25평 강남 재건축 3.8억 뛰는 데 걸린 시간 '1년'

[선데이 부동산]
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1. 강남 재건축 아파트 평당 1억에 팔렸다고?
2. 그런데 재건축 분담금이 '헉'
3. 오피스텔도 '서울'만 오른다

강남 재건축 아파트 평당 1억에 팔렸다고?

지난해 서울 강남구에서 재건축을 추진하고 있는 아파트의 평(3.3㎡)당 매매가가 1억원이 넘었다고 해요.

부동산R114에 따르면 지난해 서울아파트 가격의 변동률은 전년 말 대비 12.5%에요. 서울 아파트 가격 급등을 이끈 지역은 송파(17.5%)와 강남(17.5%), 성동(15%) 등이에요.

집값 상승폭이 컸던 송파와 강남에서는 특히 재건축 추진 아파트의 가격 상승세가 두드러졌어요. 강남구의 1년 새 재건축아파트 매매가 변동률이 24.4%에 달했다고 해요.

강남 재건축 추진 아파트의 평당 매매가는 처음으로 1억원을 넘어섰어요. 2024년 강남구 재건축 아파트의 평균 평당 매매가는 9243만원이었으나 지난해에 1억784만원까지 올랐어요. 25평의 강남 재건축 아파트를 샀다면 1년 만에 3억8525만원의 시세차익을 거둘 수 있던 셈이죠. 10년 전에는 3501만원이었으나 3배 이상 오른 거예요.

강남 압구정동에서는 압구정3·4·5구역 단지, 개포동은 우성6차와 개포주공6·7단지, 대치동은 개포우성1·2차 및 대치우성1차·쌍용2차 통합재건축, 은마아파트 등이 이 같은 가격 상승을 주도했다는 게 부동산R114의 설명이에요.

강남에서 재건축 추진 아파트가 아닌 경우 평균 평당 매매가는 8479만원이에요. 2024년 7422만원에서 1년 새 1057만원 더 비싸졌어요. 재건축 아파트의 상승폭보다는 작았던 거죠.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "정부와 지자체가 정비사업 절차 개선과 사업 활성화를 위한 기준 완화, 추가 인센티브 적용 등 주택 공급 확대를 위한 정책 기조를 유지하고 있다"면서 "올해 역시 강남 재건축아파트는 투자 수요의 기대감과 함께 가격 상승 압력이 강해질 것"이라고 말했어요.

재건축 매매가격 추이/자료=부동산R114 제공

그런데 재건축 분담금이 '헉'

강남 재건축 추진 아파트의 가격이 급등하고 있으나 공사비 상승에 따른 분담금도 만만치 않게 오르고 있어요.

분담금은 일반 분양가에서 기존의 자산 가치를 뺀 금액으로 구해요. 종전가치는 감정평가액과 사업비 등을 따진 비례율을 곱해 산출해요. 사업비가 적게 들수록 비례율이 높고 비례율이 100%를 초과하면 조합원은 분담금이 아닌 환급금이 생겨요.

정비업계에 따르면 서울 강남구 개포주공 6·7단지 조합은 오는 20일까지 조합원 분양 신청을 진행해요. 단지는 수인분당선 대모산입구역 앞에 위치했으며 35층 높이의 '디에이치 르베르' 2698가구로 재건축돼요.

앞서 조합은 평당 890만원의 공사비를 투입하고 79.89%의 비례율을 적용했을 때의 분담금을 안내했었는데요. 6단지 기준으로 전용면적 53㎡를 보유한 조합원이 전용 84㎡A를 분양받으려면 약 7억2343만만원을 내야 해요. 전용 83㎡ 보유한 조합원이 전용 84㎡A로 간다면 1억3265만원을 부담해야 해요.

사단법인 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 63개 정비사업지의 평균 공사비는 평당 811만원을 기록했다고 해요. 특히 서울 25개 현장 중 강남·한강변 12곳의 공사비는 976만원에 달했다고 해요. 공사비가 비싸지면서 비례율은 낮아지고 재건축·재개발 사업에서 조합원이 낼 돈도 늘어나게 돼요.

앞으로도 공사비는 꾸준히 오르면서 분담금을 들어올릴 것이라는 예상이 나와요. 건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 기준 주거용건물 공사비지수는 130.76(잠정)을 기록했어요. 2020년을 100으로 놓고 5년 새 약 30%가 더 올랐다는 의미에요.

건설업계 관계자는 "공사비가 떨어질 요인이 없다"면서 "그동안 인건비와 자재비가 많이 올랐고 고환율에 따른 수입자재 가격 상승, 줄어든 근로시간으로 인한 공기연장 등 공사비는 지속적으로 오를 것"이라고 내다봤어요.

/사진=이명근 기자

오피스텔도 '서울'만 오른다

공동주택의 대체재로 분류되는 오피스텔의 전국 평균 매매가격이 하락하고 있어요. 전국 9개 시도 중 단 한 지역을 빼고는 모두 가격이 급락했기 때문인데요. 특히 대구는 3개월 새 1%가 하락했다는 통계가 나왔어요.

한국부동산원이 발표한 '2025년 4분기 오피스텔 가격동향조사'에 따르면 지난해 4분기 오피스텔의 매매가격은 직전 분기(2025년 10월1일) 대비 0.3% 떨어졌어요.

전국 오피스텔의 평균 매매가격을 끌어내린 곳은 지방이에요. 지방의 오피스텔은 지난해 4분기 매매가 변동률이 -0.77%로 직전 분기(-0.65%)와 비교했을 때 하락폭이 커졌어요. 특히 대구(-1.01%)와 광주(-0.81%), 부산(-0.77%) 등의 하락세가 눈에 띄어요.

수도권에서도 오피스텔의 매매가는 하락했는데요. 인천과 경기의 오피스텔 매매가 변동률은 각각 -0.56%, -0.52%였어요. 반면 서울은 나 홀로 상승했어요. 3개월 새 0.3%가 올랐어요. 직전 분기에는 0.11%가 올랐으나 이보다 0.19%포인트 더 높아진 수치예요.

한국부동산원은 "서울 오피스텔은 아파트 대체 수요 증가에 따라 역세권, 학군지 등 주거여건이 양호한 지역의 중대형 크기 중심으로 상승"했다면서 "대구는 아파트와 오피스텔의 신규 공급이 모두 많아 하락폭이 가장 컸다"고 설명했어요.

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