首尔公寓供应不足叠加贷款监管 月租升至147万韩元高位

【图片来源 韩联社】

随着新建公寓房源供应规模持续缩减，加之全租贷款在内的房地产调控政策趋严，租赁市场中“全租转月租”的结构性转变呈明显加速态势，租户负担进一步加重。

据房地产信息平台R114于12日发布的数据显示，截至本月16日，今年全国范围内预计新增公寓房源为21.0387万套，较2025年的27.8088万套下降24.3%。从首都圈来看，首尔市今年新增公寓供应量为2.9161万套，同比（4.2611万套）减少1.3450万套，减幅达31.6%；仁川市新增1.5161万套，同比下降24.5%；京畿道新增6.7578万套，降幅为8.9%。

“10·15房地产政策”影响，市场出租房源供应趋紧，同时全租贷款利息偿还部分也被纳入总负债本息偿还比率（DSR）监管范畴。在此背景下，已持有其他贷款或收入水平较低的租户在筹措额外全租资金方面面临更大压力。全租房源的持续减少促使租赁市场结构逐渐向房东倾斜，进一步加剧租户负担。韩国不动产院发布的统计数据显示，截至上月29日，首尔公寓全租供需指数达104.4，显示出需求明显高于供给。

据国土交通部实价公开系统统计，去年首尔公寓全租与月租的续约合同共计9.848万件，其中由全租转为月租的续约合同为5187件，占5.26%，创近五年来的最高纪录。在当前供给方占据优势的市场环境下，为维持租赁关系，租户往往不得不接受房东更倾向的月租模式。从实际交易情况看，国土交通部11月发布的住房统计数据显示，去年1至11月，全国住宅租赁交易中月租占比达62.7%；其中公寓月租交易占比达47.9%，接近总量的一半。

随着“全租转月租”趋势加速，租户的月租支出压力亦持续攀升。KB房地产发布的月度住宅价格动向显示，去年12月首尔公寓月租价格指数上升至131.2，创开始相关统计以来的历史新高。该指数自2025年1月的120.9持续上涨至同年12月的131.2，全年累计增幅达10.3个百分点。

韩国不动产院数据显示，首尔公寓平均月租金额由去年1月的134.3万韩元（约合人民币6402元）上涨至12月的147.6万韩元，一年内增幅超过10万韩元。友利银行房地产研究员南赫宇（音）指出，今年首都圈正面临公寓新增供应量显著不足的局面。在贷款政策收紧、利率居高不下以及税负压力共同叠加的背景下，租赁市场中月租模式占据主导的趋势预计仍将持续。
具攸庭 기자 juliagu@ajunews.com

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