2026 부동산 '초양극화'...강남·한강변 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심화 [어쨌든경제

[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 2026년 부동산 시장은 서울과 지방, 서울 내에서도 지역 간 격차가 더욱 벌어지는 ‘초양극화’ 국면에 들어설 전망이다. 고금리와 대출 규제로 거래는 위축되겠지만, 신축 공급 부족과 자금 쏠림 현상으로 서울 상급지의 가격 우위는 지속될 것이라는 분석이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 지난 9일 이데일리TV ‘어쨌든 경제’에 출연해 서울·지방, 강남·강북 간 격차가 올해 부동산 시장을 관통하는 핵심 흐름이라고 진단했다.

서울·수도권 ‘완만한 상승’...거래 줄어도 ‘급매’는 없어

함 랩장은 올해 시장의 키워드로 ‘가격 상승세 유지’와 ‘매입 허들 상승’을 제시했다. 그는 “입주 물량 감소와 풍부한 유동성 영향으로 서울과 수도권 집값은 완만한 상승 흐름을 이어갈 것”이라면서도 “규제지역 확대와 대출 규제로 거래량은 전년 대비 줄어들 가능성이 크다”고 내다봤다.

서울 내 양극화는 더욱 심화될 전망이다. 지난해 강남 4구와 한강 변 아파트값은 15~20% 상승한 반면, 외곽 지역은 1% 내외 상승에 그쳤다. 그는 “3.3㎡당 가격 격차가 4배 이상 벌어졌다”며 “강남권 신축과 한강 변 정비사업지에 대한 선호는 올해도 독보적일 것”이라고 분석했다.

삼성동 GBC 확정...강남 개발 ‘불쏘시개’

현대차그룹의 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)가 49층 3개동 규모로 확정된 점도 강남 부동산 시장의 핵심 호재로 꼽았다. 함 랩장은

“GBC를 중심으로 영동대로 지하 복합개발, GTX-A·C, 코엑스 MICE 개발이 맞물리며 삼성역 일대는 수도권 교통·업무의 중심지로 자리 잡을 것”이라며 “인근 재건축 단지의 가격 상승 압력을 키우는 촉매제가 될 것”이라고 설명했다.

지방은 ‘입주 가뭄’ 지역 중심 회복...세종시 주목

지방 시장은 입주 물량에 따라 희비가 갈릴 것으로 전망했다. 특히 세종시는 올해 입주 물량이 사실상 없는 상황에서 전세가 상승이 매매가를 밀어 올릴 가능성이 크다는 분석이다. 함 랩장은 “정책 호재와 교통망 확충 기대가 맞물리며 세종시의 심리적 반등 여력이 크다”며 “부산·울산, 청주·창원 등 입주 감소 지역과 기업 수요가 탄탄한 도시도 회복 흐름에 동참할 것”이라고 말했다.

실수요자 전략은 ‘공공분양·경공매’

실수요자에게는 신중한 접근을 주문했다. 함 랩장은 “자금 여력이 부족하다면 계약갱신청구권을 활용해 관망하는 전략이 필요하다”며 “무주택자는 3기 신도시를 포함해 올해 공급되는 약 2만9천 가구 규모의 공공분양 특별공급을 우선 검토해야 한다”고 조언했다.

1주택자의 상급지 이동 전략으로는 “토지거래허가 규제를 피할 수 있는 경·공매 물건을 활용하되, 반드시 기존 주택을 먼저 매각한 뒤 움직이는 것이 바람직하다”고 강조했다.

이데일리TV ‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 TV와 유튜브를 통해 생방송된다.