가계대출 역대급 감소에도···서울 집값 12% 뛰었다 [부동산 뉴스] : zum 뉴스

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[주요 이슈 브리핑]

■ 대출 규제와 집값의 엇박자: 12월 은행권 가계대출이 2조 2000억 원 감소하며 동월 기준 역대 최대폭 줄었고, 주담대도 7000억 원 줄며 2년 10개월 만에 뒷걸음질쳤다. 그러나 지난해 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 810만 원으로 1년 새 18.5% 치솟아, 대출 규제의 효과가 집값에는 미치지 못하는 상황이다.

■ 수도권 틈새시장 급부상: 반도체 호황을 타고 용인 수지가 4주 연속 전국 주간 아파트 상승률 1위를 기록하며 누적 0.81% 올랐다. 신정1단지 주공 59㎡는 1년 만에 3억 원 넘게 뛰며 10억 8000만 원에 신고가를 경신했고, 올해부터 3년간 신규 입주 물량이 전무해 상승 압력이 지속될 전망이다.

■ 전방위 대출 조이기: 금융 당국이 DSR 40%에서 35%로 하향, 주담대 위험가중치 25%로 추가 상향 등을 검토하며 2월 추가 대책 발표를 준비 중이다. 보험계약대출마저 올 들어 2200억 원 줄면서 서민 급전 창구까지 막혀, 실수요자들의 자금조달 환경이 한층 악화될 것으로 보인다.

[부동산 투자자 관심 뉴스]

1. 주담대 34개월來 최대 감소···집값은 49주째 상승

- 핵심 요약: 12월 은행권 가계대출이 2조 2000억 원 감소하며 역대 최대 감소폭을 기록했다. 주담대 7000억 원, 전세자금 8000억 원이 각각 줄며 기타대출(-1조 5000억 원)까지 전방위로 축소됐다. 문제는 가계대출이 줄어드는데도 서울 아파트 매매가격이 지난해 12.52% 상승했다는 점이다. 금융 당국 고위관계자는 “6·27 대책을 확 뛰어넘는 대책은 생각하고 있지 않다”면서도 높은 강도의 관리 기조를 유지하겠다고 밝혀, 투자자들은 대출 한도 축소와 금리 부담을 감안한 자금 계획 수립이 시급하다.

2. 반도체 호황 타고···용인 수지 집값도 상승랠리

- 핵심 요약: 용인 수지구가 4주 연속 전국 주간 아파트 상승률 1위를 기록하며 누적 0.81% 올랐다. 신정마을주공1단지 59㎡는 지난해 2월 7억 원대에서 10억 8000만 원까지 치솟으며 1년 새 3억 원 넘게 상승했다. 분당 대비 저렴한 가격과 SK하이닉스(000660)·삼성전자(005930) 셔틀버스 접근성이 매수세를 끌어올렸고, 올해부터 3년간 신규 입주 물량이 없어 상승 압력은 지속될 전망이다. 리모델링 이주 수요까지 가세해 투자자들은 수지 일대 대체재가 마땅치 않은 점을 주목해야 한다.

3. 무주택자 뺀 DSR 강화도 검토 대상에···“정밀 공급·세제개편 없인 집값 못잡아”

- 핵심 요약: 금융 당국이 2월 대책 발표를 가정하고 DSR 비율 40%에서 35%로 하향, 정책대출 DSR 산입, 주담대 위험가중치 25%로 추가 상향 등을 검토 중이다. 지난해 가계대출 증가폭이 37조 6000억 원으로 전년 대비 4조 원 줄었으나, 서울 아파트 평균 매매가격은 15억 810만 원으로 18.5% 급등해 규제 효과가 집값에 미치지 못하고 있다. 금융계에서는 “세제·공급 대책 없이는 집값을 잡기 어렵다”는 분석이 나오며, 투자자들은 추가 규제에 대비한 레버리지 전략 재조정이 필요하다.

[부동산 투자자 참고 뉴스]

4. 김윤덕 “해외건설, 도급서 투자개발로 전환해야”

- 핵심 요약: 김윤덕 국토부 장관이 “사우디는 더 이상 우리가 도급을 해서는 안 되는 상황”이라며 투자개발형 사업으로의 전환을 주문했다. 삼성E&A(028050)가 미국 인디애나주 암모니아 플랜트를 PIS 펀드 지원으로 수주한 사례가 대표적이다. KIND 김복환 사장은 “건설만으로는 안 되고 제조업 등 다른 산업과 융합해야 고부가가치 수주가 가능하다”고 강조했다. 해외건설 관련 리츠나 인프라 펀드 투자자들은 투자개발형 사업 확대에 따른 수익 구조 변화를 주시해야 한다.

5. 환율 오르면 보너스···국민연금 ‘성과급’ 원화약세 부추겨

- 핵심 요약: 국민연금 기금 운용역 성과급이 환율 상승 시 더 높은 평가를 받도록 설계돼 원화 약세를 부추긴다는 지적이 나왔다. 지난해 1~10월 경상수지 흑자 896억 달러에도 거주자 해외투자 증가로 196억 달러 순유출이 발생해 원·달러 환율이 치솟았다. 고환율 지속은 해외 부동산 투자 비용을 높이는 동시에 국내 부동산의 상대적 매력을 키울 수 있어, 투자자들은 환율 변동성을 자산배분 전략에 반영할 필요가 있다.

6. ‘서민 급전창구’ 보험계약대출도 축소···올 들어 2200억 줄었다

- 핵심 요약: 10대 보험사의 보험계약대출 잔액이 올해 9일 만에 2210억 원 줄어 55조 184억 원을 기록했다. 2024년 말 56조 원대에서 1조 원 넘게 급감한 수치다. 삼성화재(000810)는 일부 약관대출 한도를 해약환급금의 50%에서 30%로 축소했고, 다른 보험사들도 일제히 상품을 줄이는 추세다. 급전이 필요한 서민들이 고금리 대부업체나 불법 사금융으로 내몰릴 수 있다는 우려가 커지고 있어, 투자자들은 대체 자금조달 수단 확보에 나서야 할 시점이다.