물류와 호텔, “대형 자본은 이미 움직였다”[0과 1로 보는 부동산세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 2025년 말, 상업용 부동산 투자시장에서 뚜렷한 신호가 포착됐다. 전국 공장·창고 시장은 연중 최대 규모의 메가딜이 집중됐다. 또 상업·업무용 시장에서는 호텔 자산이 대형 거래의 중심으로 부상했다. 회복 국면에 진입한 부동산 시장이 ‘물류 인프라’와 ‘호텔 자산’이라는 두 개의 출구를 통해 투자 수요를 분출하고 있는 것이다.

(사진=제미나이)

알스퀘어 애널리틱스(RA)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 11월 전국 공장·창고 거래규모는 1조 8987억 원으로 전월 대비 159.3% 급증했다. 거래건수 역시 323건으로 9.9% 증가했다. 10월의 조정 국면을 지나 거래가 재개되며 월간 지표가 뚜렷한 반등세를 보인 것이다.

이번 반등의 핵심은 ‘대형 거래의 집중’이다. 경기 안산시 성곡동 ‘로지스밸리 안산’ 물류센터는 5123억 원에 매각되며 2025년 1월~11월 전체 거래 중 최대 규모를 기록했다. 이어 경기 여주시 점봉동 물류센터 2200억 원, 여주시 삼교동 ‘로지스포인트 여주’ 1900억 원이 거래되며 상위권을 형성했다. 상위 3건의 합산 규모는 9223억 원으로, 11월 전체 거래규모의 48.6%를 차지했다. 11월 대형 거래 3건은 모두 2025년 연간 거래 상위 5건에 포함되며 각각 1·3·4위를 차지했다.

서울 상업·업무용 시장도 주목할 변화를 보였다. 11월 거래규모는 2조 3667억 원으로 전월 대비 13.2% 감소했으나, 거래건수는 177건으로 18.8% 증가했다. 대형 거래 비중이 줄어든 대신 중소·중형급 거래가 늘며 거래 저변이 확대된 것이다.

더 흥미로운 점은 대형 거래의 성격 변화다. 거래규모 상위 3건 가운데 2건이 호텔 자산이었다. 서울 중구 코트야드 바이 메리어트 서울 남대문 호텔이 약 2542억 원, 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동이 약 2463억 원에 거래되며 상위권을 차지했다. 세 번째로는 강남구 삼성동 SAC타워가 2030억 원 규모로 이름을 올렸다. 업무시설 중심이던 대형 딜 흐름이 호텔로 이동하며, 투자 수요가 자산 유형별로 선별적으로 움직이고 있음을 보여준다.

월간 거래규모가 회복되는 국면에서도 상위권 대형 딜의 성사 여부가 지표를 좌우하는 구조가 여전하다. 이는 시장 회복이 ‘저변 확대’보다 ‘선택적 대형 거래’를 통해 진행되고 있음을 시사한다.

중장기 관점에서 공장·창고 시장은 1조 원 안팎의 박스권 내에서 꾸준한 등락을 보이며 복원력을 유지하고 있다. 연초 저점을 지나 상반기부터 점진적 회복세를 보였으며, 하반기에는 대형 거래 중심의 반등이 나타났다. 서울 상업·업무용 시장 역시 1월 저점(6063억 원·91건) 이후 상반기부터 거래가 점진적으로 확대됐고, 9~10월에는 거래규모 중심의 회복이 나타났다.

2025년 공장·창고 시장은 완만한 회복 흐름을 보이고 있으며, 11월은 연중 최대 거래가 성사되며 거래규모가 크게 확대됐다. 향후 공실률 하락이 예상되는 만큼 거래 회복세가 지속될 것으로 보인다. 호텔 자산이 상위 거래에 재등장한 점은 투자 수요가 자산 유형별로 선별적으로 움직임을 보여준다. 올 상반기에도 입지와 운영 안정성이 검증된 자산을 중심으로 선택적 거래가 이어질 가능성이 크다.

11월 부동산 시장이 보여준 신호는 명확하다. 물류 인프라와 호텔 자산이라는 두 축을 중심으로 대형 자본이 움직이고 있다. 투자 수요는 입지와 운영 안정성이 검증된 자산을 선별적으로 택하고 있다. 2026년 상반기에도 이러한 선택적 회복 흐름이 이어질 것으로 예상된다. 제조·물류 업황과 금리 환경, 호텔 운영 실적이 회복 속도를 좌우하는 변수가 될 전망이다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)