토허제·재초환 유지…서울 집값 '똘똘한 한 채' 쏠림 굳어진다

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 한강변 아파트 단지. 뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 토지거래허가구역과 재건축초과이익환수제를 당분간 유지한다는 입장을 재차 밝히면서 올해 서울 부동산 시장은 '규제 속 선택적 상승' 국면을 이어갈 것으로 전망된다. 매매는 강남 재건축과 비규제·중저가 단지 사이의 가격 차별화가 더욱 뚜렷해지고, 전월세는 공급 부족을 배경으로 전셋값이 매매가를 앞서 오르는 흐름이 강화될 것이란 관측이다.
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규제는 그대로, 입주는 반토막…서울 아파트 '입주 절벽' 본격화

13일 국토교통부에 따르면 김윤덕 장관은 전날 신년 기자간담회에서 토지거래허가구역 해제나 재건축초과이익환수제 폐지 논의가 "검토된 바 없다"고 선을 그었다.

올해 서울 아파트 입주 물량은 약 2만 4460가구다. 지난해 4만 6780가구보다 약 47% 감소하는 이른바 '입주 절벽' 우려가 커지고 있다.

거래량도 과거 평균을 크게 밑들고 있다. 서울 전역의 토지거래허가구역 지정 이후 까다로운 허가 절차와 대출 규제에 직격탄을 맞고 있어서다.

전문가들은 토지거래허가구역 장기화가 '똘똘한 한 채' 선호를 자극할 수 있다고 전망한다. 핵심 입지 단지 가격을 견조하게 유지하는 반면 비선호 지역 매수세가 줄어드는 양극화 현상으로 번질 수 있다.

특히 강남·용산처럼 규제가 집중된 지역에선 실수요자마저 매수 시점과 대출 전략을 두고 관망세가 뚜렷해질 수 있다. 또한 재건축초과이익환수제는 강남·한강변 정비사업의 일반분양 물량과 수익성을 제약하는 중장기 공급 공백을 키우는 원인으로 지목된다.
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서울시내 한 부동산 공인중개사 사무소에 전세 등 매물 광고가 붙어 있다. 뉴스1 ⓒ News1 장수영 기자

입주 물량 감소에 전세시장 불안 계속

입주 물량 감소와 정비사업 지연이 겹치면 서울 전셋값은 올해도 매매가보다 더 빠른 속도로 오를 가능성이 크다. 이미 일부 역세권·학군지 전세 매물이 줄어들면서 몇 주 사이 보증금 호가가 수천만 원씩 상승하고 있다. 전세 비용을 감당하지 못한 수요가 보증금과 월세를 나누는 형태로 이동하면서 월세 비중 확대 흐름도 이어지고 있다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "핵심 규제가 유지되고 공급 공백까지 겹치면 전세시장을 중심으로 서울 집값 상승 압력이 다시 커질 수밖에 없다"고 말했다.

정부는 설 연휴 전 추가 공급 대책을 예고했다. 단기적으로 공공 재개발·재건축과 유휴부지 활용 등 속도전에 초점을 맞춘 공급 확대 카드가 유력하다. 다만 토지거래허가와 재건축초과이익환수제 등으로 시장의 불안 심리와 가격 기대를 충분히 낮추기 어렵다는 지적도 제기된다.

부동산업계 관계자는 "서울의 공급 핵심인 정비사업 진행에 상당한 차질이 예상된다"며 "조합들이 적극적으로 사업을 진행하진 않을 것"이라고 말했다.

joyonghun@news1.kr

Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. <용어설명> ■ 토지거래허가구역 부동산 투기 차단과 지가 안정을 위해 일정 지역 내 토지 거래를 할 때 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 지정한 구역이다. 허가구역으로 묶이면 주택·상가 등 일정 용도의 토지를 사고팔 때 계약 전에 용도, 실거주·실사용 계획 등을 심사받아야 하며, 허가 없이 체결한 거래는 무효가 된다. ■ 재건축초과이익환수제 재건축으로 발생한 조합원의 개발이익 중 일부를 공공이 환수하는 제도다. 재건축 시작 시점보다 주택 가치가 상승해 조합원 1인당 평균 이익이 8000만 원을 초과하면 초과분에 대해 최대 50%의 부담금이 부과된다.