 안정성을 높이는 방향으로 고도화하는 한편, 성장 여지가 큰 비주택 시장으로 연구·상품화를 넓히는 전략을 택했다. 지식산업센터·집합상가 등 비주택은 정보 공백이 커 난이도는 높지만, 합리적인 가치 산정이 가능해질 경우 시장 파급력이 더 크다고 보고 있다.

빅밸류는 최근 딥러닝 모델의 성능 고도화 흐름에 맞춰 AVM 알고리즘을 머신러닝 기반에서 딥러닝 기반으로 전환하는 로드맵도 수립했다. 중장기적으로는 토지 시세 산정까지 연구 범위에 포함해 주택을 넘어 모든 부동산 자산을 아우르는 AI 기반 시세 체계를 구축해 나갈 계획이다.

밸류맵은 2026년 첫 AI 제품 출시를 예고하며 프롭테크 경쟁의 무게중심을 '시세 산정'에서 '거래 실행'으로 옮기겠다는 전략을 내세웠다. 밸류맵은 글로벌 부동산 AI 에이전트 제품인 'VDN(ValueMap Deal Network)' 프로젝트를 추진 중이다. VDN은 전 세계 이용자가 AI 에이전트를 통해 24시간 부동산 거래(매매·임대차)를 원하는 상대와 자유롭게 매물을 탐색하고, 매칭·관리까지 수행할 수 있도록 설계한 것이 특징이다.

이용자는 대화형 채팅창에서 부동산 관련 법률, 매물, 시세, 정책, 금융 등 전문 지식을 질의응답 형태로 확인할 수 있다. 단순 정보 검색을 넘어, '주문하기' '매도하기' 등 기능을 통해 원하는 조건의 부동산을 시장에 요청하면 AI가 담당 중개사처럼 매물 탐색, 후보 정리, 후속 커뮤니케이션 등 거래 전 과정을 지원하는 방식이다.

◇부동산에 금융 사이클 접목한 '프롭핀테크'

디스코는 올해 AI를 설계 자동화 단계에서 실제 건축 실행까지 연결하는 건축 PM(Project Management) 서비스로 확장하며 AI 활용 범위를 넓히고 있다. 서비스 확장을 통해 부동산과 연계한 금융 사이클까지 완성하는 전략을 제시하겠다는 복안이다.

'건축사업 통합 컨설팅 및 PM 서비스'는 2월 강남권을 중심으로 출시를 준비 중이다. 타깃은 단독주택·다가구·다세대·꼬마빌딩·오피스텔 신축 희망자다. 토지 보유 또는 계약을 완료한 고객이 대상이다. 자산 매입-건축-임대가 각각 분리돼 진행되던 기존 시장 구조에서 벗어나 디스코가 전체 사업을 하나의 흐름으로 보고 고객 수익률 관점에서 전 과정을 조율·관리한다.

소규모 빌딩 건축 시장에서는 자산 매입, 건축, 임대 과정이 분절돼 있고, 전체 기억(계획) 없이 진행되면서 예상치 못한 비용 증가나 일정 지연, 수익률 저하 등 문제가 반복된다. 디스코는 목표 수익률을 먼저 설정하고, 임대→건축→토지 순으로 역산 시뮬레이션을 수행해 설계·시공·금융 비용의 적정성을 검토한 뒤 전체 비용 조율 방향을 제시하는 구조를 제시했다.

무료 컨설팅 단계에서는 AI 기반 가설계와 간단한 사업성 검토 보고서를 제공하고, 이후 만족 고객을 대상으로 유료 PM 계약을 체결하는 방식이다. 유료 계약 시에는 전체 사업 통합 컨설팅을 포함해 세무·회계 자문, 시공 관리 중심의 PM 서비스, 금융 주선까지 묶어 제공한다. 감정평가, 세무사, 회계사, 부동산 전문 컨설턴트 등 전문가 그룹과 전문 건축 PM사가 참여해 고객 요청에 대응할 계획이다. 건축 PM사는 애플리케이션(앱)을 통해 AI 기반 맞춤형 관리 프로그램을 제공한다는 구상이다.

랜드업은 올해 부동산 개발 전 과정을 연결하는 'AI 사업성 분석 플랫폼'으로의 확장을 내세우고 있다. 개발 사업은 기획-금융-시공이 유기적으로 연결돼야 하지만, 현실에서는 각 단계가 단절된 채 의사결정이 이뤄지는 경우가 많다는 문제의식에서 출발했다. 랜드업은 물건 확보 단계에서 빠르게 타당성을 검토하고, 여러 후보지를 객관적·정량적으로 비교하는 기능을 강화해 '데이터 기반 개발 의사결정'의 기준을 만들겠다는 구상이다.

특히 랜드업은 금융기관과의 협업을 통해 프롭핀테크(PropFinTech) 영역으로 사업을 넓히는 것을 핵심 전략으로 잡았다. 단순한 자산관리 컨설팅 도구를 넘어 PF 대출 검토 및 금융 심사 과정에서 활용 가능한 데이터 기반 의사결정 솔루션으로 발전시키겠다는 목표다. 나아가 금융기관과 함께 부동산 금융 사고 예방을 위한 리스크 관리 모델을 공동 개발해, 선제적 리스크 분석이 가능한 구조를 만들겠다는 계획도 제시했다.

운영 시나리오별 수익 구조를 한 번에 비교하고, 투자 조건 변화에 따른 수익 변동을 즉시 반영하는 방식이다. 흩어진 매물 수익 정보를 체계적으로 정리해 의사결정에 필요한 핵심 지표를 빠르게 제공하는 것도 주요 기능이다.

◇데이터 경쟁에서 'AI 실행 경쟁'으로

업계는 프롭테크들의 AI 활용 확장 흐름을 AVM 고도화에 그치지 않는 사업 구조적 변화로 보고 있다. 주택 중심 시세 산정에서 출발한 AI가 비주택·상업용 부동산으로 적용 범위를 넓히는 동시에, 거래·중개 단계에서는 매물 탐색과 매칭, 상담 자료 생성 등 실무를 대체하는 방향으로 진화하고 있다는 평가다.

이같은 전략은 AVM의 '정확도 경쟁'을 넘어 '사업성 판단을 자동화하고 금융 심사까지 연결하는 단계'로 프롭테크 AI 활용이 진화하고 있음을 보여준다.

나아가 설계 자동화를 넘어 사업성 검토와 프로젝트 관리(PM)까지 연결되면서 프롭테크 경쟁의 무게중심이 '데이터 확보'에서 'AI로 업무를 수행하는 능력'으로 옮겨가고 있다는 분석이다.

업계 관계자는 “이제는 AI가 '얼마에 거래될까'를 계산하는 수준을 넘어, '이 사업이 성립하는가, 어떤 조건에서 수익이 바뀌는가, 금융 리스크를 어떻게 줄일 것인가'까지 AI가 개입하는 구조로 확산될 수 있다”며 “정보 비대칭이 큰 비주택·상업용 부동산에서 AI 기반 가치 산정과 리스크 분석이 정교해지면 담보평가·대출 심사뿐 아니라 투자 판단과 개발 검토까지 영향력이 커질 것”이라고 말했다.

손지혜 기자 jh@etnews.com

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