아파트값 9% 뛰었는데 정책대출 기준 그대로…“현실화 절실” [흔들리는 주거안정]

한국부동산원의 ‘2025년 12월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 집계됐다. 주택 종합과 연립주택 상승률 역시 각각 7.07%, 5.26%로 최고 상승률을 보였다. 사진은 서울 시내 아파트 단지 모습. [연합]

지난해 서울 아파트 매매가격 연간 상승률이 9%에 육박하면서 한국부동산원 통계 공표 이후 최고치를 기록했다.

16일 한국부동산원의 ‘2025년 12월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.98%로 집계됐다. 주택 종합과 연립주택 상승률 역시 각각 7.07%, 5.26%로 최고 상승률을 보였다.

한국부동산원의 현재 통계 생산 방식으로 재가공된 과거 통계를 기준으로 살펴보면, 지난해 서울 아파트 매매가격 상승률은 2006년(23.46%) 이후 19년 만에 최고치다.

▶디딤돌 대출 기준, 매매커녕 전세도 겨우 맞춰=집값이 오르면서 서민의 내집마련을 위해 출시한 디딤돌 대출을 받을 수 있는 주택은 빠르게 줄고 있다. 디딤돌대출은 85㎡(전용면적) 이하, 대출 신청일 기준 담보주택 평가액이 5억원 이하(신혼·2자녀 이상·생애최초·청년 6억원, 신생아 9억원 이하)인 주택만 받을 수 있다.

KB부동산의 월간 주택 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 평균 매매가는 15억810만원으로 처음으로 15억원을 넘어섰다. 단독주택과 연립까지 확대한 주택종합도 11억28만원으로 사상 최고치다. 평균 매매가 기준으로 보면 디딤돌대출 담보평가액에 3배가 넘는다.

실제 이 기준은 서울에선 전세 가격에도 겨우 맞을 정도로 현실을 반영하지 못하고 있다는 비판이 나온다. 작년 말 서울 아파트 평균 전셋값도 6억6598만원으로 최고가를 다시 썼고, 이를 강북 14개구로 좁혀봐도 5억4627만원으로 디딤돌대출 담보평가액 5억원을 넘어선다. 강남 11개구는 7억7335만원으로 이보다 더 높다.

정책대출 담보 평가액 기준은 현실화하고 대출 규제로 줄어든 한도를 더 늘려야 한다는 목소리가 높은 이유다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “정책대출의 목적은 저소득층, 서민의 주거안정인데 보호대상이 되는 정책 수혜자들을 6·27 대출규제로 규제대상으로 전환해버렸다”며 “디딤돌대출의 경우 시장 상황을 고려해 주택가격 기준을 최소 9억원까지 상향할 필요가 있다”고 강조했다. 이어 “대출한도 또한 낮추는 방향이 아닌 3억~3억5000만원 수준까지는 높여야 한다”고 덧붙였다.

▶서울 집값 50주 연속 상승…노도강서도 디딤돌 못받아=서울 아파트값은 이번주(12일 기준)까지 50주 연속 상승하며, 보란 듯 오르고 있다. 상승폭도 확대 추세다. 지난달 서울의 주택종합(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 전월 대비 0.8% 상승해 한달 전(0.77%) 대비 오름폭을 키웠다.

서울에서 가장 많이 오른 곳은 송파구로, 가락·문정동의 재건축 추진 단지 위주로 거래되며 한달 새 1.72%의 상승폭을 기록했다. 용산구(1.45%)는 이촌·한남동 중소형 규모 위주로, 동작구(1.38%)는 사당·상도동 역세권 위주로, 강동구(1.3%)는 암사·고덕동 대단지 위주로 상승했다.

경기도는 고양 일산서구·평택시 위주로 하락했지만 선호 입지인 용인 수지구, 성남 분당구 및 광명시 위주로 상승하며 0.32%의 상승폭을 보였다. 인천(0.1%)은 연수·부평·중구 위주로 상승했다.

특히 서울은 오름세가 서울 외곽 지역까지 이어지면서 신고가 거래가 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 노원구 롯데캐슬 시그니처 84㎡는 지난해 12월 11억6500만원에 거래돼 직전 거래 대비 9500만원 상승했다. 상계주공3단지 84㎡도 같은 달 10억8000만원에 거래되며, 한 달 새 1억5000만원이 올랐다.

모두 디딤돌대출 담보대출 조건을 넘어서는 가격대다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “무주택 서민들 입장에선 정책대출이 단비같은 역할을 하는데 오히려 지원을 확대해야 한다”며 “집값 자체도 현재는 많이 올랐기 때문에 현실을 감안해 주택가격 기준을 9억~10억원으로 상향해야 심화되는 자산 양극화 현상을 방지할 수 있다”고 말했다.

한편 시장은 집값이 더 오를 것으로 전망하고 있다. 지난달 KB부동산 매매가격 전망지수는 서울이 117.1로 전국은 105.6으로 집계됐다. 매매가격 전망지수는 전국 공인중개사사무소 표본 설문 조사를 통해 해당 지역 집값의 상승·하락 전망을 수치화한 것이다. 100을 초과할수록 그만큼 상승 전망이 우세하고, 반대로 100 미만이면 하락 전망이 더 많다는 것을 의미한다.

홍승희·신혜원 기자