PF 보증 없으면 주택 공급 멈춘다…HUG·HF 역할론 급부상

서울 아파트 단지 모습. 2026.1.15/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 정부가 강력하게 추진하는 주택 공급 정책을 실현하기 위해 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증의 중요성이 갈수록 커지고 있다. PF 보증은 주택 사업자가 공사비를 안정적으로 조달하기 위한 출발선 역할을 한다. 민간 영역의 주택 공급 활성화를 위해 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)가 과거보다 적극적으로 PF 보증에 나서야 한다는 목소리가 나온다.

PF 보증, 주택 사업 성패 좌우

18일 업계에 따르면 국토교통부는 지난해 '9·7 주택 공급 확대 방안'의 후속 조치로 HUG의 PF 대출 보증 한도를 총사업비의 50%에서 70%로 상향했다. 시공사 시공 순위 제한도 폐지해 보증 접근성을 높이기로 했다.

PF 보증은 주택 사업자가 금융권에서 자금을 조달할 때 공공기관이 원리금 상환을 보증하는 제도다. 시행사가 자금을 제때 확보해 착공과 공급으로 이어지도록 하는 핵심 장치다. 현재 HUG와 HF 등 공적 기관이 관련 업무를 맡고 있다.

최근에는 공공의 PF 보증 여부가 사업 성패를 좌우하는 핵심 요인으로 떠올랐다. 금융권이 미분양 위험과 공사비 상승 등을 이유로 PF 대출에 보수적으로 접근하면서, 공공 보증 없이는 자금 조달이 사실상 어려운 구조가 됐기 때문이다. 특히 신규 사업자나 중소 시행사의 경우 대형사보다 자금 조달 여건이 더욱 열악하다.

정부 정책에 발맞춰 HUG는 PF 보증 규모를 빠르게 늘리고 있다. 지난해 PF 보증 승인 규모는 11조 6330억 원으로 역대 최고치를 기록했다. 이는 2022년 1조 6420억 원 대비 약 7배 증가한 수준이다. HF 역시 주택 공급 정상화를 명분으로 PF 보증 역할 확대에 나선 것으로 알려졌다.

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PF 보증 늘린다지만…시각차 여전

문제는 시행업계와 HUG·HF 간의 눈높이 차이다. 업계에서는 공공의 보증 확대 기조와 달리, 현장에서 체감하는 접근성은 여전히 낮다는 지적이 나온다. 특히 PF 보증 심사의 핵심 요소인 분양가 산정에서 갈등이 발생하고 있다.

HUG·HF는 심사 과정에서 사업자가 제시한 분양가가 과도하다고 판단할 경우 보증을 거절한다. 이 경우 시행사는 사업성 악화를 감수하고 분양가를 낮춰 다시 보증을 신청해야 한다.

업계에서는 PF 보증 평가 과정에서 HUG가 HF보다 분양가를 상대적으로 보수적으로 산정하는 경향이 있다는 인식이 강하다. 이 때문에 사업성에 대한 판단을 믿고 분양가를 책정하려는 시행사들은 HF의 PF 보증을 선호하는 분위기도 감지된다.

HF마저 PF 보증이 거절될 경우 시행사는 신탁사를 통한 자금 조달에 나서기도 한다. 다만 이 경우 상대적으로 높은 금리와 각종 수수료가 발생해 수익성이 크게 악화된다. 업계에서는 금융 비용이 최소 2%포인트(p) 이상 상승하는 것으로 추산한다. 결국 PF 보증 병목이 민간 주택 공급 지연으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

한 시행업계 관계자는 "입지와 주변 시세를 종합적으로 고려해 적정 분양가를 산출한다"며 "HF마저 PF 보증을 받지 못하면 사업 지연은 물론, 최악의 경우 파산 가능성까지 거론될 수 있다"고 말했다.

이에 대해 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "원자재 가격과 인건비가 크게 오른 상황에서 우량 입지를 제외하면 PF 보증 문턱이 높아질 수 있다"며 "공급 확대를 위해서도 사업자의 수익성과 사업 안정성을 함께 고려하는 절차가 필요하다"고 조언했다.

passionkjy@news1.kr

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